上海市公積金管理中心昨天發(fā)布通知，從11月22日起下調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率由4.50%下調(diào)至4.25%；五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率由4.00%下調(diào)至3.75%。算上房貸新政、普通住宅新標(biāo)準(zhǔn)公布、央行降息……連續(xù)的新政令人有眼花繚亂的感覺，“組合效應(yīng)”更是不能低估，僅普通住宅新標(biāo)準(zhǔn)出臺的十天里，滬上商品住宅成交量就比出臺前10天漲了五成左右。

　　首套房貸優(yōu)惠仍有門檻

　　按照新公布的公積金利率調(diào)整細(xì)則，五年期以上個人住房公積金貸款利率由4.50%下調(diào)至4.25%，按照10萬元分30年還請計算，調(diào)整后每月公積金還款額為491.94元，比調(diào)整前少還15元，相當(dāng)于又省了一頓飯錢；　總還款額為177098.36元，比調(diào)整前總共減少約5400元。此前，從11月22日起，各金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率正式下調(diào)，也就是所謂的“降息”。對于購房者來說，其實還有一個不易察覺的利好消息，就是近期各主要銀行首套房貸優(yōu)惠基本均有松動。
　　一個多月前，“四大行”中只有農(nóng)業(yè)銀行首套房貸有九五折的優(yōu)惠，其他銀行均執(zhí)行基本利率。不過昨天記者致電工商銀行、建設(shè)銀行和中國銀行的個貸經(jīng)理，發(fā)現(xiàn)這三家也都有了首套房貸的優(yōu)惠，雖然各有前置條件，但這些條件已經(jīng)不是普通客戶“遙不可及”的了。
　　工商銀行大場支行個貸經(jīng)理給出的首套房優(yōu)惠條件是“和我們合作名單中的開發(fā)商或者中介公司簽約”，最低可以打九折；中國銀行一位個貸經(jīng)理告訴記者，與總行的合作開發(fā)商簽約，或者個人商貸超過70萬，房價總額超過200萬，并且在該行開卡的客戶最低可以享受基準(zhǔn)利率九五折的優(yōu)惠；建行上海體育場支行的個貸經(jīng)理則表示，如果客戶資質(zhì)較好，且商貸數(shù)額在100萬以上，“可以申請九五折”。

　　外環(huán)外成交量漲幅最高

　　商業(yè)貸款和公積金利率下降雖然對購房者利好因素很大，但畢竟出臺才幾天，其影響還需要觀察；而普通住宅新標(biāo)準(zhǔn)于11月14日出臺，10天以來對市場成交利好效果明顯。11月14日-23日，全市一手商品住宅成交量達(dá)到37.79萬平方米，較此前10天（11月4日-13日）大漲50.79%，從各環(huán)線普通住宅新標(biāo)準(zhǔn)出臺后的成交情況來看，成交量明顯提高，其中普通住宅增幅比重最為明顯的外環(huán)外，其日均成交水平漲幅也最為明顯，環(huán)比上漲超過六成。
　　普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，成交量最大的區(qū)域就是外環(huán)外的南橋新城板塊，其成交量達(dá)到2.08萬平方米，環(huán)比大漲179.03%。除了南橋新城外，嘉定主城區(qū)、南翔、金山新城、周康等外圍板塊的成交量亦頗為可觀，這些板塊也有很多符合普通住宅總價標(biāo)準(zhǔn)的房源，例如嘉定主城區(qū)板塊的套均價格為189萬元，而金山新城更是僅有106萬元，都顯著低于外環(huán)外230萬元的普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)，南翔、金山新城和周康的成交量漲幅都超過了50%。

　　[算一算]

　　“新政組合拳”可省出一輛車

　　以上海外環(huán)外一套總價200萬元的新房，首付60萬，總貸款140萬（公積金貸款80萬，商業(yè)貸款60萬），年限20年為例。
　　降息：商貸部分每月還款可省140.45元，總計可省33708元。公積金貸款利率下降后，每月還款可省107.32元，總計可省25756.8元。
　　由非普通住宅調(diào)整為普通住宅后：契稅總計可省30000元。
　　共計節(jié)�。�33708+25756.8+30000=89464.8元，也就是省掉了近9萬元，等于省出一輛小型家用轎車。