去年10月1日《物權(quán)法》正式實施之后，圍繞住宅小區(qū)配套停車位能否出售的問題一直爭議不斷。與全國許多大城市一樣，廣州有關(guān)開發(fā)商出售停車位的糾紛、投訴不斷發(fā)生。開發(fā)商和業(yè)主雙方都很迷惑：住宅小區(qū)停車位到底能不能出售？

小區(qū)車位出售糾紛引發(fā)的熱門話題

　　近來關(guān)于車位被出賣而引發(fā)的糾紛頻頻出現(xiàn)。去年10月下旬，廣州天河區(qū)某小區(qū)銷售中心出售車位，引起業(yè)主強烈不滿，臨時業(yè)主委員會代表與物業(yè)公司及開發(fā)商多方協(xié)商，最終暫停銷售行為。但隨后不久，因開發(fā)商和物業(yè)公司繼續(xù)出售車位，雙方再次發(fā)生糾紛和爭吵。由此，車位能否出售成為廣大市民熱議的話題。
　　近日，記者來到這個小區(qū)采訪。業(yè)主黃子華告訴記者，買房子的時候，開發(fā)商和所有業(yè)主都承諾這些車位“只租不賣”，但10月份的時候，開始發(fā)售車位。一個車位要20多萬，這相當于60年的保管費。不僅如此，就算買了車位，每個月還要交200元的管理費。同時，開發(fā)商還要求購買車位的業(yè)主要一個星期之內(nèi)全部付款。
　　小區(qū)的車位權(quán)屬問題如何界定？到底開發(fā)商能否出售車位？業(yè)主對《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定感到“不清楚”。這個小區(qū)的業(yè)主黎穎對記者說，《物權(quán)法》規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該首先滿足業(yè)主的需求。那到底是用“租”的形式還是“賣”的形式滿足業(yè)主需求呢？“法律上關(guān)于停車位能否出售的問題沒有作出明確規(guī)定，含糊不清，這是癥結(jié)所在�！崩璺f說。

物權(quán)法對車位出售應(yīng)給出明確規(guī)定

　　記者在采訪中了解到，和這個小區(qū)一樣，開發(fā)商擅自出售車位的小區(qū)在廣州還有不少。小區(qū)的開發(fā)商也犯了難：車位的產(chǎn)權(quán)證也拿了，于法于理也說得通，現(xiàn)在要出售卻遭到業(yè)主強烈反對。
　　法律界人士認為，引發(fā)如此之多的關(guān)于車位權(quán)屬的糾紛，是法律界定不明確造成的。中山大學(xué)法學(xué)院副教授于海涌認為，現(xiàn)在買車的人越來越多，住宅小區(qū)停車位“僧多粥少”的狀況日益加劇，而車位的權(quán)屬問題和業(yè)主的切身利益相關(guān)�！段餀�(quán)法》第七十四條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。”這一條的規(guī)定較為模糊，比如說，開發(fā)商可以在賣房子的時候附帶賣車位，但如果車位賣完了，對于后來買房子的業(yè)主來說就很不公平。
　　于海涌說，現(xiàn)在住宅小區(qū)停車位都是按照總戶數(shù)的一定比例配套的，一戶人買斷了車位，另外幾戶的車就必定成了“流浪兒”。由于規(guī)定不明晰，似乎有法可依，但是在具體法律實務(wù)中，根本執(zhí)行不了。
　　不少法律界人士還認為，開發(fā)商擅自出售車位屬于“重復(fù)出售”，是違法行為，之所以頻頻發(fā)生這類事件，還是由于法律缺乏操作性。廣州誠之邦律師事務(wù)所律師尹學(xué)謙說，《物權(quán)法》首先是要對“物”有所確定，一個小區(qū)的會所、綠地、公攤面積都是業(yè)主“共同享有”。即便是開發(fā)商在10月1日前取得了車位的預(yù)售證，在《物權(quán)法》正式實施后，擅自出售車位也是“重復(fù)出售”。他同時表示，目前《物權(quán)法》的實施已經(jīng)確立了“物”的歸屬，但其操作性還有待完善，有關(guān)實施細則和配套法規(guī)亟待出臺。
　　華瑞興律師事務(wù)所魏濟民律師說，業(yè)主要搞清楚購房時的公攤面積到底包括哪些部分。如果在分攤面積上已經(jīng)包括車位部分，那么車位產(chǎn)權(quán)應(yīng)該屬于業(yè)主共有；如果沒有包括在內(nèi)，開發(fā)商也要先征求業(yè)主意愿，才能對車位進行買賣。在實踐中，不排除開發(fā)商抬高價格，使業(yè)主無力購買，從而再進行轉(zhuǎn)讓出售。對此，小區(qū)業(yè)主委員會可以行使權(quán)利，有過半數(shù)業(yè)委會代表一致同意就可以阻止銷售行為，如果沒有成立業(yè)委會的話，業(yè)主個人也可以單獨維權(quán)。但對于業(yè)主來說，在當前法律沒有明文規(guī)定的前提下，維權(quán)道路也是非常艱難的。

廣州已停止預(yù)售證申請審批

　　記者從廣州市國土資源和房屋管理局(簡稱“房管局”)了解到 ，從去年5月開始，廣州已停止車位新預(yù)售證的申請審批，下半年一段時間內(nèi)更停辦車位買賣合同的管理。
　　但廣州市房管局有關(guān)負責(zé)人說，由于《物權(quán)法》僅規(guī)定了權(quán)屬界分的原則，對于具體操作中如何厘清小區(qū)車位、車庫的歸屬關(guān)系、何為“首先滿足業(yè)主需要”、何為“其他場地”等都缺乏明確的指引性和可操作性表述。   
　　他認為，《物權(quán)法》第七十四條雖然在實際操作層面存在較大的爭議，但是該條確立了小區(qū)車位、車庫歸屬的業(yè)主優(yōu)先原則。這項原則應(yīng)當是界定小區(qū)車位、車庫權(quán)屬的基本原則，也是房地產(chǎn)行政主管部門在制定有關(guān)政策、處理具體問題的基本依據(jù)。同時應(yīng)完善立法制度設(shè)計，配合司法及其他行政干預(yù)措施，才能更加完善地保護各方權(quán)利人的合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。