近期，有關房地產(chǎn)信貸政策松綁的傳聞甚囂塵上，盡管幾大行均未證實，但傳聞反映出的救市沖動頗為真切。在經(jīng)濟增長乏力、“房地產(chǎn)財政”縮水的情況下，這種沖動不難理解。但需要注意的是，已經(jīng)度過“黃金十年”的房地產(chǎn)業(yè)，已無力承擔提振經(jīng)濟的“重任”。在調(diào)結(jié)構(gòu)、去房地產(chǎn)化的重要階段，切勿重走房地產(chǎn)救經(jīng)濟的老路。
對于信貸政策，部分地方政府公布了相關措施，挽救市場與提振信心的目的明顯。在房地產(chǎn)發(fā)展史上，這一幕似曾相識。2008年，受多重因素影響，經(jīng)濟增速放緩、房地產(chǎn)市場低迷。從當年10月起，多個城市出臺文件進行救市。10月22日，三部委發(fā)文指出，金融機構(gòu)對居民首次購買住房提供貸款，貸款利率下限擴大為基準利率的0.7倍(原為0.8倍);最低首付款比例調(diào)整為20%。隨后，房地產(chǎn)市場迅速升溫。
如今的情形是，低迷的成交量似乎表明，只有信貸徹底松綁，才能激活房地產(chǎn)市場。那么，當前的房地產(chǎn)市場到底要不要救?
之所以有“救市”訴求，是因為房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長、地方財政等層面都有重要貢獻。過去多年來，這種“支柱地位”得到充分體現(xiàn)。但在新形勢下，有兩個基本判斷必須厘清。
第一，我國正處于“調(diào)結(jié)構(gòu)”的重要階段，“去房地產(chǎn)化”是調(diào)結(jié)構(gòu)的重要目標之一。近年來，經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)的依賴程度越來越高。在很多地方，土地出讓收入和房地產(chǎn)相關稅收占當?shù)刎斦杖氲囊话胍陨�。因此，避免房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)“綁架”宏觀經(jīng)濟，是未來的政策重要考量。
第二，度過“黃金十年”后，房地產(chǎn)業(yè)將告別高增長階段。隨著整體供需關系逆轉(zhuǎn)和人均居住面積提高，房地產(chǎn)市場高速增長難以為繼。近期以來，房地產(chǎn)投資增速連續(xù)多月低于固定資產(chǎn)投資增速，表明房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的推動作用正在下滑，且這種趨勢難以逆轉(zhuǎn)。
基于這種判斷，盡管多數(shù)從業(yè)者已習慣于“低迷期救市”的固有邏輯，但靠房地產(chǎn)救經(jīng)濟的老路顯然走不通。
不過，在城鎮(zhèn)化方興未艾、房地產(chǎn)業(yè)仍承受政策高壓、經(jīng)濟增長乏力的階段，對房地產(chǎn)政策進行微調(diào)仍有必要。但這種調(diào)整不應以“救市”之名，而需站在維持市場平穩(wěn)運行、推動經(jīng)濟健康增長的角度。
首先，房地產(chǎn)信貸政策有必要適度放松。在現(xiàn)有信貸政策下，首次置業(yè)需求和改善需求仍受諸多限制。引導合理需求釋放，是房地產(chǎn)調(diào)控的目標之一。因此，適度放松信貸政策、降低購房杠桿，在現(xiàn)階段頗有必要。
其次，避免地方救市行為“越線”。所謂“越線”，是指逾越土地、信貸等紅線。在政策調(diào)整過程中，容易出現(xiàn)土地粗放利用、城市規(guī)模無序擴張、地方融資平臺過度投資等亂象，對此需警惕并嚴格監(jiān)管，避免市場非理性膨脹，并帶來新的供應過剩和金融風險。
再次，加快建設房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。加快完善住房供應體系、個人住房信息系統(tǒng)、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)等建設，有助于維持市場平穩(wěn)運行。在供需關系發(fā)生逆轉(zhuǎn)、市場進入低速增長期的當下，這些長效機制的推出迫在眉睫。
最后，加快推進城鎮(zhèn)化相關改革。城鎮(zhèn)化不僅是我國經(jīng)濟增長的最大紅利，同時是房地產(chǎn)業(yè)進入“白銀時代”的重要背景。加快推進與城鎮(zhèn)化相關的土地、戶籍等制度改革，既能開啟經(jīng)濟增長新動力，也有助消化房地產(chǎn)市場過剩庫存，避免市場“硬著陸”。
