一年審判實(shí)踐反映：物權(quán)法三方面問(wèn)題待完善
    2008-10-17    記者:曾亮亮    來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
　　本報(bào)訊 《物權(quán)法》實(shí)施一周年之際，北京市朝陽(yáng)區(qū)法院對(duì)一年來(lái)依照物權(quán)法辦理的民事案件進(jìn)行了系統(tǒng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，該法實(shí)施過(guò)程中存在三個(gè)方面問(wèn)題亟待完善。
　　一是建筑物區(qū)分所有權(quán)制度急需實(shí)施細(xì)則�！段餀�(quán)法》對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)作了專章規(guī)定。該法實(shí)施后，因建筑物區(qū)分所有權(quán)引發(fā)的新糾紛不斷增加。比如，業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間就車位、地下車庫(kù)、設(shè)備層等所有權(quán)歸屬問(wèn)題以及由此附帶的經(jīng)營(yíng)收入問(wèn)題產(chǎn)生糾紛訴至法院；物業(yè)公司與業(yè)主以及業(yè)主之間就部分業(yè)主擅自拆改窗臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、房屋墻體、侵害房屋共有部分的行為發(fā)生大量糾紛；業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主之間因業(yè)主權(quán)利行使發(fā)生爭(zhēng)議訴至法院；業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間因物業(yè)管理問(wèn)題發(fā)生訴訟。在這些糾紛的解決中，業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體問(wèn)題、共有部分及自有部分的具體界限、業(yè)主權(quán)利的具體行使方式等方面問(wèn)題都需要相應(yīng)實(shí)施細(xì)則予以規(guī)范統(tǒng)一。
　　二是所有權(quán)登記制度需要建立配套規(guī)范。經(jīng)過(guò)調(diào)研朝陽(yáng)法院發(fā)現(xiàn)，因所有權(quán)登記引發(fā)的糾紛處理是《物權(quán)法》的實(shí)施難點(diǎn)，需要建立相應(yīng)配套制度予以解決。在法院裁判文書確定產(chǎn)權(quán)歸屬的案件中，需要確定與權(quán)屬登記部門的銜接機(jī)制，以避免出現(xiàn)裁判文書確定產(chǎn)權(quán)歸屬后，名義登記人仍出售房屋的情況，妥善保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)司法裁判文書的權(quán)威性；需要完善登記錯(cuò)誤賠償問(wèn)題的配套規(guī)定，就賠償?shù)木唧w操作方式、向登記機(jī)關(guān)索賠和向提交登記資料的人索賠之間的關(guān)系作出明確規(guī)定；對(duì)所有權(quán)登記的民事、行政交叉問(wèn)題出臺(tái)相應(yīng)規(guī)定，解決民事審判與行政審判的銜接問(wèn)題。
　　三是房屋買賣案件新問(wèn)題需要統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。這些問(wèn)題主要表現(xiàn)在《物權(quán)法》規(guī)定了設(shè)有抵押權(quán)的房屋出賣應(yīng)經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人同意，但對(duì)于此類買賣合同效力如何認(rèn)定司法實(shí)踐中存在分歧，需要統(tǒng)一；《物權(quán)法》對(duì)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力未作明確規(guī)定，對(duì)于農(nóng)村房屋買賣合同案件的處理仍然存在較大爭(zhēng)議；經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同效力的認(rèn)定以及二手房的損害賠償問(wèn)題尺度尚不統(tǒng)一，仍需進(jìn)一步調(diào)研解決；《物權(quán)法》首次明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，但是對(duì)于買賣合同與不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的銜接問(wèn)題未作明確規(guī)定，如何認(rèn)定善意取得以及買賣合同的效力，審判實(shí)踐中仍有爭(zhēng)議。
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