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“事實上，不少高校巨額債務(wù)中很大一部分是用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，高校自身的校區(qū)擴(kuò)建和校址轉(zhuǎn)移恰恰成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格飆升的重要‘動力源’�！苯�，頻繁進(jìn)行中西部省區(qū)高校融資開發(fā)運作的業(yè)內(nèi)人士孔祥彌坦陳了自己的觀點。
中國社會科學(xué)院發(fā)布的《2006年：中國社會形勢分析與預(yù)測》顯示，2005年以前，中國公辦高校向銀行貸款總額達(dá)1500億至2000億人民幣，幾乎所有的高校都有貸款。有調(diào)查認(rèn)為，中國公辦高校貸款規(guī)模高達(dá)2000億到2500億元，其中相當(dāng)一部分用于后勤住宿、食堂、超市等保障能力的提高，這也是地方房地產(chǎn)價格飆升的重要動力。
大學(xué)擴(kuò)招=房價上揚
廣西大學(xué)在南寧五象新區(qū)開辟新校區(qū)的消息剛剛傳出，不到半年時間，周邊地產(chǎn)價格就上揚了100多元/平方米；旅游城市桂林的廣西師大雁山新校區(qū)一期工程，桂林旅游�？茖W(xué)校二期工程、電子工學(xué)院堯山新校區(qū)、雁山區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施……帶動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格紛紛上揚。
“這還僅僅是中西部省區(qū)大學(xué)擴(kuò)招和校園周圍房地產(chǎn)價格上揚的情況，東部沿海省區(qū)大學(xué)擴(kuò)招帶來的房地產(chǎn)升值效應(yīng)尤烈�！笨紫閺浾f。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，高校擴(kuò)招盡管表面上與房價飆升相去甚遠(yuǎn)，但由于高校自身具有很強(qiáng)的拉動效應(yīng)、聚集人氣的效應(yīng)，就導(dǎo)致周邊房地產(chǎn)價格紛紛飆升。
高校擴(kuò)招的背景在于“教育產(chǎn)業(yè)化”發(fā)展思路的提出。1998年至1999年亞洲金融危機(jī)階段，中國經(jīng)濟(jì)迫切需要拉動內(nèi)需刺激增長，但此時需求乏力，國民尚有六萬億元的儲蓄趴在銀行“老虎不出籠”。部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家向中央獻(xiàn)策：以教育產(chǎn)業(yè)拉動內(nèi)需。
這一測算的結(jié)果是：高校擴(kuò)招100萬，全國就可拉動2%的GDP，以每年25%至30%的擴(kuò)招速度，三年內(nèi)使我國高校的招生量擴(kuò)大一倍，新增學(xué)生全額自費，即每人年均繳學(xué)費一萬元，每年可收取學(xué)費200億，這部分學(xué)生在校增加消費40億，根據(jù)我國的投資乘數(shù)估算，這240億就可帶來1000億的投資和最終消費。
不少房地產(chǎn)行業(yè)的專家認(rèn)為，2002年以來的高校擴(kuò)招引發(fā)的搬遷、合并、重組等連鎖反應(yīng)，加快了周邊房地產(chǎn)價格的增長趨勢。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的調(diào)查表明：2003年以來，在高校擴(kuò)招勢頭順利的北京、上海、廣東等省區(qū)，著名高校周邊的房地產(chǎn)價格已經(jīng)翻了一番多；在地域相對廣闊的中西部省區(qū)，高校搬遷、開辟新校址的周邊地區(qū)，房地產(chǎn)價格也已經(jīng)長了一倍。
“三方共謀”演變“四方獲利”
一位熟悉高校財務(wù)運作狀況的教育專業(yè)人士梁霞萍私下向記者透露：“2001年之前，很多高校并沒有把目標(biāo)放在房地產(chǎn)開發(fā)上，周邊房地產(chǎn)價格提升的動力主要是銀行、開發(fā)商和地方政府。但近年來，不少高校決策層已經(jīng)看到校園人氣對周邊房地產(chǎn)價格起到至關(guān)重要的拉動作用，高校也自然而然成為房地產(chǎn)價格上揚的推動力。”
記者深入采訪發(fā)現(xiàn)，推高房價的“三方共謀”在高校參與的情況下，演變?yōu)椤八姆将@利”，遵循這樣一條基本規(guī)律：高校欲借擴(kuò)招實現(xiàn)跨越式發(fā)展，擴(kuò)大辦學(xué)規(guī)模，提高院校辦學(xué)種類；地方政府為實現(xiàn)財稅收入增加，不惜投巨資開發(fā)“高校園區(qū)”、“大學(xué)城”；銀行找到一批沒有風(fēng)險的“大客戶”，并同時開始尋找高校產(chǎn)業(yè)之外的穩(wěn)定收入源；開發(fā)商(大部分是從高校工程項目中獲利的承包商)全力以赴進(jìn)行周邊校區(qū)和配套設(shè)施建設(shè)開發(fā)。
教育界人士幾乎一致的觀點是：“中央財政的撥款遠(yuǎn)低于高校擴(kuò)招必須投入的經(jīng)費，在地方政府、銀行信貸、房地產(chǎn)開發(fā)商多重因素支持下，高校招生勢頭迅速擴(kuò)大。投入一塊錢，可以預(yù)期的回報遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于100元錢�！�
記者在廣西南寧采訪時，位于廣西大學(xué)校門口的世貿(mào)西城，小戶型單價已經(jīng)高達(dá)3900元/平方米，比2001年1200元/平方米上揚了三倍多，而當(dāng)?shù)鼐用衲耆司芍涫杖胨絼倓偝^一萬元。
房產(chǎn)“高校概念”蘊藏深層危機(jī)
表面上看來，高校周邊人文氣息濃厚，具有良好的教育環(huán)境，較大的升值潛力是高校周邊樓盤價格飆升的主要原因。但實際上，高�！胺慨a(chǎn)”蘊藏深層危機(jī)。
依靠學(xué)費收入還貸的“理論”難以“實踐”。高校之所以獲得銀行青睞的關(guān)鍵在于源源不斷擴(kuò)大的招生人數(shù)。位于河北廊坊的東方大學(xué)城投資規(guī)模50億元、廣州某大學(xué)城總投資120億元，江蘇等地一些大學(xué)城投資最少也在40億元到50億元。截至2005年8月，四川省各銀行向高校發(fā)放各項貸款52億元，湖南省25所高校目前有中長期貸款近百億元，校均負(fù)債近四億元。
全國政協(xié)委員、九三學(xué)社中央副主席邵鴻認(rèn)為：南昌大學(xué)、廣東工業(yè)大學(xué)、鄭州大學(xué)負(fù)債均在20億元以上。高校自身的還債壓力巨大。“南昌大學(xué)負(fù)債20億元，每年利息就要1.1億元，全校收入不到3億元，每年僅夠付息，采取用新貸款償還舊貸款的辦法維持債務(wù)。當(dāng)?shù)卣疄榱俗寣W(xué)校還貸，出臺政策，允許學(xué)校對在新校區(qū)上課的學(xué)生加收50%的學(xué)費。學(xué)校把2.5萬名本科生都轉(zhuǎn)移到新校區(qū)，然而高學(xué)費同時帶來一個另一個后果，學(xué)生負(fù)擔(dān)過重，交不起學(xué)費，學(xué)校每年有3000多萬元學(xué)費無法收回。”
為解決這一問題，不少高校采取一邊持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，一邊通過投入后勤房地產(chǎn)開發(fā)來收回成本的做法。長年在廣東從事房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)內(nèi)人士蔣純繼明確表示：“2006年一傳出高校擴(kuò)招勢頭必須緩解的消息，我們就開始將手中與高校概念密切相關(guān)的樓盤和項目出手，這部分樓盤其實是危機(jī)最大、經(jīng)營時間最長的樓盤。”
政協(xié)委員的調(diào)查表明：凡是教育國債資金安排的項目，其總投資中要求當(dāng)?shù)卣案咝Ｅ涮踪Y金必須達(dá)到2/3以上，但大部分西部地區(qū)的地方政府因財政困難而未予配套，高校的配套資金主要靠貸款融資。寧夏大學(xué)利用教育國債11965萬元投資建設(shè)的項目中，地方主管部門僅配套700萬元，而學(xué)校自籌的2368萬元配套資金則大部分依靠向商業(yè)銀行貸款解決。
蔣純繼說：“擴(kuò)招勢頭緩解，高�？隙ê茈y拿出足夠資金還貸，中央監(jiān)管銀行力度增大，眾多壞債將浮出水面，中西部省區(qū)不可能像廣東那樣，由地方政府提供貼息貸款勉力支撐，這都將增大高校經(jīng)營面臨的壓力�！� |