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2010-05-20 作者：陳寶存 來(lái)源：網(wǎng)易-網(wǎng)易博客
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國(guó)十條原則真正具有殺傷力的規(guī)定還是信貸收縮。國(guó)十條原則規(guī)定：“對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。
商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款�！�
其他諸如：“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要加快對(duì)普通商品住房的規(guī)劃、開(kāi)工建設(shè)和預(yù)銷(xiāo)售審批，盡快形成有效供應(yīng)。保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%�！�
確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)。
加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管。
其中，也賦予地方政府出臺(tái)差異化的調(diào)控政策。
這是地方新政的基礎(chǔ)，不能改變。
但是我們?cè)诘胤秸殉雠_(tái)的樓市新政中，欣喜的看到了差異化。對(duì)于國(guó)十條會(huì)否誤傷中低收入人群的消費(fèi)一直以來(lái)的擔(dān)心被化解。
除了本輪領(lǐng)漲房?jī)r(jià)地價(jià)的北京新政比國(guó)十條還嚴(yán)厲之外，其他城市已經(jīng)推出的新政，基本符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)實(shí)。深圳新政的條文也基本確定。感覺(jué)深圳政策并沒(méi)有在國(guó)十條基礎(chǔ)上的高度發(fā)揮。與北京新政的嚴(yán)厲相比，深圳新政稍顯溫柔。廣州市場(chǎng)的情況，從各方面數(shù)據(jù)來(lái)看相對(duì)平穩(wěn)，那么廣州新政完全執(zhí)行國(guó)十條都有誤傷基本消費(fèi)人群和改善性消費(fèi)人群之憂(yōu)。國(guó)十條基礎(chǔ)上的適度寬松才是最適合廣州市場(chǎng)的。天津“津六條”的主要內(nèi)容具體表現(xiàn)為:
加強(qiáng)房地產(chǎn)用地出讓后監(jiān)管，出讓合同約定開(kāi)工、基礎(chǔ)部位、竣工的時(shí)間、基礎(chǔ)部位完工后辦理銷(xiāo)售許可證上市公開(kāi)銷(xiāo)售的時(shí)間以及延期開(kāi)發(fā)建設(shè)的處罰條款。這也是天津市場(chǎng)的平穩(wěn)決定的。
作為海南旅游島概念下的海南樓市“十一條”有兩條規(guī)定備受關(guān)注。一是實(shí)行商品住房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽約制，使房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更加真實(shí)，更為開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)增加難度；二是確保10%的土地出讓金向保障性住房建設(shè)項(xiàng)目?jī)A斜。
其他還包括：符合條件單位可集資建設(shè)職工住房；繼續(xù)建設(shè)保障房?jī)?yōu)先用政府儲(chǔ)備地；適當(dāng)調(diào)整提高商品房建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，如上措施對(duì)于海南市場(chǎng)的不完善急需發(fā)展的現(xiàn)實(shí)還是有現(xiàn)實(shí)意義的。海南房?jī)r(jià)在國(guó)十條開(kāi)始之前的漲幅全國(guó)之首，對(duì)于海南本地需求來(lái)講，過(guò)度的投資投機(jī)炒作，房?jī)r(jià)短期內(nèi)高速推高，致使海南本地中等以下人群的購(gòu)買(mǎi)力被抑制。職工集資建房實(shí)際也等同于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，保障房占比大一些有利于海南本地消費(fèi)者。
海南新政對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管較為嚴(yán)格。諸如：投資未達(dá)25%土地禁轉(zhuǎn)讓合作抵押；5月起嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)企業(yè)直接收取現(xiàn)金；土地出讓金簽合同后60日內(nèi)付清；每月10日前公布上月土地成交結(jié)果；未按規(guī)定時(shí)間公開(kāi)全部房源要受罰；等等條文，提高了開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于海南樓市前段時(shí)間的爆炒進(jìn)行抑制的思路顯示出來(lái)。當(dāng)然，還要看具體的執(zhí)行效果，抑制的是不合理現(xiàn)象，但是不能誤傷房企在海南的投資熱情。這個(gè)度的把握很關(guān)鍵。
在我們的調(diào)控歷程中，一直存在某地生病全國(guó)一副藥方的政策失誤。目前全國(guó)市場(chǎng)冷熱不均，一線(xiàn)和重點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)的原因方方面面，遏制其漲幅在情理之中。但是還有更多的二三線(xiàn)城市的市場(chǎng)相當(dāng)萎縮，投機(jī)性炒房在一二線(xiàn)以下城市還不是主要因素，而耕地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的趨緊，城市化進(jìn)程中的住房用地基本被拆遷改造所取代，因此目前的全國(guó)房?jī)r(jià)的普遍上漲是合理的。二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲主要因素是土地成本的高速推高。即使是保障房，價(jià)格也將一直是上揚(yáng)的局面。
過(guò)度的打壓政策不足取，冷熱不均的市場(chǎng)，需要地方行政主管部門(mén)審時(shí)度勢(shì)，出臺(tái)適應(yīng)自己城市市場(chǎng)的政策。而不是一刀切的簡(jiǎn)單政策。
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