國土部十九條是不是紙老虎
    2010-03-16    鳳凰網(wǎng)博主 單許昌    來源:鳳凰網(wǎng)-鳳凰博報
　　國土部日前發(fā)布19條新規(guī)，意在直指高地價和開發(fā)過程中的一些不規(guī)范行為。古有古詩十九首，今有國土十九條，條條不見血。不同的人對于19條的解讀是不一致的，但至少從國土新規(guī)中，我們可以發(fā)現(xiàn)以下幾個調(diào)控方向。
　　第一，保障房和能夠平抑高房價的戶型成為傾斜對象，而高總價的高端住宅是受到遏制的。
　　國土部文件規(guī)定“確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設用地供應總量的70%。要嚴格控制大套型住房建設用地，嚴禁向別墅供地”。
　　保障性住房由于地方政府積極性不高，供應量很少，因此，大量的人被迫購買商品房，還有一些人被迫租房，因此，一般的低收入者對高房價比較痛恨。小套型的住宅由于開發(fā)成本高而且回報都不理想，開發(fā)商依據(jù)收益綜合因素，更傾向于造大套型的房子。這就造成了供應結(jié)構(gòu)上的嚴重畸形，小套型符合梯度消費原理，但由于不供應只能去買“寶馬”。而且，小套型住房如果能夠拔高，節(jié)省土地資源是相當可觀的。由于供給結(jié)構(gòu)改變導致供給總量變大，因此，小套型能夠平抑高房價。70%的控制實際上已經(jīng)很嚴厲，如果執(zhí)行的好的話，50%就可以了，但關鍵看的是落實，不落實90%也都是紙上談兵。
　　別墅用地是嚴禁的，這會推高存量別墅的價格，因此，別墅價格可能會因此而再度大漲。而且，不批別墅也不符合實際情況，不是別墅占地的問題導致房價飚高，而是不規(guī)范的土地制度導致了房價飚高。就算是不批別墅用地，開發(fā)商們還會想盡一切辦法造別墅，這些不符合實際的條款，如果不能在現(xiàn)實中禁止還不如不出，不出至少能保證法律的尊嚴，如果出了就要嚴格執(zhí)行。市場有一條不說的但卻是刻在交易者和商人的心頭上的“法典”，那就是追逐利潤。有利潤的地方總是有人不計規(guī)范的去攫取。規(guī)范這種亂象才是本道，嚴格禁止實際上也是禁止不住的。
　　第二，土地拍賣很關鍵，因為這里面有兩種主體接觸的開始，一個是政府官員，一個是開發(fā)商，而且互相交織很復雜。因此，這里面容易出灰色交易，這一塊是官員倒下最多的領域。國土部規(guī)定“地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的70%，競買保證金不得低于出讓最低價的20%”，最后一句話最為關鍵，因為現(xiàn)在土地溢價好事常見的，但為了防止開發(fā)商非理性拿地，拿出保證金的20%，其實也是與自有資金的20%相對應的，警告開發(fā)商不要非理性的推高地價，爭做地王，更不要炒地皮。而且，即使是在拿地之后，開發(fā)商也必須按著合同的規(guī)定，及時出錢�！巴恋爻鲎尦山缓螅仨氃�10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年”。在土地市場低迷的時候，地方政府為了防止土地流拍讓自己的財政捉襟見肘，因此，可能會放開部分條件，在市場高漲的時候，都是很牛。這個條款可能是對后市的，但也是在逼走中小開發(fā)商的。
　　第三，保障性住房用地改變?yōu)閯e墅和商業(yè)的，屢見不鮮。去年“為誰說話”的風波正是其中最典型的案例。鄭州一塊原本被劃撥為建設經(jīng)濟適用房的土地上，竟然被開發(fā)商建起了別墅，在面對記者的提問是，鄭州市規(guī)劃局副局長逯軍抱怨媒體“管這閑事干什么”，其后又向記者問了這樣一個問題：“你準備替黨說話，還是準備替老百姓說話？”這件事鬧得沸沸揚揚的，其中有人認為他說的是實話，但更多的反應是大家對于現(xiàn)在改變土地性質(zhì)建別墅和大套型的做法很不滿。因此，國土部規(guī)定“保障性住房用地不得從事商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)，因城市規(guī)劃調(diào)整需要改變的，應由政府收回，另選地塊供應”。
　　第四，不僅如此，國土部還準備嚴查。嚴查的主要是改變土地性質(zhì)的，違規(guī)建別墅的，和閑置土地等待升值的，炒地皮的�！敖衲�3月至7月，在全國組織開展對房地產(chǎn)用地突出問題的專項檢查。檢查重點是：房地產(chǎn)用地特別是保障性住房用地未經(jīng)批準擅自改變用途，違規(guī)供應土地建設別墅，違反法律法規(guī)閑置土地、囤地炒地等。各省級國土資源管理部門要按照專項檢查工作要求，及時向政府匯報，統(tǒng)一部署，認真實施”。
　　第五，嚴格依法處置閑置房地產(chǎn)用地，意在殺殺坐地等升值的地王行徑。現(xiàn)在拍出那么高的樓板價，不升值是賺不到錢的。在開發(fā)商的利潤中，坐地漲價是一個大頭。如果土地價格是下行的，估計開發(fā)商是不愿意賺其中的正常利潤了。但是，現(xiàn)在確實是這樣，閑置土地也就成了開發(fā)商的法寶，地方政府為了自身利益，也是睜一只眼閉一只眼，畢竟自己的土地拍出那么高的價格。如果整治下來，不僅僅是開發(fā)商吃不消，銀行和地方政府都吃不消。
　　總而言之，國土十九條，條條殺人不見血，不見血的刀是厲害的，但分為兩種情況，一種情況是嚴格執(zhí)行，那么，哪一條都可以成為致命的一擊；如果是執(zhí)行不力或者被地方政府和其它利益集團的其它招數(shù)化于無形，這些招數(shù)就沒用了。我們希望的是，出切實的招數(shù)，就算是松一點也沒關系，只要管用總比紙上嚴厲而沒用的強。
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