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2010-03-17 作者：馬光遠(yuǎn)（執(zhí)業(yè)律師、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士） 來(lái)源：鳳凰網(wǎng)-鳳凰財(cái)經(jīng)
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“兩會(huì)”期間，北京市副市長(zhǎng)陳剛曾經(jīng)表示：“北京今年已經(jīng)很難再產(chǎn)生地王了。房?jī)r(jià)也好，地價(jià)也好，不會(huì)再出現(xiàn)去年的瘋狂了”。但“兩會(huì)”剛一落幕，北京在一天之內(nèi)就產(chǎn)生了三個(gè)“地王”。
在3月15日這一天，北京總共成交6塊土地，總金額達(dá)143.5億。其中，大望京地塊和亦莊地塊分別以27529元/平方米的樓面價(jià)格、52.4億元的土地總價(jià)，刷新本市土地成交紀(jì)錄，成為新的“單價(jià)地王”和“總價(jià)地王”。但還不到幾個(gè)小時(shí)的工夫，“單價(jià)地王”就被下午競(jìng)價(jià)的東升鄉(xiāng)薊門橋地塊奪走，該地塊的實(shí)際樓面價(jià)格超過(guò)30000元/平方米。
一天三個(gè)“地王”，讓本以平靜的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再起波瀾。在歷經(jīng)一年的瘋狂，房?jī)r(jià)的走向未定，調(diào)控政策頻出的敏感時(shí)期，是誰(shuí)有如此巨大的勇氣，將拍賣地段的房?jī)r(jià)硬生生拔高了至少20%以上？答曰：央企！3月15日的拍賣會(huì)，幾乎又成了央企獨(dú)孤求敗的舞臺(tái)，最終，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，中信集團(tuán)和中國(guó)兵器裝備總公司旗下的房地產(chǎn)公司競(jìng)得了三個(gè)“地王”。但這三個(gè)“地王”的記錄在本月28日注定要被“中服地塊”打破，該地塊起拍價(jià)被定位50億，保守估計(jì)可以拍到100億左右。
溫總理在“兩會(huì)”上“堅(jiān)決抑制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的政治承諾尚在耳邊，央企卻“用腳投票”，以實(shí)際行動(dòng)對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)給出了明確的回答。以創(chuàng)造了樓面價(jià)格的望京地塊為例，目前望京在售項(xiàng)目均價(jià)也就在25000元/平方米左右，二手房均價(jià)不過(guò)20000元/平方米，而望京村一號(hào)地的樓面價(jià)格卻高達(dá)27529元/平方米�？紤]到2009年，正是由于遍地開花的“地王”和過(guò)剩的流動(dòng)性這兩大推手，導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲，因此，央企在當(dāng)下非常敏感時(shí)期堅(jiān)決拿地王的行為，無(wú)疑成為民眾判斷未來(lái)房?jī)r(jià)的標(biāo)尺，真如此，則意味著以“國(guó)十一條”為代表的調(diào)控房?jī)r(jià)的政策目標(biāo)再次落空，溫總理前段時(shí)間表示“本屆政府一定會(huì)讓房?jī)r(jià)保持在一個(gè)合理價(jià)位”的莊嚴(yán)承諾無(wú)法兌現(xiàn)。
一些人認(rèn)為，央企也是企業(yè)，企業(yè)的使命之一就是公司利潤(rùn)最大化，這話要放在一個(gè)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下當(dāng)然沒(méi)有錯(cuò)。然而，實(shí)際情況是，目前國(guó)務(wù)院國(guó)資委旗下的128家企業(yè)，以房地產(chǎn)作為主業(yè)的只有16家，但涉足房地產(chǎn)投資的卻至少有80家。這意味著，相當(dāng)一部分的央企并沒(méi)有專注于做強(qiáng)做大主業(yè)，成為有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)集團(tuán)，而是通過(guò)投資房地產(chǎn)等非主營(yíng)業(yè)務(wù)，博取短期收益。特別是，我們看到，敢于制造“地王”的央企，相當(dāng)一部分的第一主業(yè)并不是房地產(chǎn)，中國(guó)人壽，中國(guó)電信，中電集團(tuán)，中國(guó)煙草，甚至中國(guó)兵器裝備總公司，這些只是在中國(guó)依靠一定的壟斷地位獲得行業(yè)領(lǐng)頭羊地位，在國(guó)際同行里競(jìng)爭(zhēng)力羸弱的企業(yè)，卻將主要的精力放到了投資房地產(chǎn)上來(lái)，不務(wù)正業(yè)自是不爭(zhēng)的事實(shí)。
而這些央企之所以熱衷于造“地王”，炒房地產(chǎn)，原因不外乎三點(diǎn)：其一，這些國(guó)字頭的企業(yè)依靠強(qiáng)大的勢(shì)力，更容易獲取信貸資源，在投資實(shí)業(yè)贏利微薄的情況下，他們將銀行的信貸資金轉(zhuǎn)向暴利的房地產(chǎn)；其二，這些央企主業(yè)的贏利狀況差強(qiáng)人意。2009年，128家中央企業(yè)的利潤(rùn)近8000億之巨，但如果從利潤(rùn)的分布來(lái)看，差不多前40家央企的利潤(rùn)占全部利潤(rùn)的95%；前10家企業(yè)的利潤(rùn)占到了全部利潤(rùn)的75%以上，而排名考前的央企，差不多都是壟斷企業(yè)。也就是說(shuō)，盡管央企利潤(rùn)總額龐大，但總體上看，除了壟斷企業(yè)之外，絕大多數(shù)央企的主業(yè)是不賺錢的，他們需要房地產(chǎn)這個(gè)暴利行業(yè)來(lái)粉飾利潤(rùn)。以中建集團(tuán)為例，房地產(chǎn)雖不是其主業(yè)，但利潤(rùn)貢獻(xiàn)率達(dá)到了40%以上；其三，一些企業(yè)的巨大壟斷利潤(rùn)并未上交，而是被企業(yè)留存，但留存的利潤(rùn)并沒(méi)有用于發(fā)展主業(yè)，而是拿去投資利潤(rùn)豐厚的房地產(chǎn)。
在當(dāng)前情況下，央企制造地王的危害是顯而易見的：首先，央企作為中央企業(yè)，其一舉一動(dòng)并不是單純的市場(chǎng)行為，容易被解讀為其瘋狂拿地代表了政府對(duì)房地產(chǎn)的真正態(tài)度，擾亂國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策；其次，一些主業(yè)非房地產(chǎn)的央企，大力投資房地產(chǎn)，不務(wù)正業(yè)，有違國(guó)家對(duì)央企的戰(zhàn)略性定位，央企存在的主要目的不是為了贏利，而是增強(qiáng)國(guó)有經(jīng)濟(jì)的控制力，提升國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，培育自主品牌，不是放著主業(yè)不做，去炒房地產(chǎn)；其三，在當(dāng)前房?jī)r(jià)高企，投資房地產(chǎn)面臨極大風(fēng)險(xiǎn)的情況下，央企無(wú)視風(fēng)險(xiǎn)炒作地王，一旦虧損，需要銀行和全國(guó)人民買單。而且，在央企本身亦官亦商的情況下，一旦央企深度介入房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)調(diào)控政策又會(huì)增加阻力，影響政策的公信力。
其實(shí)，對(duì)于央企投資房地產(chǎn)的行為，國(guó)資委相關(guān)文件早有限制性的規(guī)定，“國(guó)十一條”也要求規(guī)范央企投資房地產(chǎn)的行為，但由于缺乏執(zhí)行力而形同虛設(shè)。筆者建議，國(guó)家出臺(tái)專門的政策規(guī)范央企投資房地產(chǎn)的行為，除了16家專門的房地產(chǎn)企業(yè)之外，應(yīng)該明確禁止其他企業(yè)投資房地產(chǎn)，已經(jīng)投資的，應(yīng)該通過(guò)劃轉(zhuǎn)或者拍賣的方式退出。作為共和國(guó)長(zhǎng)子的中央企業(yè)，更應(yīng)該立足于創(chuàng)新型國(guó)家戰(zhàn)略的建設(shè)，提升企業(yè)的技術(shù)含量和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，而不是一窩蜂地去炒地皮。當(dāng)一個(gè)國(guó)家的大企業(yè)都去投資房地產(chǎn)的時(shí)候，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的資本市場(chǎng)上市的圈錢的大多是一些房產(chǎn)商和金融巨頭的時(shí)候，這個(gè)經(jīng)濟(jì)體是沒(méi)有多大競(jìng)爭(zhēng)力的。
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