銀行

　　已消失了四年的首套房七折利率有望“重出江湖”？昨天，湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的一則《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》在網(wǎng)上引起了軒然大波�！兑庖姟访鞔_提出，居民家庭貸款首次購(gòu)買自住普通商品住房，貸款利率的下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍，這與現(xiàn)在各大城市普遍實(shí)行的首套房基準(zhǔn)利率甚至上浮5%的標(biāo)準(zhǔn)形成巨大反差。不過(guò)，住建部門給銀行定利率，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為太不靠譜。

　　揚(yáng)子晚報(bào)全媒體記者 王燁

　　湖北新政 省級(jí)層面“托市”還是首家

　　由于今年各地商品房銷售普遍下滑嚴(yán)重，城市發(fā)文“托市”的做法已不新鮮，但省級(jí)層面發(fā)文，且有實(shí)在措施的，湖北省堪稱領(lǐng)先。揚(yáng)子晚報(bào)記者在湖北省住建廳下發(fā)的這份《意見》上看到，共有加強(qiáng)市場(chǎng)分類調(diào)控、支持合理住房消費(fèi)、改進(jìn)住房供應(yīng)方式、發(fā)揮金融和住房公積金支持作用、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展等五大項(xiàng)20條措施。而其中最引人注目的是首套房的七折利率。

　　貸款：首套房利率七折，一個(gè)月放款

　　《意見》指出，“認(rèn)真落實(shí)國(guó)家對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房的各類優(yōu)惠政策，在貸款利率和首付比例上給予優(yōu)惠支持。居民家庭貸款首次購(gòu)買自住普通商品住房，首付款比例按30%執(zhí)行，貸款利率的下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍�！�
　　同時(shí)，針對(duì)放款難問(wèn)題，《意見》還明確，各商業(yè)銀行要配足個(gè)人住房貸款額度，加快受理、審批和發(fā)放，對(duì)已簽訂貸款協(xié)議的個(gè)人住房貸款，原則上要在協(xié)議簽訂之日起一個(gè)月內(nèi)予以放款。支持異地購(gòu)房者在購(gòu)房所在地商業(yè)銀行辦理個(gè)人住房貸款。

　　契稅：買精裝房免裝修契稅

　　在契稅方面，《意見》規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買屬于家庭唯一普通商品住房的，減半征收契稅；個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契稅按1%稅率征收。居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購(gòu)置房屋，并且購(gòu)房成交價(jià)格不超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)�，�?duì)新購(gòu)房屋免征契稅；購(gòu)房成交價(jià)格超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)�，�?duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。
　　此外，文件還要求，購(gòu)買全裝修普通商品房，免征全裝修部分對(duì)應(yīng)產(chǎn)生的契稅。

　　公積金：提高貸款額度，異地也可貸

　　《意見》在加強(qiáng)公積金扶持力度方面也有一系列措施。對(duì)使用公積金貸款首次購(gòu)買普通商品住房的職工，要適當(dāng)提高貸款額度、放寬貸款期限。在湖北省范圍內(nèi)異地購(gòu)房的家庭，可使用繳存地住房公積金辦理貸款。

　　南京（樓盤）采訪 降利率，要看銀行買不買賬

　　湖北省住建廳的這一紙意見，直接“戳中”了高利率“痛點(diǎn)”，迅速被各大網(wǎng)站轉(zhuǎn)發(fā)，引起熱議。一些網(wǎng)友認(rèn)為是重大利好，意味著首套房的七折利率有望“破冰”。不過(guò)，揚(yáng)子晚報(bào)記者采訪了一些業(yè)內(nèi)人士，均表示在省級(jí)層面決定貸款利率并不靠譜，更何況還只是住建一家發(fā)文，利率的真正決定權(quán)，還在各家商業(yè)銀行的手中。

　　地方調(diào)控樓市，政府發(fā)文才靠譜

　　“不管用”，一位業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)湖北省住建廳的這份文件，“想促進(jìn)樓市發(fā)展的愿望是好的，但地方調(diào)控樓市，通常要在政府的層面上發(fā)文，就像河北此前的文件也是以省政府的名義下發(fā)的。單單一個(gè)住建部門，怎么能決定利率、契稅、土地供應(yīng)等其他部門管的事。比如契稅補(bǔ)貼就要財(cái)政、稅務(wù)部門同意，穩(wěn)定土地供應(yīng)則是國(guó)土部門的責(zé)任。要銀行加快放款，沒(méi)有人行、銀監(jiān)部門點(diǎn)頭，各家銀行能買賬嗎？”
　　記者在這份文件上看到，文件抄送人行武漢分行、湖北銀監(jiān)局，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為效力有限。據(jù)了解，江蘇此前也曾出臺(tái)過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控性文件，通常都是由多個(gè)部門共同會(huì)商，最終達(dá)成一致后，才會(huì)以省政府的名義發(fā)文。而參與的部門除了住建之外，還通常會(huì)有國(guó)土、財(cái)政、稅務(wù)、發(fā)改、物價(jià)、人行、銀監(jiān)等多個(gè)部門�！爸挥卸嗖块T共同協(xié)商，才能出臺(tái)一攬子的調(diào)控措施，這不是單單一個(gè)部門就能決定的�！�

　　利率標(biāo)準(zhǔn)的決定權(quán)在銀行

　　而就具體的利率水平而言，地方部門也僅能建議，更沒(méi)有決定權(quán)。
　　據(jù)了解，2010年全國(guó)各家銀行均已取消了七折利率，首套房恢復(fù)到了基準(zhǔn)利率八五折，銀行業(yè)人士表示，是接到了上級(jí)監(jiān)管部門的通知。而此后，首套房利率迅速一路提高，從八五折到九折、九五折，直到在基準(zhǔn)利率上進(jìn)行一定程度的上浮。目前武漢的商業(yè)銀行首套房貸款利率大多為基準(zhǔn)利率上浮5%，而南京的情況也大體如此。如果能直接降到七折利率，對(duì)于首套房購(gòu)房人來(lái)說(shuō)當(dāng)然是一大喜訊。以現(xiàn)行五年期以上商業(yè)貸款利率標(biāo)準(zhǔn)6.55%計(jì)算，七折之后利率為4.585%，基本與五年期以上公積金貸款利率4.50%相當(dāng)。不過(guò)業(yè)內(nèi)人士表示，愿望很美好，落地不容易。
　　“要想恢復(fù)七折利率，首先央行、銀監(jiān)會(huì)要發(fā)文，對(duì)首套房利率下限擴(kuò)大到基準(zhǔn)利率的0.7倍予以認(rèn)可，明確浮動(dòng)下限。然后各家商業(yè)銀行的總行再根據(jù)自身業(yè)務(wù)情況，綜合決定是否需要下浮到七折。如果各家銀行覺(jué)得不賺錢，即便央行允許下限擴(kuò)大到七折，也并不需要以此放貸，可以八五折，可以九折，或者執(zhí)行基準(zhǔn)利率，”業(yè)內(nèi)人士解釋說(shuō)。具體的貸款利率還是銀行自己決定的，不是地方政府部門說(shuō)了算。
　　而業(yè)內(nèi)人士也指出，目前房貸對(duì)于各家銀行來(lái)說(shuō)，已不算是很有吸引力的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

　　開發(fā)商也在自救

　　南京河西新盤路邊舉牌拉客

　　開發(fā)商稱營(yíng)銷壓力大，顧不上形象了

　　上周末，一心想在河西購(gòu)房置業(yè)的南京市民何先生驅(qū)車帶著家人來(lái)到河西南，打算看看這里幾家正在銷售的樓盤。令他意外的是，在路邊他竟然發(fā)現(xiàn)有不少舉著紙牌的人四處拉客，而牌子上寫的正是他要“考察”的項(xiàng)目，“這也太掉價(jià)了吧”，何先生顯然有點(diǎn)不悅，而開發(fā)商則坦承，如今市場(chǎng)壓力大，如此營(yíng)銷也是不得已而為之。 揚(yáng)子晚報(bào)記者 馬祚波

　　售樓處外屢遭銷售員“截客”

　　河西南部最近有不少新盤亮相，上周剛?cè)胧械纳�龍�(zhí)靺R，與不久前推新銷售的五礦崇文金城是門對(duì)門的“鄰居”，加上不遠(yuǎn)處的海峽城，這三家樓盤是目前河西南的房源供應(yīng)主力軍。何先生告訴揚(yáng)子晚報(bào)記者，他剛把車開到距離升龍?zhí)靺R售樓處一兩百米的地方，便看到馬路兩邊站著好幾波人舉牌拉客�！拔彝Ｏ萝�，問(wèn)了其中一人，到售樓處還有多遠(yuǎn)，他立馬表示可以帶我去看房，而且還有優(yōu)惠”，何先生說(shuō)，除了升龍?zhí)靺R，五礦崇文金城的新房也可以看，而且這幾波人還互相競(jìng)爭(zhēng)，讓他心里覺(jué)得有點(diǎn)不爽。
　　據(jù)一位熟知內(nèi)情的開發(fā)商介紹，這些人并非是樓盤的正式銷售人員，而是與開發(fā)商合作代理樓盤銷售的營(yíng)銷公司請(qǐng)來(lái)的，其中多數(shù)是中介公司的工作人員，如今二手房市場(chǎng)普遍低迷，于是部分從業(yè)人員轉(zhuǎn)行替開發(fā)商拉客，拉到了看房者還有提成，所以才會(huì)出現(xiàn)售樓處外站街舉牌的場(chǎng)景。

　　有截客者一個(gè)下午能賺一兩千

　　將自然到訪的客戶，變成自己拉來(lái)的購(gòu)房者，這些“截客者”的收成究竟有多高？知情人告訴揚(yáng)子晚報(bào)記者，通常是按照一組客戶計(jì)算的，每一組大概是換來(lái)50元到100元的中介費(fèi)，看房人多的時(shí)候，一天能“截”到五六組，也就是五六百元的收入。
　　當(dāng)然也有更為精明的截客者，將像何先生這樣拖家?guī)Э趤?lái)看房的一大家人分成兩三波客戶去看房，中介費(fèi)立馬翻番甚至是三倍，忙活一個(gè)下午就能賺到一兩千元。“不過(guò)這也得征得看房人的同意，一般截客者會(huì)施以小恩小惠，比如送禮品什么的，以換取看房人的信任”，知情人士說(shuō)，這些人都是中介公司出來(lái)的，在跟客戶溝通上問(wèn)題不大，因此收成都還不錯(cuò)。

　　開發(fā)商自認(rèn)是“雙刃劍”

　　記者昨天采訪了河西這幾家樓盤的當(dāng)事人，對(duì)于這樣的營(yíng)銷手法，他們也都表示有點(diǎn)意外�！芭c我們合作的有代理公司，也有中介公司，他們幫我們的樓盤"拓客"沒(méi)有問(wèn)題，不過(guò)這種方式有點(diǎn)不妥。”其中一家樓盤的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，在馬路上拉客確實(shí)能帶來(lái)不少客戶，并最終成交，但是對(duì)樓盤的形象也有傷害。而且據(jù)其了解，有的中介公司將明明要去A樓盤看房的客戶直接“截”到B樓盤，這是已經(jīng)屬于不當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的范疇了，一旦查實(shí)，將立即與其解除合作關(guān)系。
　　至于南京房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)步入低迷期，不少接受采訪的開發(fā)商表示，如今樓市庫(kù)存已突破5萬(wàn)套，距離歷史最高點(diǎn)只有3000套的差距，銷售壓力不言自明。對(duì)于限購(gòu)政策松動(dòng)后是否會(huì)帶熱樓市，多數(shù)開發(fā)商坦言“不指望”，因?yàn)槭袌?chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到調(diào)整期，短期刺激將難以影響大局。