導(dǎo)讀：自9月30日房貸新政發(fā)布以來，北京市二手房市場發(fā)生了較為明顯的變化。換房客戶所占的比例越來越高，個別區(qū)域成交的客戶中換房客戶甚至能達(dá)到70%左右的占比。而業(yè)主方面，業(yè)主降價的意愿普遍降低，個別業(yè)主甚至漲價出售。

　　隨著央行的救市政策和北京對改善住房需求的政策支持，北京樓市的溫度正在恢復(fù)，尤其是體現(xiàn)北京樓市活躍能力的二手房出現(xiàn)了明顯反彈。相關(guān)統(tǒng)計顯示，10月第三周北京市二手住宅網(wǎng)簽1665套，環(huán)比增加58%，成交均價為28137元/平方米，環(huán)比上漲2.8%。

　　自9月30日房貸新政發(fā)布以來，北京市二手房市場發(fā)生了較為明顯的變化。北青報記者從中介公司了解到，改善性需求客戶占比逐漸加大。從近期成交的案例來看，換房客戶所占的比例越來越高，個別區(qū)域成交的客戶中換房客戶甚至能達(dá)到70%左右的占比。而業(yè)主方面，業(yè)主降價的意愿普遍降低，個別業(yè)主甚至漲價出售。成交量短期內(nèi)的上升提高了部分業(yè)主的心理預(yù)期。隨著低價房源逐漸消化殆盡，房價出現(xiàn)了小幅上漲的趨勢。

　　另一方面，新房成交也出現(xiàn)熱潮。截至10月19日，北京網(wǎng)簽數(shù)據(jù)合計為6978套，其中新建住宅成交量達(dá)到了4228套，比上月同期上漲13.9%。自住房中的恒大御景灣選房兩日售罄，成為目前最短時間內(nèi)售罄自住房項目。

　　從供應(yīng)來看，10月份供應(yīng)高于9月，房企推盤力度有所加強(qiáng)。雖然多數(shù)房企9月業(yè)績明顯好轉(zhuǎn)，但是整體的庫存壓力與業(yè)績壓力仍然較大。截至10月19日，新建商品住宅庫存量為90100套，比年初增加3.5萬套左右，四季度房企的銷售壓力依然存在，去庫存和收回款將仍是重點(diǎn)，尚不具備調(diào)高房價的動力。因此對于新房市場來說，還尚未完成市場的筑底過程。

　　鏈家地產(chǎn)分析師張旭認(rèn)為，從近期的市場情況來看，市場活躍度增加明顯。由于信貸新政的發(fā)布，市場信心逐步恢復(fù)，看房人群增多，這為后續(xù)成交的好轉(zhuǎn)奠定基礎(chǔ)。繼央行新政后，上周公積金也頒布新政，雖然并未落地，但釋放出的積極信號將繼續(xù)引導(dǎo)樓市向利好的方向發(fā)展。在各種利好政策的支持下，預(yù)計后續(xù)也會逐步好轉(zhuǎn)。

　　新聞追訪

　　天津限購解除不會影響北京

　　天津市近日正式發(fā)布文件，自2011年3月開始?xì)v經(jīng)3年半的天津限購正式取消。此次天津新政，明確政策一直以來被認(rèn)為是打擊投機(jī)購房的同時也傷及改善需求購房者。

　　在本次政策調(diào)整中，明確取消了對本市購房者審核和對外省市購房者需繳納社保和個稅證明，相當(dāng)于零限制。

　　天津全面取消限購

　　除了放寬購買“門檻”外，新政規(guī)定購買首套普通自住房的家庭貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

　　此外，天津還推出了稅收優(yōu)惠牌。個人購買140平方米以下普通住房且該住房屬于家庭唯一住房的，按照成交價格的1.5%征收契稅;對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按照成交價格的1%征收契稅。

　　北京等五大城市依然限購

　　某種意義上說，天津的退出基本上是全國樓市救市政策的完整版。追溯這一輪樓市救市行動，大致遵循了三大步驟。第一波，41個城市松綁限購;第二波，各地要求銀行松綁限貸，以央行的全面口徑放松為高潮;第三波，各地增加購房補(bǔ)貼，調(diào)整稅費(fèi)政策，要求公積金降低首付等。

　　“從目前市場看，因為經(jīng)濟(jì)漲幅放緩，導(dǎo)致各地方政府對房地產(chǎn)的依賴度明顯上升，這種情況下，預(yù)計各地的救市熱情將持續(xù)上漲，年內(nèi)市場存在出現(xiàn)反彈的可能性。特別是已經(jīng)開始涉及的信貸松動，一旦銀行實施細(xì)則執(zhí)行，預(yù)期購房者將被刺激入市�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

　　天津此次全面退出限購，自此之后，中國依然嚴(yán)格執(zhí)行限購的城市只剩下五個，分別是北京、上海、深圳、廣州、三亞。張大偉表示，根據(jù)超大型城市的特點(diǎn)，三五年內(nèi)很難看到北京政策全部退出：“后續(xù)的話有可能會隨著一些經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，比如說對于一些大面積的戶型(取消限購)，或者說對于一些五年(納稅證明)是否認(rèn)定這些調(diào)整會有可能，但是全面松綁我覺得短期可能性很小。”

　　天津限購解除會否傳導(dǎo)北京

　　對于天津退出政策，北青報記者采訪了部分天津開發(fā)商，普遍認(rèn)為意義大于實際意義。一方面是因為此前天津已經(jīng)松綁，尤其是武清等區(qū)域，基本買房不受太多限制。而此次加入稅收補(bǔ)貼等“藥劑”，能夠更好地調(diào)動市場活力。

　　“實際上，今年天津樓市5月份就掀起了小高潮，這也是因為藍(lán)印政策調(diào)整，一批人為搶戶口買房，自此之后成交一直疲軟�！蔽淝逡患议_發(fā)商告訴記者。進(jìn)入2014年，天津樓市如坐過山車般大起大落，在經(jīng)歷了5月藍(lán)印政策末班車的瘋狂銷售后，樓市成交量跌向深谷，從6月開始似被打入冷宮，鮮有成交動力，一些重點(diǎn)開發(fā)商項目開盤節(jié)點(diǎn)也是一拖再拖。9月天津新建商品房成交面積甚至相比8月還下跌了5%，與2013年同期相比，更是大跌31%。

　　“央行的救市政策，加上本地的契稅補(bǔ)貼，可能會讓樓市升溫。但目前階段還是以消化庫存為主，尤其是武清等遠(yuǎn)郊區(qū)縣，如果能降低庫存就已經(jīng)是萬幸了。”一家在武清開盤的開發(fā)商表示。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，向來是北京房價傳導(dǎo)到天津，不太可能天津房價傳遞到北京。