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規(guī)范央企投資房地產(chǎn)不能再手軟
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2010-03-18 作者：房地產(chǎn)研究人士 楊紅旭 來源：東方早報
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在3月16日央視播出的《新聞1+1》節(jié)目中，針對3月15日北京一天誕生三個地王的現(xiàn)象，主持人白巖松拋出了一個疑問：房地產(chǎn)市場究竟是總理說了算，還是總經(jīng)理說了算？
老實說，這確實是個值得深思的問題。全國兩會期間，代表們的半數(shù)議案都與高房價有關(guān)，而且溫家寶總理在政府工作報告當(dāng)中重申了去年12月“國四條”提到的一個當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo)：遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。
孰料兩會結(jié)束后的第一天，北京便爆出三個新地王。具有諷刺意味的是，正是為了避開兩會敏感期，這三幅地塊的出讓時間被北京官方有意延期一周，可出讓結(jié)果還是這么搶人眼球，這么氣宇軒昂�！懊娣圪F過面包”的現(xiàn)象再現(xiàn)，而且，這三個地王誕生當(dāng)天，周邊二手房便齊刷刷、毫不遲疑地集體漲價。
如果地王制造者是民營房企，便也罷了，純屬市場行為，無可厚非。可意料之中，他們清一色的還是去年以來便招人非議的央企：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的北京遠(yuǎn)豪置業(yè)有限公司、北京中信新城房地產(chǎn)有限公司、中國兵器裝備集團(tuán)公司旗下的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
參與競標(biāo)的任志強(qiáng)在微博上首次承認(rèn)自己失敗，并表示無法承受這樣的天價，公司將轉(zhuǎn)入二三線城市。而他的遭遇被潘石屹打趣：不是花錢買地，真是花錢買丟人。如果連北京地方國企如華遠(yuǎn)地產(chǎn)，財力雄厚的民企如SOHO中國，都望“央企肆意砸錢高價拿地”而興嘆自憐，那么局面就已變得相當(dāng)扭曲了。
這一切發(fā)生在什么背景下？
一是高房價激起民憤，今年兩會上眾多代表委員的相關(guān)建言，基本上反映了民聲民意；與此同時，目前部分城市地價之高，已經(jīng)讓眾多開發(fā)商感到害怕，退避三舍，連行業(yè)老大萬科都一再表態(tài)不當(dāng)?shù)赝酢?BR> 二是房地產(chǎn)調(diào)控正持續(xù)收緊。從“國四條”到“國十一條”，再到五部委土地出讓金新政等部委細(xì)則，以及“滬四條”、“京十一條”等地方措施，全面抑制投機(jī)性購房需求，遏制部分城市的高房價，已成中央和地方政府的共識。咋就真有不怕死的企業(yè)，敢于這么高調(diào)、高價、高興當(dāng)?shù)赝跄兀?BR> 三是針對央企盲目拿地的行為，國家已有明確指示。“國十一條”就明確指出:國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。國資委新修訂的《中央企業(yè)負(fù)責(zé)人經(jīng)營業(yè)績考核暫行辦法》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)增加值將成業(yè)績考核的核心指標(biāo)，占到40%的考核權(quán)重；而在計算企業(yè)稅后凈營業(yè)利潤時，對企業(yè)非經(jīng)常性收益減半計算，其中包括主業(yè)不是房地產(chǎn)的企業(yè)在房地產(chǎn)方面的收益。
“苛政”之下，仍有那么多央企我行我素，既讓人為有關(guān)政令的“不通”而悲嘆，又讓人為部分央企負(fù)責(zé)人的膽大而驚詫。如果政府連央企都管不住，那更難管理地方國企，遑論非國有性質(zhì)的開發(fā)企業(yè)。如果有關(guān)部門繼續(xù)縱容房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)出現(xiàn)不合理的“國進(jìn)民退”，甚至是“厚國企而薄民企”，那么中國房地產(chǎn)業(yè)市場化的改革事業(yè)將很快止步，甚至倒退。
其實，幾年前國資委就曾明確提出需要國資控制的七個行業(yè)中并無房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)雖然已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，卻并非先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟(jì)增長科技貢獻(xiàn)率極低，反倒是能耗“大戶”，國資實在沒必要過多關(guān)注這一產(chǎn)業(yè)。上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)業(yè)實行市場化改革以來，國家一直鼓勵包括民企在內(nèi)的不同所有制的企業(yè)參與競爭。因而，房地產(chǎn)業(yè)才在國家和地方資金短缺的情況下獲得快速發(fā)展。如今房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成了高利潤行業(yè)，央企有錢了，反倒擠壓民企的發(fā)展甚至是生存空間，政府不予制止，可真有點(diǎn)“卸磨殺驢”的味道。
再說地方政府的問題。中金公司研究報告預(yù)計，2009年末，地方政府融資平臺貸款余額（不含票據(jù)）約為7.2萬億元。而今年，地方政府融資平臺又是國家規(guī)范的防范信貸風(fēng)險的重點(diǎn)對象，2009年全國土地出讓收入高達(dá)1.6萬億元，迫于還債壓力，今年地方政府賣地的熱情很難減弱。那么，在地方政府出讓土地時，能否也對某些央企拿地設(shè)置一些門檻？比如對那些主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)的外行央企。
兩會期間，國家發(fā)改委主任張平答記者問時表示：4萬億投資里面沒有一分錢進(jìn)入到房地產(chǎn)購買土地這類的投資。我個人認(rèn)為，這個說法有點(diǎn)武斷。國家法規(guī)早就一再強(qiáng)調(diào)禁止信貸資金和股市融資等直接用于購地，可這一現(xiàn)象從來就沒能禁止過。國家4萬億投資資金和2009年9.4萬億貸款中，有多少流進(jìn)央企的腰包，又有多少被用于拿地，其實是筆糊涂賬。
總理代表政府說要調(diào)控樓市、穩(wěn)定房價，實際上屬于宏觀調(diào)控，并非要干預(yù)市場主體（開發(fā)商）的所有經(jīng)營行為。但規(guī)范央企投資房地產(chǎn)這事，有規(guī)可依，有章可循，絕不能讓部分央企，尤其是主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)的央企的總經(jīng)理們，壞了房地產(chǎn)調(diào)控的大局。
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