10月1日，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城住宅價(jià)格指數(shù)9月數(shù)據(jù)出爐：全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10672元/平方米，環(huán)比上月下跌0.92%，為連續(xù)第5個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大0.33個(gè)百分點(diǎn)。
政策面的改變則更受人關(guān)注，9月最后一天，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布“限貸”松綁新政。其中對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。
偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于新政涉及人群較廣，一、二、三線不同城市存在自身的實(shí)際市場(chǎng)特征，其未來對(duì)于樓市成交量的實(shí)際影響將隨著各商業(yè)銀行具體的執(zhí)行情況而定。
房?jī)r(jià)環(huán)比下跌城市增加5個(gè)
根據(jù)中指院報(bào)告，與8月相比，9月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量較上月減少5個(gè)，其中漲幅在1%以上的有9個(gè)，較8月增加1個(gè);環(huán)比下跌的城市數(shù)量較上月增加5個(gè)，其中跌幅在1%以上的有42個(gè)，較8月增加11個(gè)。
數(shù)據(jù)顯示，8月代表城市可售面積達(dá)17701萬平方米，是2010年以來最高水平，較去年同期大幅增長(zhǎng)34%，從12個(gè)月銷售面積計(jì)算得出的出清周期來看，8月20個(gè)代表城市的出清周期為15.6個(gè)月，較去年同期延長(zhǎng)5個(gè)月。
在這樣的背景下，三季度樓市處于量?jī)r(jià)齊跌局面，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，第三季度重點(diǎn)城市成交商品住宅約3777萬平方米，環(huán)比二季度增長(zhǎng)10.3%，同比去年同期下降14.0%。
除北上廣深等城市外，“限購(gòu)”在全國(guó)基本取消，但釋放的需求并不如想象般強(qiáng)烈。杭州樓市就是一個(gè)例證，9月21日至9月27日杭州主城區(qū)日均成交167套，與沒有全面放開限購(gòu)的8月基本持平，但與之相對(duì)的庫(kù)存卻繼續(xù)增加，截至9月末，杭州市區(qū)庫(kù)存量首次突破14萬套大關(guān)。
二手房市場(chǎng)觀望情緒明顯
業(yè)界關(guān)于放松信貸的呼聲終于變成了現(xiàn)實(shí)。交行報(bào)告稱，央行《通知》對(duì)個(gè)人住房貸款在利率、審核時(shí)間等方面的現(xiàn)行政策提出了調(diào)整要求，支持居民家庭合理住房貸款需求尤其是自住需求，對(duì)于改善民生具有積極意義。
鏈家地產(chǎn)分析師張旭向
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析說，對(duì)于已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，三套房的禁購(gòu)也將全面取消，且購(gòu)入第三套以及上房屋也將有可能享有首付與貸款優(yōu)惠政策，將在一定程度上刺激被限購(gòu)拒之門外的投資需求重新回歸樓市。
但政策出爐以后，多地樓市仍波瀾不驚。據(jù)新浪樂居數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶假期蘇州樓市商品房成交共計(jì)1286套，環(huán)比減少640套，成交面積137126.61平方米，環(huán)比減少73561.44平方米。
胡景暉說，利好之后的國(guó)慶樓市成交顯著走低表明，在未確定商業(yè)銀行具體執(zhí)行力度的情況下，購(gòu)房人群出現(xiàn)了較為明顯的短期觀望情緒，其中二手房市場(chǎng)的觀望特征表現(xiàn)得更加明顯。在商業(yè)銀行存貸比考核不放松、央行堅(jiān)持流動(dòng)性定向釋放等多方面因素的影響下，商業(yè)銀行對(duì)于住房按揭貸款的實(shí)際支持情況，成為市場(chǎng)各方普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。
北京一家大型國(guó)有房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，政策無疑給整個(gè)行業(yè)打了一針興奮劑，但是不會(huì)馬上影響企業(yè)的銷售和拿地策略，在資金成本重壓下，以最合適跑量的價(jià)格加速銷售回款仍是企業(yè)四季度的主要方向。
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上海樓市“金九”爽約市場(chǎng)期待“銀十”成色
9月份通常是樓市旺季，但上海今年的“金九”卻并沒有到來。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，從9月8日到10月5日，上海只有9月22日到9月28日的新建商品住宅成交量高于今年的平均周成交量。
那么，在房貸政策“松綁”后，“銀十”會(huì)來嗎?上海房地產(chǎn)業(yè)界的觀點(diǎn)是“至少會(huì)比9月份好”。
開發(fā)商優(yōu)惠力度不足
房貸政策放松后的首個(gè)黃金周，上海十一房展會(huì)在上海展覽中心舉行。房展會(huì)人氣不錯(cuò)，首日觀眾達(dá)3.5萬人次，為期四天的展期共吸引超過12萬人次參觀，超過了去年同期的11萬人次。
房展會(huì)參展的本地樓盤有88個(gè)，大大超過了今年5月的28個(gè)，但展會(huì)整體仍然膠著，開發(fā)商優(yōu)惠力度非常有限，折扣只有九五折。許多開發(fā)商認(rèn)為，隨著房貸政策放松，購(gòu)房成本下降，開發(fā)商不必再給出很大優(yōu)惠就可以賣房，而看房者仍然觀望情緒濃厚。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍接受
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，10月份的房地產(chǎn)銷售將會(huì)好于7、8月份，今年第四季度樓市行情比起前三季度將有所好轉(zhuǎn)。
李戰(zhàn)軍認(rèn)為，今年全年的總體數(shù)據(jù)并不算太差，房貸政策的放松會(huì)進(jìn)一步保證房企今年末的業(yè)績(jī)。政策的放松不僅將直接影響到樓市的成交和價(jià)格，還將起到風(fēng)向標(biāo)的作用。目前國(guó)內(nèi)還有一些城市沒有放松限購(gòu)政策，這些地方將考慮到樓市宏觀調(diào)控政策逐漸退出的導(dǎo)向，考慮進(jìn)一步放松限購(gòu)。
十月靠高端樓盤支撐?
由于銀行態(tài)度不明朗，房貸政策的放松究竟能給購(gòu)房者帶來多大的好處?
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房貸政策放松的效應(yīng)現(xiàn)階段主要體現(xiàn)在心理層面。很多賣方認(rèn)為，這是一個(gè)官方刺激樓市的信號(hào)，因而做出了積極的動(dòng)作。在受貸款影響較小的高端住宅領(lǐng)域，看多的觀點(diǎn)也占了上風(fēng)。
香港地產(chǎn)商永泰地產(chǎn)和南豐發(fā)展近期聯(lián)手在上海陸家嘴金融開發(fā)區(qū)開發(fā)了一個(gè)高端項(xiàng)目尚濱江。據(jù)透露，這一項(xiàng)目正是考慮到內(nèi)地“金九銀十”的行情，決定在十一黃金周推出，并在10月份在上海和香港同時(shí)開售，售價(jià)可能高達(dá)12萬~12.5萬元/平方米。
這兩家港企的決策依據(jù)并非房貸政策的放松，而是上海樓市高端需求的數(shù)據(jù)。代理這一項(xiàng)目的第一太平戴維斯對(duì)外透露，上海8月份高端住宅新增一手供應(yīng)量同比下滑38%，成交量卻同比上升了7.8%。由于這一項(xiàng)目且租且售，租賃行情也與之密切相關(guān)。據(jù)透露，上海市內(nèi)整體住宅的租金維持在每月182元/平方米，而空置率僅10.6%。
開發(fā)商方面的思路是，上海高端樓市的數(shù)據(jù)支撐了10月的行情。如今房貸政策的放松更刺激了買方的出手。德佑地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)中心副總經(jīng)理林俊權(quán)告訴記者，由于很多購(gòu)房者假期選擇出游，十一黃金周的二手房帶看量還沒有明顯的變化，房貸政策放松的效應(yīng)或許在節(jié)后顯示出來。
“客戶入市的意愿和速度有所上升，有一些房東決定漲價(jià)�！绷挚�(quán)說，10月份業(yè)績(jī)比9月份有所提升應(yīng)該是比較確定的。
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信貸松綁推動(dòng)北京二手房市場(chǎng) 節(jié)后成交有望回升
對(duì)于十一黃金周的北京樓市而言，國(guó)慶節(jié)前夜中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的房貸新政無疑是一劑強(qiáng)心針。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示：國(guó)慶假期前6天，北京網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中，新建住宅為472套，二手房住宅簽約38套，合計(jì)簽約510套，雖然相比2013年同期明顯下滑，但優(yōu)于2012年同期。
“本次央行的松綁雖然未提及降準(zhǔn)、降息，但松綁幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過之前預(yù)期的‘認(rèn)房不認(rèn)貸’，基本上是之前信貸政策的全面松綁，對(duì)市場(chǎng)的信號(hào)意義較大�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。
影響需看后續(xù)細(xì)則
李毅(化名)國(guó)慶節(jié)假期一天也沒能休息，看房的人比預(yù)料的要多。
“這幾日每天的帶客量能趕上之前一周的，其中還有很多房子因?yàn)闃I(yè)主不在沒辦法看，不然人會(huì)更多�！崩钜銓�(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說道，李毅是北京東四環(huán)附近一家中介門店的銷售員，而他的同事十一期間基本都在工作。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日(10月7日)走訪了北京通州區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)的多家中介門店，雖然是小長(zhǎng)假的最后一天，依然有不少購(gòu)房者前來看房，“之前我就看過這里的房子，但因?yàn)槭赘犊钸^高最終放棄，現(xiàn)在只要三成首付，我完全可以考慮換房�！闭诳捶康囊晃毁�(gòu)房者對(duì)記者說道。
李毅告訴記者，從目前公布的新政來看，首套房利率優(yōu)惠釋放了一大批改善型客戶�！安贿^，目前對(duì)于個(gè)人房貸來說，如果資質(zhì)較好可以拿到的最低利率折扣也就是九折，七折的可能性非常低。”
對(duì)此，張大偉在接受記者采訪時(shí)表示，目前市場(chǎng)上起碼可以增加30%的可購(gòu)房人群，且恰好都是之前被政策抑制的意愿購(gòu)房人群。
“央行信貸松綁政策后，各地市場(chǎng)因?yàn)樘幱诩倨诒憩F(xiàn)不一，但相比9月份都有不同程度的升溫，長(zhǎng)假期間，新建商品房、二手房熱度都有所提高。但政策的影響還要看后續(xù)落地的細(xì)則。”張大偉對(duì)此表示。
信貸額度與價(jià)格變化是關(guān)鍵
記者在走訪中同樣發(fā)現(xiàn)，新政頒布以來，二手房市場(chǎng)的看房者多了起來，“這幾天我們也接到一些業(yè)主的電話，要求提價(jià)�！崩钜闳缡钦f。
“從二手房成交價(jià)格看，6月的北京成交均價(jià)為2.92萬元/平方米，7月北京二手房成交均價(jià)為2.89萬元/平方米，8月成交均價(jià)為2.88萬/平方米，成交價(jià)格在9月依然延續(xù)下調(diào)，成交均價(jià)為2.87萬/平方米，跌幅明顯收窄，大部分區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)止跌現(xiàn)象�！睆埓髠ブ赋�，隨著部分需求入市，整體價(jià)格下調(diào)速度明顯放緩。
經(jīng)歷了數(shù)月膠著的二手房市場(chǎng)，能否在新政的刺激下重新活躍起來?從目前十一期間的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，表現(xiàn)并不明顯。
“因?yàn)楹灱s滯后的因素，黃金周期間的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不反映市場(chǎng)一線當(dāng)下情況，但也體現(xiàn)了整體市場(chǎng)在9月份繼續(xù)復(fù)蘇的變化�！睆埓髠�(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，特別是在央行限貸松綁后，北京市場(chǎng)下半年表現(xiàn)將好于上半年，但因?yàn)樘幱诨謴?fù)期，房企依然以平價(jià)走量為主，四季度的主要表現(xiàn)將是量漲價(jià)穩(wěn)。
張大偉進(jìn)一步補(bǔ)充，10月份將是信貸政策的落地執(zhí)行月，后續(xù)信貸的額度與信貸的價(jià)格變化將是影響市場(chǎng)的最關(guān)鍵因素，但整體來看，市場(chǎng)繼續(xù)下調(diào)的空間已經(jīng)被松綁的信貸政策封死。
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濟(jì)南大假樓市升溫 近20萬套庫(kù)存考驗(yàn)新政
在新房?jī)r(jià)格4連跌后，濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)，再度遭遇“金九”遇冷的尷尬。限貸政策的松動(dòng)，似乎成為最后的救命稻草。
此前的7月份，濟(jì)南的限購(gòu)政策率先解除。一位知名房企人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者預(yù)計(jì)，在限購(gòu)和限貸的雙重松動(dòng)之下，濟(jì)南樓市“銀十”的成色將會(huì)超過9月份。
不過，有銀行信貸人士坦言，每年接近年底，房貸額度都會(huì)比較緊張，而新政中房貸利率最低七折，將會(huì)影響到銀行的利潤(rùn)。
對(duì)此，一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，與限購(gòu)放開相比，房企對(duì)銀行信貸政策調(diào)整更為看重，但在近20萬套庫(kù)存面前，限貸放開前景并不明朗。
看房人數(shù)逐漸回升
10月7日，作為濟(jì)南萬科城項(xiàng)目的一名地產(chǎn)置業(yè)顧問，李揚(yáng)(化名)和他的同事們，已經(jīng)開始奮戰(zhàn)“銀十”。在看過10月1日~5日的銷售數(shù)據(jù)后，李揚(yáng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，10月前5日70余套的銷量，已基本與7月份持平。
據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年7月，濟(jì)南新建商品房成交12400套，相較于6月的6459套環(huán)比猛增92%，相當(dāng)于上半年月均成交量6689套的近兩倍。
至于增長(zhǎng)原因，主要源于“取消限購(gòu)”這劑猛藥。根據(jù)當(dāng)?shù)胤抗懿块T發(fā)文，濟(jì)南是從7月10日起全面放開限購(gòu)政策。限購(gòu)取消后僅兩天時(shí)間(7月10日、11日)，濟(jì)南新房網(wǎng)簽量就達(dá)到1151套，而6月份前10天的網(wǎng)簽總量才1040套。
不過，李揚(yáng)分析，限購(gòu)放開后的銷量暴增，只是消化了此前積累的剛需，但銀行在貸款方面并未放開，致使投資性購(gòu)房者有心無力。
事實(shí)上，“繁榮”在一個(gè)多月后迅速轉(zhuǎn)冷。進(jìn)入9月，濟(jì)南的商品房成交量再次回到限購(gòu)取消前的狀態(tài)，同比、環(huán)比均出現(xiàn)大幅下降。與此同時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自5月份以來，濟(jì)南新建商品住宅價(jià)格環(huán)比已連續(xù)4個(gè)月下跌。4個(gè)月時(shí)間，濟(jì)南新建的商品住宅價(jià)格累計(jì)下跌3.6%。
10月7日上午，李揚(yáng)稱，進(jìn)入10月份以來，在限貸政策放開的刺激下，看房人群數(shù)量已基本回到7月份限購(gòu)放開后的水平。
利率折扣難憾高庫(kù)存
搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，10月1日至6日，濟(jì)南的住宅成交套數(shù)為462套，成交面積為3.8萬平方米，其中10月5日成交達(dá)到94套。不過，濟(jì)南房管部門的數(shù)據(jù)則顯示，自7月21日起的6周，濟(jì)南周均商品房網(wǎng)簽量，維持在2000套左右，最低的一周也達(dá)到了1970套。
在濟(jì)南友樂家地產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人張洪慶看來，成交量的落差與國(guó)慶長(zhǎng)假有關(guān)，但從購(gòu)房者心理來看，節(jié)日后銀行信貸政策的細(xì)化，成為各方觀望的關(guān)鍵。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從部分銀行了解到，目前銀行尚未有操作細(xì)則，預(yù)計(jì)將在國(guó)慶節(jié)后執(zhí)行，房貸利率優(yōu)惠或有所放松但七折可能性不大。10月7日，濟(jì)南二環(huán)南路附近一家樓盤負(fù)責(zé)人介紹，該項(xiàng)目合作銀行主要是農(nóng)行、建行、招行，目前都沒有調(diào)整貸款政策。
一位接近銀行的人士透露，自4月份以來，郵儲(chǔ)銀行其實(shí)已有部分客戶能拿到利率九五折扣，但僅限于特定人員。
在多位業(yè)內(nèi)人士看來，濟(jì)南當(dāng)前首套房普遍執(zhí)行上浮5%的利率政策，而從濟(jì)南以往政策的執(zhí)行來看，銀行細(xì)則最快執(zhí)行也得等到假期結(jié)束后。
中國(guó)銀行濟(jì)南某支行人士透露，目前總行已經(jīng)開會(huì)研究調(diào)整首套房政策了，但在接到具體文件之前，房貸并不做任何調(diào)整。
一位不愿具名的房地產(chǎn)企業(yè)人士表示，對(duì)濟(jì)南樓市而言，限貸政策放松，固然會(huì)有一定刺激作用，但房地產(chǎn)庫(kù)存的消化，卻并非易事。
搜房網(wǎng)10月7日的最新數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南10月份的存量房為196348套。
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新政調(diào)查·北京
北京房貸政策未見松動(dòng)口徑松綁意義大于實(shí)際折扣
由于此次房貸新政是9月30日出臺(tái)，之后就進(jìn)入國(guó)慶假期，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在北京地區(qū)了解到，目前，北京各銀行的住房貸款政策與節(jié)前還未出現(xiàn)變化。
值得一提的是，一家房產(chǎn)中介的工作人員向記者推銷房屋時(shí)，卻聲稱北京地區(qū)的國(guó)有大行在節(jié)前就已經(jīng)實(shí)施了貸款利率7折優(yōu)惠，只是政策在9月末才出來。
對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向一家國(guó)有大行人士咨詢相關(guān)情況，該人士表示，房貸新政在國(guó)慶節(jié)前出臺(tái)，節(jié)后一兩周可能會(huì)有變化。
大行小行說法不一
9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出通知，修改了首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。其中，通知還提到了貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。
那么，北京地區(qū)能否快速實(shí)現(xiàn)7折的房貸利率優(yōu)惠政策?
近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪幾家銀行北京地區(qū)網(wǎng)點(diǎn)的客戶經(jīng)理后發(fā)現(xiàn)，大行與小行工作人員的說法明顯不同。
某城商行支行一位副行長(zhǎng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，節(jié)前出臺(tái)了房貸新政，現(xiàn)在(情況)還不太明朗，新政出來之前，該行首套房貸款利率最低95折，但有的銀行可以做到9折，新政之前沒有銀行可以做到7折，新政在年底都不太可能實(shí)施，畢竟銀行放款也都差不多了。
“節(jié)后肯定不會(huì)很快實(shí)施，市場(chǎng)還沒有起來，也沒有什么人買房，除非是買房人很多，客戶很積極，銀行可能會(huì)轉(zhuǎn)變策略�！鄙鲜龈毙虚L(zhǎng)表示。
一家大行的分行個(gè)貸客戶經(jīng)理則告訴記者，國(guó)慶節(jié)前出臺(tái)新政，現(xiàn)在還沒有執(zhí)行，可能節(jié)后兩周后會(huì)有新的結(jié)果，現(xiàn)在還沒有銀行執(zhí)行新政�！叭绻I房，可以先過來申請(qǐng)，等打折時(shí)可以第一時(shí)間按照新的利率執(zhí)行，這樣可以節(jié)約時(shí)間�！�
另外兩家銀行的客戶經(jīng)理也告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前，個(gè)人住房貸款沒有變化，就算有變化也要等到節(jié)后才會(huì)知道。
新政利好體現(xiàn)在口徑放松
此次房貸新政規(guī)定，對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。同時(shí)，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。
對(duì)此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，信貸對(duì)市場(chǎng)影響有兩個(gè)方面：業(yè)內(nèi)看到的是改善松綁，之前是有套房再買就被認(rèn)定是二套，現(xiàn)在對(duì)限購(gòu)的城市而言是改善需求;另外，利率都會(huì)下浮，可以享受基準(zhǔn)利率，對(duì)于購(gòu)房者的需求有幫助，能夠增加購(gòu)房人群。
對(duì)于目前市場(chǎng)有關(guān)利率7折的解讀，張大偉認(rèn)為，很多人有誤解，“下限一直都是7折，(實(shí)際執(zhí)行7折利率)只在2009年到2010年初出現(xiàn)過一年左右時(shí)間。所以，這個(gè)利好主要體現(xiàn)在口徑的放松，首套和二套口徑的放松。很多人關(guān)心的是否能貸到款，貸款利率會(huì)有影響，但與首套、二套口徑松綁對(duì)比來看，后者的意義會(huì)更大�！�
“從利率優(yōu)惠方面來看，7折不可能，能夠做到9折左右就不錯(cuò)了�！睆埓髠シ治霰硎�。
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新政調(diào)查·上海
上海房貸新政節(jié)后落地利率恐難有7折優(yōu)惠
9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，修改了首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)于未實(shí)施或已取消“限購(gòu)”的城市，第三套住房不限貸。
昨日
(10月7日)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地了解滬上房貸新政的執(zhí)行情況。某地產(chǎn)中介客戶經(jīng)理告訴記者，目前來看，房貸新政對(duì)市場(chǎng)影響不大，國(guó)慶期間成交量并沒有明顯提升。
而在房貸利率方面，由于國(guó)慶假期，銀行暫未推出新的房貸政策，預(yù)計(jì)節(jié)后各家銀行會(huì)推出具體的房貸細(xì)則。但業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，7折利率不會(huì)出現(xiàn)。
國(guó)慶期間，記者實(shí)地走訪滬上不少樓盤，售樓現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)火爆。某房企置業(yè)顧問告訴記者，國(guó)慶期間來看房的客戶明顯增多，其中大多數(shù)為剛需客戶。
今年初，個(gè)人住房貸款存在審批較嚴(yán)、發(fā)放速度較慢、按揭利率提升較多等情況，也在一定程度上制約了需求釋放，而改善型住房需求受到政策抑制更為明顯。
不過，亦有房地產(chǎn)中介向記者表示，目前來看，房貸新政對(duì)市場(chǎng)的影響不大，國(guó)慶期間成交量并沒有明顯提升，客戶的觀望情緒較濃，“目前，房屋存量比較高，新政對(duì)市場(chǎng)的刺激作用其實(shí)有限�！�
當(dāng)記者以客戶身份向某房地產(chǎn)中介銷售咨詢房貸政策時(shí)，該銷售人員表示，對(duì)于擁有1套房已結(jié)清貸款打算再次購(gòu)房的，基本可以享受到首套房的待遇�！笆赘冬F(xiàn)在一般可以達(dá)到3.5成，貸款6.5成，當(dāng)然具體還是要銀行認(rèn)定，資質(zhì)條件、貸款金額都可以影響首付的比例�！�
此外，由于國(guó)慶假期原因，各家銀行暫時(shí)還未推出新的房貸政策，預(yù)計(jì)節(jié)后各家銀行會(huì)推出具體的房貸細(xì)則。不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，節(jié)后利率折扣可能稍微有所松動(dòng)，但7折利率基本不會(huì)出現(xiàn)。
“國(guó)慶期間銀行那邊給我們的說法是，具體利率要根據(jù)節(jié)后推出的細(xì)則，銀行那邊沒有給我們打會(huì)有利率折扣的包票�！蹦骋痪�房地產(chǎn)置業(yè)顧問向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，估計(jì)利率還是會(huì)有一些松動(dòng)，但空間不會(huì)很大，8.5～9折肯定還是會(huì)有，但7折的優(yōu)惠幾乎沒有可能。
房貸新政雖然已在國(guó)慶節(jié)前公布，但具體如何執(zhí)行，還需等節(jié)后各家銀行出臺(tái)各自的房貸細(xì)則。
“到目前為止，我們還沒有收到新的房貸政策，最快可能也要等到國(guó)慶假期之后�！鞭r(nóng)行上海某支行信貸經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
“房貸基準(zhǔn)利率的7折是4.59%，而現(xiàn)在銀行的理財(cái)產(chǎn)品收益率都在5%左右了，因此4.59%的利率對(duì)銀行來講絕對(duì)是虧本的。”某銀行業(yè)分析師表示。
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新政調(diào)查·深圳
深圳首套房利率有少量折扣新政利好改善型住房群體
9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)同時(shí)發(fā)布房貸新政，這一政策立即引起市場(chǎng)各方廣泛關(guān)注。
昨日
(10月7日)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以客戶身份從多家深圳地區(qū)的房產(chǎn)中介處了解到，由于監(jiān)管部門臨近國(guó)慶節(jié)才公布房貸新政，所以具體的執(zhí)行情況還沒有落實(shí)。不過，目前首套房貸款可以拿到一定的折扣利率，較此前有一定的松動(dòng)。
另外，有觀點(diǎn)認(rèn)為，政策放松后房貸利率能降到多少，及銀行放貸意愿能否明顯上升還難以確定。
深圳家家順房產(chǎn)交易公司的一位經(jīng)紀(jì)人表示，此次新政應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)有很大影響，但具體政策還沒有那么快落實(shí)下來，可能要等到國(guó)慶以后才能看到具體的實(shí)施進(jìn)程。
多家地產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人均表示，雖然大的政策已經(jīng)出來，但政策落實(shí)需要時(shí)間。在業(yè)內(nèi)人士看來，這次新政可能針對(duì)的更多是有改善型住房需求的群體，畢竟深圳的限購(gòu)政策并未取消。按照此前深圳地區(qū)的限購(gòu)政策，深圳市戶籍居民家庭限購(gòu)兩套住房,非本市戶籍居民家庭限購(gòu)一套住房。
另?yè)?jù)記者了解，近期深圳地區(qū)首套房貸款利率有少量的折扣，而在今年5月，深圳首套房貸款利率基本都是上浮5%，基準(zhǔn)利率都很少見。
中聯(lián)地產(chǎn)一位經(jīng)紀(jì)人表示，目前，首套房的貸款利率較以前有了一定程度的松動(dòng)，有兩家大行最低可以做到9.7折。
值得注意的是，雖然此次監(jiān)管部門發(fā)布的房貸新政提到首套房貸的貸款利率最低可以做到7折，但多家地產(chǎn)中介公司人士均認(rèn)為，即使房貸新政得到真正落實(shí)，從目前情況來看，首套房貸款利率真正能做到7折的可能性也并不大。
當(dāng)前，在利率市場(chǎng)化逐步推進(jìn)的大背景下，銀行對(duì)資金的收益也越來越看重。有銀行業(yè)人士此前表示，目前銀行存在貸款額度和存貸比的雙重考核，存貸逐日考核現(xiàn)在也比較嚴(yán)。在資源有限的情況下，銀行更愿意把錢用在其他貸款類別方面。
此前，也有銀行人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，現(xiàn)在銀行的成本大幅提高。如果用很高的成本吸收存款，再用便宜的價(jià)格貸出去，這不符合正常的商業(yè)邏輯。
光大證券在最新研報(bào)中也表示，當(dāng)前，地產(chǎn)融資政策放松有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，但短期對(duì)地產(chǎn)投資和銷售的改善程度還需觀察——雖然當(dāng)前放松了房貸利率的浮動(dòng)權(quán)，但在之前1.1倍基準(zhǔn)利率水平下，銀行發(fā)放房貸的意愿都不強(qiáng)，政策放松后房貸利率能降低到多少，以及銀行放貸意愿能否出現(xiàn)明顯上升還難以確定。
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樓盤樣本
京津多個(gè)樓盤未現(xiàn)新政利好7折利率難大范圍推廣
國(guó)慶節(jié)前夕，央行、銀監(jiān)會(huì)對(duì)房貸政策作出調(diào)整。這一政策迅速在市場(chǎng)引來了熱議。
上述政策能否迅速提振
“金九銀十”的樓市?是否能讓市場(chǎng)迅速回暖?接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，房貸新政對(duì)國(guó)慶期間的京津樓市影響并不大。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在接受記者采訪時(shí)表示，新政對(duì)改善性需求是有利的，因?yàn)榭梢越档褪赘丁６鴮?duì)于剛需的利好是不夠的，主要是首套房貸利率下限為基準(zhǔn)利率的7折在商業(yè)銀行很難實(shí)施。預(yù)計(jì)房企未來的銷售策略，還是去庫(kù)存為主。
房貸調(diào)整仍未落地
昨日 (10月7日)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電首開常青藤項(xiàng)目，該樓盤銷售人員表示，房貸調(diào)整的政策，還沒落實(shí)到售樓處。
這位銷售人員進(jìn)而表示，這個(gè)政策主要利好首次改善住房人群�！皠e的暫時(shí)沒什么變化，包括利率(也沒有變化)。”目前來看，售樓處還是首套置業(yè)人群看房占比居多，首改換房者還在猶豫。
華業(yè)東方玫瑰的銷售人員表示，因?yàn)樵趪?guó)慶放假的空檔期，目前利率折扣還未確定。
上述接受采訪的售樓人員均表示，十一期間看房客戶很多。
不過，對(duì)比2009年以來的成交數(shù)據(jù)，今年黃金周的成交數(shù)據(jù)并不樂觀。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，國(guó)慶前6天，北京市住宅網(wǎng)簽量為510套，同比下滑38.3%。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，房貸新政對(duì)經(jīng)過近一年調(diào)整的樓市來說是重大利好，“但通知中也明確了商業(yè)銀行可以依據(jù)自身情況進(jìn)行把控和執(zhí)行”。
胡景暉分析，受這一不確定因素的影響，在房貸新政第一只靴子落地之后，購(gòu)房人對(duì)商業(yè)銀行的實(shí)際執(zhí)行出現(xiàn)了短期的觀望。表現(xiàn)在市場(chǎng)方面，即體現(xiàn)為北京國(guó)慶長(zhǎng)假期間網(wǎng)簽量的走低。
隨后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者又致電天津市多個(gè)售樓處。
天津遠(yuǎn)洋萬和城的置業(yè)顧問告訴記者，目前看房的人群仍是剛需為主。此項(xiàng)政策對(duì)樓市的利好有限，因?yàn)槟壳百?gòu)房者很難拿到7折利率，“現(xiàn)在銀行的存款利率都是上調(diào)的�！彼M(jìn)而表示，國(guó)慶期間，房地產(chǎn)比之前賣得火，主要還是節(jié)假日的原因。
萬科四季花城的置業(yè)顧問表示，目前還未接到銀行降低利率的通知，貸款仍是執(zhí)行基準(zhǔn)利率。即便是目前執(zhí)行7折利率，受益者是極少人群，不會(huì)成為普遍現(xiàn)象。
她表示，“金九銀十”是傳統(tǒng)的銷售旺季，并且國(guó)慶7天假期，平時(shí)沒時(shí)間的意向客戶或來看房，開發(fā)商又借機(jī)打出促銷牌，看房人群肯定比以前多，和貸款新政沒有太大關(guān)系。
胡景暉說，在商業(yè)銀行存貸比考核不放松、房地產(chǎn)行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)壓力持續(xù)、央行堅(jiān)持流動(dòng)性定向釋放等多方面因素的影響下，商業(yè)銀行對(duì)于住房按揭貸款的實(shí)際支持情況、具體能執(zhí)行的程度和幅度，成為市場(chǎng)各方普遍關(guān)注的問題。
以價(jià)換量將成新常態(tài)
上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，央行新政對(duì)剛需和改善型需求的利好最大。對(duì)剛需購(gòu)房者而言，7折信貸利率等政策，能直接降低購(gòu)房成本，進(jìn)而加快購(gòu)房者入市。不過，是否實(shí)行7折信貸利率仍要看銀行的執(zhí)行情況。
他進(jìn)而分析，此次救市的一個(gè)亮點(diǎn)就是改善型需求受到了保護(hù)。對(duì)于此前按揭貸款償付完畢的購(gòu)房者，會(huì)積極在目前價(jià)格低迷期抄底入市。
在業(yè)內(nèi)人士眼中，即便是新政落地，也很難對(duì)樓市有大的提振作用。
歐陽(yáng)捷表示，在利率市場(chǎng)化的過程中，利率是上漲的。從這個(gè)層面上看，基準(zhǔn)利率很難下調(diào)。
值得注意的是，目前國(guó)內(nèi)多個(gè)城市的庫(kù)存，仍處于高位。截至9月21日，中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的18個(gè)主要城市庫(kù)存總量較上周環(huán)比上升0.71%，逾六成城市庫(kù)存承壓。
對(duì)于未來的銷售策略，他認(rèn)為“以價(jià)換量將成為新常態(tài)”，加快去庫(kù)存。
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開發(fā)商樣本
中高端樓盤開發(fā)商最受益 房貸證券化短期難救急
節(jié)前出乎意料的央行房貸救市政策，讓承受著巨大業(yè)績(jī)壓力的上市房企終于松了一口氣。
盡管A股市場(chǎng)由于國(guó)慶長(zhǎng)假安排仍在休市，但在H股上市的內(nèi)房股于10月3日開市后全線大漲，成為國(guó)慶假期后香港資本市場(chǎng)走勢(shì)最強(qiáng)勁的板塊。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在目前資金成本高企的大背景下。“認(rèn)貸不認(rèn)房”的調(diào)整對(duì)改善性需求帶來直接利好，預(yù)計(jì)中高端產(chǎn)品占比較多的房企將是最大的受益者。
此外，為了應(yīng)對(duì)今年以來的“房貸荒”，央行首次提出鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)探索發(fā)行住房抵押貸款支持證券(以下簡(jiǎn)稱MBS)，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然MBS的發(fā)行有助于緩解房貸緊縮與房企的資金壓力，不過由于目前擔(dān)保機(jī)制、利率倒掛等難題尚未解決，短期內(nèi)大范圍推廣的可能性不大。
主打改善性產(chǎn)品房企最受益
在歐陽(yáng)捷看來，本次房貸政策調(diào)整最大的亮點(diǎn)在于從此前
“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)，放松至“認(rèn)貸不認(rèn)房”，只要客戶以往貸款已結(jié)清，哪怕名下還有一套房也可以享受首套房的優(yōu)惠待遇，這等于是降低了改善型買家的入市門檻，放大了金融杠桿，換房需求有望獲得釋放。
“與之相對(duì)，對(duì)于首次置業(yè)買家而言，央行重申首套房貸款利率最低7折基本沒有意義�！睔W陽(yáng)捷表示，由于受利率和銀行負(fù)債成本攀升的影響，本次政策的調(diào)整對(duì)于主打首次置業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)商帶來的幫助有限。
家和集團(tuán)副總裁張建勛告訴記者，如果從企業(yè)類型來看，受益最大的應(yīng)該是中高端產(chǎn)品占比較大的房企，例如融創(chuàng)、綠城、華僑城等銷售均價(jià)較高的房企，新政的實(shí)施有助于提高它們的周轉(zhuǎn)速度;其次是產(chǎn)品布局較為均衡、在一二線城市比重較高的龍頭房企如中海、保利，因?yàn)檫@類型城市的住房改善需求更為旺盛。
歐陽(yáng)捷表示，房企應(yīng)該借助政策利好堅(jiān)決去庫(kù)存，通過提高周轉(zhuǎn)速度提升回報(bào)并降低負(fù)債率，而并非盲目漲價(jià)導(dǎo)致錯(cuò)失出貨良機(jī)。
房貸證券化難以快速推廣
除了房貸政策的變化，央行發(fā)布的文件表示，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
歐陽(yáng)捷表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的環(huán)境下，通過發(fā)行長(zhǎng)期限專向金融債和MBS，可以讓銀行把過去發(fā)放的房貸以證券的形式賣出去，以騰出更多的資金頭寸并增加銀行按揭貸款配置動(dòng)力。
“目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要包括自有資金、銷售回款、開發(fā)貸款與社會(huì)融資，這其中銷售回款占比往往在50%以上�！睆埥▌渍J(rèn)為，今年房貸緊縮恰恰對(duì)銷售回款帶來極大的壓力，因此MBS的探索發(fā)行對(duì)于緩解房企資金壓力將帶來巨大的積極作用。
不過，作為一種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，MBS要在短期內(nèi)大面積推廣困難不少。目前，國(guó)內(nèi)尚沒有機(jī)構(gòu)能對(duì)此類金融產(chǎn)品提供國(guó)家信用擔(dān)保，這是MBS的發(fā)行需要面臨的首要難題。
“由于受利率倒掛的影響，幾年前發(fā)放的房貸基本都是基準(zhǔn)利率85折左右，平均利率約在5.56%，而市場(chǎng)上15年AAA的債券利率在5.8%，這就形成負(fù)利差，因此無論是個(gè)人投資者還是銀行體系之間購(gòu)買的意愿很低，對(duì)MBS的推廣帶來巨大的障礙。由于只有長(zhǎng)期資金利率明顯下行，MBS的收益率才具備吸引力”，香港粵海證券投資銀行董事黃立沖認(rèn)為。
