期待已久的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》將于3月1日起施行，房屋建筑所有權(quán)等十類不動(dòng)產(chǎn)將進(jìn)行統(tǒng)一登記。有人期待，遍布全國各地?cái)?shù)以千萬計(jì)的小產(chǎn)權(quán)房能否納入其中，搭乘不動(dòng)產(chǎn)登記的順風(fēng)車得到確權(quán)？也有人擔(dān)心，小產(chǎn)權(quán)房被排除在外，是否大限已至將被全面清除？小產(chǎn)權(quán)房要想“轉(zhuǎn)正”，靠不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度靠不靠得��？
小產(chǎn)權(quán)房何去何從？
小產(chǎn)權(quán)房是相對商品房而言，屬于沒有“戶口”的“黑戶”，一般沒有完整的國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，或者只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村集體發(fā)的不具有法律相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證件。小產(chǎn)權(quán)房并不是一個(gè)法律概念，其自誕生之日起就沒有過“正式身份”，相關(guān)部門多次重申小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。
但即將實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中提出，集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)等10類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)將列入統(tǒng)一登記范圍。許多人開始疑問，這是不是意味著小產(chǎn)權(quán)房會(huì)“合法化”？一直處于“走鋼絲”的小產(chǎn)權(quán)房是否迎來轉(zhuǎn)機(jī)？武漢市東湖高新區(qū)荷葉山社區(qū)是當(dāng)?shù)匾?guī)模較大的還建樓小區(qū)，許多村民家都擁有五六套甚至十多套房屋，多是證件不齊全的小產(chǎn)權(quán)房。剛剛購買了小產(chǎn)權(quán)房的胡煒告訴記者，自己通過關(guān)系才買到的小產(chǎn)權(quán)房，已在社區(qū)辦理手續(xù)。“現(xiàn)在有很多人都想買，將來小產(chǎn)權(quán)房也可能會(huì)漲價(jià)，我很糾結(jié)要不要再買一套，不管是自住或者是投資都很劃算�！�
與胡煒充滿期望不一樣，更多的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主充滿擔(dān)心。準(zhǔn)備在單位附近購買一套小產(chǎn)權(quán)房自住的武漢市民郝先生說，隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行，具有完整產(chǎn)權(quán)證件的房屋將被登記頒證，但小產(chǎn)權(quán)房無法登記。“剩下多少小產(chǎn)權(quán)房將一目了然，將來會(huì)不會(huì)被強(qiáng)制拆除，或者要求補(bǔ)交土地出讓金差價(jià)？”不管是期待還是擔(dān)心，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的落地牽動(dòng)著億萬小產(chǎn)權(quán)業(yè)主的心。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1995-2010年間全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)到7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8％。
不動(dòng)產(chǎn)登記“救不了”小產(chǎn)權(quán)房
多位法律人士表示，根據(jù)我國現(xiàn)有法律，小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)是沒有產(chǎn)權(quán)的房屋，將其納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是沒有依據(jù)的。湖北金衛(wèi)律師事務(wù)所執(zhí)行主任宮步坦說，不動(dòng)產(chǎn)包括商品房、城改房等城市國有用地，以及農(nóng)村集體用地等，這些不同產(chǎn)權(quán)的用地將納入統(tǒng)一登記，但小產(chǎn)權(quán)房不屬于這一范圍。
中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長陳錫文也認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房違反了土地的用途管制。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)是違章建筑，不合法。國土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心法律處處長蔡衛(wèi)華則明確表示，小產(chǎn)權(quán)房不登記也不發(fā)證。因?yàn)橐怯洷仨毷呛戏ǖ�，小產(chǎn)權(quán)房不合法。宮步坦說，由于歷史遺留和政策監(jiān)管等原因，小產(chǎn)權(quán)房問題的確是不動(dòng)產(chǎn)管理的灰色地帶。一方面，過去城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場的不平等，許多地方都曾占用集體用地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，另一方面，在政府劃撥或出讓土地上，也存在著不按規(guī)劃開發(fā)或使用的不完全產(chǎn)權(quán)房。
此次《條例》并未對小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)問題進(jìn)行明確。宮步坦說，按照我國當(dāng)前法律，小產(chǎn)權(quán)房并不具有合法性，倘若在《條例》中規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房登記，則就承認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房的合法性。也有業(yè)界人士提出，小產(chǎn)權(quán)房理論上還是屬于需要登記的“房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)”，應(yīng)將小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。因此，天則經(jīng)濟(jì)研究所研究員程雪陽認(rèn)為，當(dāng)前，不動(dòng)產(chǎn)登記可能會(huì)回避具有“爭議”的小產(chǎn)權(quán)房部分，而是先登記“合法”不動(dòng)產(chǎn)。由此可見，“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”并沒有給小產(chǎn)權(quán)房留下空間。業(yè)內(nèi)人士表示，未來若將小產(chǎn)權(quán)房納入登記，還需要國家相關(guān)法規(guī)的跟進(jìn)，目前來說小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”仍為時(shí)尚早。
解決小產(chǎn)權(quán)房須與土地改革同步
不可否認(rèn)，小產(chǎn)權(quán)房是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的一個(gè)繞不過去的問題。專家預(yù)計(jì)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，以及農(nóng)房宅基地的統(tǒng)一登記都將對小產(chǎn)權(quán)房問題形成倒逼作用，其解決方案也將隨之列入議事日程。
針對由不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度引申出“小產(chǎn)權(quán)房將轉(zhuǎn)正”的誤讀，國土部會(huì)同住建部于去年進(jìn)行了小產(chǎn)權(quán)房問題專項(xiàng)治理，并對各地小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行清理、統(tǒng)計(jì)，將提出分類處理的意見。湖北、山東、浙江等地也推出了分類整治方案，對準(zhǔn)備建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房堅(jiān)決叫停，對在建項(xiàng)目依法拆除，對出售小產(chǎn)權(quán)房按照非法轉(zhuǎn)讓土地處理。專家認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房作為沒有明確產(chǎn)權(quán)的土地附著物，已經(jīng)形成了一個(gè)非常龐大的地下市場，不能一拆了之。中國人民大學(xué)重陽金融研究院執(zhí)行副院長王文說，小產(chǎn)權(quán)房就是一顆關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定、國家長期發(fā)展的“定時(shí)炸彈”，必須通過不動(dòng)產(chǎn)登記、統(tǒng)一確認(rèn)等方式拆除引線。
“不動(dòng)產(chǎn)登記制度就是要對全國的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一摸底、管理。小產(chǎn)權(quán)房也是客觀存在的不動(dòng)產(chǎn)，制度無法繞開，登不登記必須明確。”中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張東說，《條例》的實(shí)施使得這一問題更加迫切，應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則予以解決。 張東認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房問題的處理應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記為前提，與土地制度改革同步推進(jìn)。城鎮(zhèn)和農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施統(tǒng)一登記和統(tǒng)一管理，為集體土地入市提供了前提。未來，農(nóng)村集體建設(shè)用地與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，小產(chǎn)權(quán)房的土地成本優(yōu)勢不復(fù)存在，可根本上遏止小產(chǎn)權(quán)房，也有利于制定分類治理辦法，統(tǒng)計(jì)和清理各地存量小產(chǎn)權(quán)房。
