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2010-06-30 作者：梁發(fā)芾 來源：中國證券報
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近段時間以來，全國多個重點城市的房屋租賃價格持續(xù)上漲，北京、上海、深圳、廣州等城市房屋租賃價格平均漲幅超過10%，甚至達(dá)到20%。今年的房租上漲好像是一個全國性的普遍現(xiàn)象。它揭示了一個不可忽視的問題，即房價房租的上升有相當(dāng)一部分來自剛性需求的推動。
這其實不難解釋，伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策，房租隨之上揚，只能說明房地產(chǎn)市場的主要問題是供給不足而不是投機炒作。如果房價上漲是炒作造成的，那么，房地產(chǎn)調(diào)控中這些炒客可能觀望，但不會去大量租房；但是，房地產(chǎn)調(diào)控將一些購買者擠出，這些人只好進(jìn)入租房市場。
多年來，房地產(chǎn)調(diào)控都是從遏制需求上著手，期望通過打擊炒作降低房價。通過提高貸款首付，取消貸款利率優(yōu)惠，限制購買多套房，限制外地人購房等等措施，遏制需求進(jìn)而遏制價格。但這在打擊炒作的同時也將一些原本準(zhǔn)備買房的剛性需求者擋在門外，這些人不得不去租房市場作為替代性的選擇。進(jìn)入租房市場的人多了，用于出租的房源并未增加，供求發(fā)生變化房租上漲，也就不難理解了。
剛性需求推動房價和租金上漲，雖然沒有來自權(quán)威部門的數(shù)據(jù)，但從看得到的現(xiàn)象就可以得到這樣的結(jié)論。目前不少農(nóng)村人口舉家到城里打工；不發(fā)達(dá)地區(qū)的人口流動到大城市尋求機遇；每年還有大量的大學(xué)畢業(yè)生留在城市就業(yè)；本地居民也還有改善居住的需求，年輕人要結(jié)婚；尤其不能忽視的是，城市大拆大建中，還造就了大量拆遷戶。不管是買房還是租房，這些人都需要居住空間。需求在增加，但住房的供給跟不上需要。以蘭州為例，每年竣工的商品房不過200萬平方米，僅可滿足2萬戶左右家庭的需要。據(jù)《甘肅日報》報道，蘭州租金在千元以下的房子幾乎難尋，租金稍低的房子十幾分鐘會被搶租一空，甚至出現(xiàn)了“房源荒”。筆者同一辦公室的幾位年輕同事，幾個月來為租房焦頭爛額。據(jù)她們說一有房源貼出，很快就被租出。
既然房價和房租上漲的原因之一是剛性需求造成的，那么，根本的出路就是增加供給，一方面，政府應(yīng)該“放松地根”，讓開發(fā)商建造更多的商品房，另一方面，政府也要建設(shè)更多的公共出租房包括廉租房，以增加供給滿足需求進(jìn)而降低價格。筆者不贊成將房租上漲的原因簡單地歸結(jié)為炒作哄抬行為。其實，房租市場已經(jīng)充分競爭化，不存在壟斷牟取暴利的基礎(chǔ)；而只要供給不足，就一定會有漲價行為，如果說售房市場有投機者囤積居奇以炒作牟利的話，租房市場不可能存在這種投機行為。
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