今年一季度，海南房地產(chǎn)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到32.16%，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量。在經(jīng)歷了上世紀(jì)90年代初期一枝獨(dú)秀的局面后，房地產(chǎn)再度成為海南經(jīng)濟(jì)支柱的跡象日趨明顯。

　　在廣州、深圳、北京、上海等國(guó)內(nèi)一線城市的商品房?jī)r(jià)格“降”聲四起之時(shí)，海南省的房?jī)r(jià)卻逆勢(shì)快速上漲。
　　目前，三亞市新建商品房均價(jià)已超過(guò)每平方米8400元，�？谑芯鶅r(jià)超過(guò)4500元，距離上世紀(jì)90年代初期海南房地產(chǎn)泡沫時(shí)期的最高房?jī)r(jià)越來(lái)越近，老百姓對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲的抱怨也越來(lái)越多。業(yè)內(nèi)人士稱，受多重因素影響，海南房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)上漲。

漲幅位居全國(guó)前列

　　隨著2006年底處置海南積壓房地產(chǎn)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策結(jié)束、2007年處置積壓房地產(chǎn)工作基本完成，以及島內(nèi)購(gòu)買力持續(xù)增強(qiáng)，宜居環(huán)境改善，海南房?jī)r(jià)呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢(shì)，漲幅位居全國(guó)前列。
　　在海口市區(qū)內(nèi)濱河路1號(hào)新開盤的“圣來(lái)·領(lǐng)寓”商品樓，記者看到，盡管只是一棟單體建筑，沒有小區(qū)配套，也不是南北通透型，這一樓盤的起價(jià)卻已在4998元/平方米。海南省價(jià)格監(jiān)測(cè)中心4月上旬公布的監(jiān)測(cè)情況顯示，�？诜康禺a(chǎn)的建筑面積約占全省總量的70%，新建普通住宅商品房、非住宅商品房集中成交價(jià)格已分別達(dá)到4547元/平方米、5433元/平方米，距離1993年的歷史最高價(jià)6000元越來(lái)越近。
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局三亞調(diào)查隊(duì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月三亞新建商品房均價(jià)已達(dá)8416.56元/平方米。據(jù)了解，三亞市三亞灣的商品房“藍(lán)色海岸”均價(jià)12000元/平方米；大東海的“半島龍灣”均價(jià)16000元/平方米；亞龍灣的“亞龍灣會(huì)”均價(jià)15000元/平方米。
　　面對(duì)快速上漲的房?jī)r(jià)，百姓的抱怨越來(lái)越多。2007年�？谑谐擎�(zhèn)居民可支配收入為12288.96元，如按套均面積90平方米、平均價(jià)格4500元/平方米、戶均3.4人計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比為9.69∶1。2007年三亞市城鎮(zhèn)居民可支配收入為11642元，如按房?jī)r(jià)8400元/平方米計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比為19.1∶1，均比世界銀行認(rèn)為合理的房?jī)r(jià)收入比5∶1高出許多。
　　張光海是海南鞍鋼實(shí)業(yè)總公司的一名司機(jī)，孩子已上小學(xué)二年級(jí)，一家人月均收入低于4000元�，F(xiàn)在一家人住在20多平方米的集體宿舍，因此買房成為最迫切的需求。他說(shuō)：“�？谖飪r(jià)越來(lái)越貴，房?jī)r(jià)這么高，根本買不起嘛，貸款利息都付不起。”
　　三亞市民對(duì)房?jī)r(jià)的抱怨聲也越來(lái)越大，認(rèn)為海南的房?jī)r(jià)與百姓的實(shí)際購(gòu)買能力嚴(yán)重背離。一位網(wǎng)民在“南海網(wǎng)”發(fā)帖說(shuō)：“1500元一個(gè)月的工資，在海口要30年不吃不喝才能買一套房，比如一個(gè)人25歲就開始工作，也要不吃不喝工作到55歲才能買一套房，這種現(xiàn)象太不正常了�！�

外資動(dòng)向值得關(guān)注

　　海南省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1995年至2006年，海南竣工房屋的造價(jià)成本為2000元以下。2007年建筑成本提高，例如處置積壓房地產(chǎn)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策取消，土地、建材、勞動(dòng)力等都在漲價(jià)，但造價(jià)成本不會(huì)超過(guò)2500元/平方米，而海口房?jī)r(jià)卻超過(guò)4500元/平方米，由此推算，�？诜慨a(chǎn)的成本利潤(rùn)率超過(guò)80%，銷售利潤(rùn)率已超過(guò)44%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全社會(huì)的平均利潤(rùn)率。三亞市房?jī)r(jià)更高，利潤(rùn)率可想而知。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，如果政策調(diào)控不到位，將導(dǎo)致國(guó)內(nèi)外趨利資本再次涌入海南，掀起新一輪炒房高潮。
　　投資者一般認(rèn)為，投資海南房產(chǎn)比一線城市風(fēng)險(xiǎn)要小。由于前幾年海南房?jī)r(jià)出現(xiàn)滯漲，與內(nèi)地一線城市房?jī)r(jià)相比，有一定的炒作空間，在國(guó)內(nèi)一線房?jī)r(jià)紛紛下跌時(shí)，國(guó)內(nèi)外投機(jī)資本或?qū)⒘魅牒Ｄ铣醋鳌?BR>　　據(jù)省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年一季度外資進(jìn)入海南房地產(chǎn)業(yè)4791萬(wàn)元，占比0.6%，雖然總量不大，但與去年同期相比增幅較大，達(dá)122.8%。據(jù)了解，截至2007年底，已有200多家外資企業(yè)在三亞投資旅游房地產(chǎn)，全市已建成開業(yè)或在建的五星級(jí)酒店超過(guò)20家。預(yù)計(jì)未來(lái)2至3年，外資房地產(chǎn)投資總額將超過(guò)100億元。
　　2006年國(guó)家出臺(tái)《規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》后，海南外資占房地產(chǎn)投資總額的比重迅速下降，由2006年的16.97%(220613萬(wàn)元)，降到2007年的0.4%(9715萬(wàn)元)，降幅之大令人懷疑。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些外商試圖通過(guò)投資工業(yè)和農(nóng)業(yè)的途徑，繞道進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，一些港商為此提供過(guò)橋服務(wù)，直接兌換人民幣進(jìn)入島內(nèi)，因此外資占比究竟有多大，需要進(jìn)一步調(diào)整統(tǒng)計(jì)口徑。

多重利好推動(dòng)房?jī)r(jià)走高

　　房地產(chǎn)再度成為海南經(jīng)濟(jì)支柱的跡象日趨明顯。今年一季度，房地產(chǎn)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為32.16%，成為拉動(dòng)一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量，再現(xiàn)上世紀(jì)九十年代初期一枝獨(dú)秀的局面。
　　從宏觀環(huán)境看，海南的實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入加速發(fā)展的軌道，對(duì)房地產(chǎn)起到了很大的支撐作用。海南金融環(huán)境持續(xù)改善，上世紀(jì)形成的金融高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)的“帽子”，已因處置積壓房地產(chǎn)完畢而被摘掉。
　　另外，海南生態(tài)省和環(huán)保的概念越來(lái)越吸引人。三亞房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年已經(jīng)有多達(dá)27個(gè)國(guó)家和地區(qū)的人到三亞購(gòu)房，這一數(shù)字比兩年前幾乎翻了一番。排在前五位的是美國(guó)、俄羅斯、加拿大、德國(guó)和瑞典。海南大學(xué)中國(guó)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論研究所所長(zhǎng)王毅武說(shuō)：“目前海南房?jī)r(jià)和國(guó)內(nèi)一線城市比，不是很高。從海南的環(huán)境、生態(tài)以及海南的發(fā)展走向看，房?jī)r(jià)還有上漲的空間�！�
　　島內(nèi)政策利好不斷，也是吸引購(gòu)房者的重要?jiǎng)恿Α：Ｄ侠^洋浦成為保稅港區(qū)之后，以“免簽證、零關(guān)稅、放航權(quán)”為內(nèi)涵的“國(guó)際旅游島”發(fā)展戰(zhàn)略，不久前獲得國(guó)務(wù)院同意；以“公路鐵路兩用通道”為標(biāo)志的瓊州海峽跨海通道工程，勘查、論證和研究工作正在積極推進(jìn)；海南東環(huán)高速鐵路正在建設(shè)當(dāng)中。這些大型項(xiàng)目都將促進(jìn)海南旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。
　　海南正在積極爭(zhēng)取成為自由貿(mào)易區(qū)，一旦獲批，房地產(chǎn)將向全世界開放。自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)，將加速新時(shí)代的移民，直接帶動(dòng)了現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，間接影響金融、保險(xiǎn)、通訊、醫(yī)療、農(nóng)業(yè)、環(huán)保、印刷等58個(gè)部門，覆蓋海南省從傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)到現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的所有行業(yè)和門類。
　　從樓市本身發(fā)展來(lái)看，目前島內(nèi)房?jī)r(jià)已失去存量房和稅費(fèi)優(yōu)惠的制約。海南從1999年7月開始處置積壓房地產(chǎn)，在處置之初的幾年，因?yàn)榇罅看媪糠可鲜�、島內(nèi)購(gòu)買力較弱、政府給予開發(fā)商稅費(fèi)優(yōu)惠等原因，房?jī)r(jià)漲幅一直低于全國(guó)平均水平。從2004年以來(lái)，房屋銷售面積超過(guò)竣工面積，房地產(chǎn)市場(chǎng)由復(fù)蘇階段進(jìn)入旺盛階段。截至2007年底，銷售或出租原空置商品房445萬(wàn)平方米，占積壓總量的97.6%，處置積壓房地產(chǎn)工作基本完成。
　　由于缺少存量房制約，開發(fā)商能夠坐地起價(jià)，房?jī)r(jià)炒作之風(fēng)漸盛。據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2006年全省尚有空置房面積68.8萬(wàn)平方米，2007年房屋竣工面積215.42萬(wàn)平方米，銷售面積302.77萬(wàn)平方米，不僅消化了空置房，還使房屋預(yù)售面積增加了18.55萬(wàn)平方米。專家指出，在成熟的市場(chǎng)國(guó)家，存量市場(chǎng)對(duì)增量市場(chǎng)有著價(jià)格平衡與制約作用，一般比值在10%至15%左右，而我國(guó)目前各主要城市均不足住房總量的1%，這是“炒房團(tuán)”得以興風(fēng)作浪的重要原因。
　　王毅武說(shuō)，從全國(guó)看，海南房產(chǎn)已再度成為稀缺資源，具備快速上漲的動(dòng)力。需要有力的政策及時(shí)進(jìn)行調(diào)控，以確保海南房地產(chǎn)健康和諧發(fā)展。