對于嚴(yán)格執(zhí)行“限購”的北上廣深和三亞來說，“銀十”前半段房地產(chǎn)市場活躍度因9月30日央行調(diào)整“限貸”政策而升溫不少。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，信貸政策松動所帶來的效應(yīng)雖有所顯現(xiàn)，但是否能帶動成交量大增，仍要看銀行的執(zhí)行力度，這一效果將在四季度逐步釋放。新華社發(fā)　徐駿/作

    最近國內(nèi)經(jīng)濟增長全面放緩，第三季度GDP增長下行為7.3%的水平，為5年來GDP增長最低。
　　多數(shù)人認(rèn)為，其主要原因在于出口增長持續(xù)下行、基礎(chǔ)設(shè)施投資，尤其是房地產(chǎn)投資的增長下行。房地產(chǎn)救市成了國內(nèi)各級政府的主要任務(wù)。
　　近幾年來，盡管GDP增長速度不小，但國內(nèi)居民內(nèi)需不僅沒有隨之快速增長，反而增長速度放緩或增長萎縮。原因何在？筆者認(rèn)為，最重要的原因就是高房價問題。高房價對國內(nèi)居民消費具有嚴(yán)重的擠出效應(yīng)，也是居民內(nèi)需增長的最大障礙。
　　按照國家統(tǒng)計局的指標(biāo)體系，任何居民的住房購買都是算作一種投資。就目前中國居民的現(xiàn)狀來看，不僅住房是整個家庭最有價值的資產(chǎn)，而且購買住房占居民整個收入支付中最大份額。如果房價水平合適，房價收入比不高，那么居民購買住房占整個家庭收入支付中的比重中不會太高。居民購買住房之后，也能夠在幾年內(nèi)付清房款，保證其日�；�本消費。如果房價過高，其情況則完全不一樣了。
　　就目前中國的住房市場價格而言，不要說一線城市早就是天價了，與90%以上工薪階層已經(jīng)無關(guān)。即使是二三線城市，85%以上的居民也是無支付能力購買。有些居民即使購買，也會對其整個家庭消費具有嚴(yán)重的擠出效應(yīng)。
　　比如在北京四環(huán)邊上，一套100平米的住房，價格在400萬元左右。而一個名牌大學(xué)畢業(yè)生在北京工作5年，年薪估計10萬元左右，5年積蓄至多20萬元。兩個人5年積蓄至多為40萬元。在這種情況下，兩個人結(jié)婚要在北京購買一套100平方米的住房，兩個人積蓄還得加上雙方父母的一輩子積蓄（假定雙方的父母都生活在南方縣城，整個積蓄大概是60萬元左右，北方的縣城及農(nóng)村還達不到），只能夠支付這套住房的首付（假定雙方父母各付40萬元）。
　　在這種情況下，這對年青家庭住房是購買了，但嚴(yán)重的債務(wù)負(fù)擔(dān)馬上而來，其按揭貸款負(fù)債率會高50%以上。面對如此沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，這對年青家庭的日常生活消費將會嚴(yán)重擠出。同時，兩個年青人雙方父母的日常生活消費會嚴(yán)重擠出。因為，父母親的養(yǎng)老積蓄突然減少了2/3。
　　房價過高，不僅對購買住房者具有嚴(yán)重的消費擠出效應(yīng)，對于租房者也具有嚴(yán)重的消費擠出效應(yīng)。因為，房價過高，住房的租金價格同樣會快速上漲，租房者所要支付費用也就越來越高。在這種情況下，對于租房的居民來說，或無支付能力租用，只好到邊遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村租房；或是增加其整個生活開支，擠出日常生活消費。
　　房價過高，也會導(dǎo)致企業(yè)營運成本全面上升。而企業(yè)的營運成本上升，或迫使不少企業(yè)遷出這些高房價的城市，減少這些城市的就業(yè)機會；或是壓低企業(yè)工人的工資水平等。無論是哪一種情況出現(xiàn)，都會從總體上降低整個社會的收入水平，影響居民的支付能力，從根本上削弱居民的消費。而各級政府救樓市，其目的就在于把現(xiàn)有的房價頂在天花板上或維持高房價，與保證經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長背道而馳。
　　可以說，當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟增長動力不足，就在于國內(nèi)居民的潛在內(nèi)需無法轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的內(nèi)需，國內(nèi)居民無限大的需求很大部分只是潛在。居民內(nèi)需之所以無法釋放出來，不是居民不愿意消費，而是居民沒有消費能力。當(dāng)前居民的消費能力不足，或支付能力不足，主要在于兩個方面。一是以勞動力要素獲得收入的絕大多數(shù)居民的收入水平低或占整個社會各要素總收入的比重低，二是絕大多數(shù)中低收入居民少許的收入被高房價吞噬了，從而導(dǎo)致高房價下國內(nèi)居民消費的嚴(yán)重擠出效應(yīng)。如果國內(nèi)高房價這種現(xiàn)狀不改變，國內(nèi)居民消費無法增加，居民內(nèi)需也是無法得到拓展，從而使得國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長成為無源之水、無本之木。