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| 2007-10-19 記者:李京華 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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本報(bào)訊
隨著房地產(chǎn)市場過熱，二手房交易中出現(xiàn)的問題凸顯。記者從北京市法院系統(tǒng)了解到，此類糾紛近幾年大量攀升。
根據(jù)案例，目前二手房交易中的問題主要是房屋產(chǎn)權(quán)登記制度不合理、中介公司行為不規(guī)范導(dǎo)致無法成交等問題。北京市海淀區(qū)人民法院法官馬軍介紹了兩個典型案例：
案例一：
趙先生年歲已大，欲賣房后再買房屋與子女共同居住，經(jīng)中介公司介紹，趙先生與宋先生簽訂了《房屋買賣合同》，中介公司與雙方簽訂《居間中保合同》及補(bǔ)充協(xié)議。合同簽訂后，宋先生向中介公司支付了定金2萬元、信息服務(wù)費(fèi)、代辦產(chǎn)權(quán)過戶費(fèi)、房屋評估費(fèi)等。
由于三方合同中約定了必須辦理公證，趙先生及其家人兩次持有效證件到公證處辦理公證。中介公司人員第一次持他人的身份證，欲以未到場人的名義辦理委托公證，因手續(xù)不完全，不能證明系中介公司委托，未辦成公證。第二次，中介公司人員因不能提供有效手續(xù)，未完成公證。
此后，趙先生家人繼續(xù)與中介公司及宋先生面談賣房一事，但中介公司仍未明確公證的委托內(nèi)容。趙先生與中介公司就公證內(nèi)容和事項(xiàng)無法達(dá)成一致，當(dāng)事人之間產(chǎn)生爭議。三方因上述事項(xiàng)無法繼續(xù)進(jìn)行，長時(shí)間不能完成交易，不但趙先生無法及時(shí)以當(dāng)時(shí)的價(jià)格購買房屋，也使宋先生無法獲得欲購買的房屋，買賣雙方都有損失。
法院認(rèn)為，中介公司違反合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因?yàn)楹贤L時(shí)間無法得到履行，已經(jīng)給買賣雙方造成了損失，在無法繼續(xù)履行的情況下，應(yīng)當(dāng)解除合同。而合同無法繼續(xù)履行的原因，系由中介公司的違約行為造成的，其應(yīng)承擔(dān)因違約行為給當(dāng)事人造成的損失。判定解除合同，由中介公司承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
案例二：
張先生、李先生、中介公司三方簽訂房屋買賣合同，張先生將房屋(包括一個車位)以270萬元的價(jià)格賣給李先生。
合同簽訂后，張先生拒絕履行合同，其妻子主張買賣合同未經(jīng)其同意，屬于無效買賣。李先生無奈，向法院起訴要求履行合同、賠償違約金。張先生主張三方簽訂的房屋買賣合同違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，屬無效合同。
法院認(rèn)為，三方簽訂的房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效，違約方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。李先生主張要求張先生繼續(xù)履行房屋買賣合同、交付房屋(包括一個車位)、中介公司協(xié)助辦理相關(guān)房屋過戶手續(xù)，法院予以支持。根據(jù)房屋買賣合同的約定，張先生如果違約，則必須向李先生雙倍返還定金，同時(shí)中介公司根據(jù)合同約定負(fù)有直接向李先生雙倍返還定金的義務(wù)。法院判張先生、中介公司共同雙倍返還定金。
由于二手房交易過程比較復(fù)雜，法官馬軍認(rèn)為，主要存在以下問題，需要一些法律常識和對策予以避免：
其一、房地產(chǎn)市場過熱，房價(jià)快速上升。許多糾紛系賣房人在銷售房屋后，辦理過戶手續(xù)過程中，發(fā)現(xiàn)房屋價(jià)格又上漲了，于是導(dǎo)致反悔，以種種借口不辦理過戶手續(xù)，另一方起訴至法院。對此，購房方不但要與賣房方簽訂合同，還要提前考慮房價(jià)上漲等因素約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時(shí)及時(shí)辦理，避免對方反悔。
其二、二手房交易手續(xù)復(fù)雜，導(dǎo)致交易過程中雙方當(dāng)事人產(chǎn)生不信任，交易難以進(jìn)行。所以買賣雙方都要在交易時(shí)充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，最好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。
其三、房屋產(chǎn)權(quán)登記制度不合理，導(dǎo)致難以發(fā)現(xiàn)房屋共有人情況，引起共有人提起訴訟�，F(xiàn)行的房屋產(chǎn)權(quán)登記制度僅登記一名所有權(quán)人，在交易過程中，交易的另一方很難發(fā)現(xiàn)還有共有人，交易之后常有妻子或其他共有人提起訴訟主張買賣合同無效的情況出現(xiàn)。對此，可以在簽訂合同時(shí)讓對方提供確保有權(quán)處分的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。
其四、中介機(jī)構(gòu)的不規(guī)范行為導(dǎo)致糾紛。由于買賣雙方常常通過中介機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系、進(jìn)行交易，而中介機(jī)構(gòu)本身的機(jī)制和人員素質(zhì)不一，常常在簽訂合同或辦理手續(xù)時(shí)出現(xiàn)問題，甚至合同約定內(nèi)容與三方談判時(shí)表達(dá)的意思不一致，導(dǎo)致當(dāng)事人對合同履行內(nèi)容產(chǎn)生爭議，從而提起訴訟。為避免上述情況發(fā)生，買賣雙方在交易時(shí)應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)，交易前應(yīng)當(dāng)充分了解各種事項(xiàng)，并對雙方談定的內(nèi)容以書面形式約定好。
其五、缺乏誠信、隱瞞真實(shí)信息導(dǎo)致糾紛。當(dāng)事人為了促成交易，往往隱瞞真實(shí)信息，如房屋質(zhì)量問題、居住環(huán)境問題，在簽訂合同后另一方發(fā)現(xiàn)從而提起訴訟。對此，購房者可以在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，最好到現(xiàn)場看房，并對可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題如何承擔(dān)作出約定。
其六、涉宅基地房屋主張交易無效。房屋價(jià)值的上漲，同樣還導(dǎo)致許多農(nóng)民將宅基地房屋銷售給城鎮(zhèn)居民后反悔，從而起訴。因?yàn)榉山钩擎?zhèn)居民購買宅基地房屋，所以法官建議城鎮(zhèn)居民不購買這類房屋。 |
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