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“抵押應(yīng)獲集體所有人同意”的規(guī)定宜廢止
但禁止土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押之規(guī)定并非沒(méi)有例外。《擔(dān)保法》第34條第1款第5項(xiàng)“抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押”。《物權(quán)法》第180條第3項(xiàng)“以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押”。
但即便是荒地的抵押，仍有一道不易跨越的門(mén)檻，因?yàn)椤稉?dān)保法》第34條第1款第5項(xiàng)規(guī)定，抵押人抵押其所承包的四荒地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)，須經(jīng)發(fā)包方同意。此外，國(guó)家土地管理局于1995年9月11日頒布的《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》第4條，還進(jìn)一步就此做出規(guī)定：“集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押須經(jīng)被抵押土地的集體土地所有者同意，并出具書(shū)面證明。鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押的，集體土地所有者出具的同意抵押的書(shū)面證明應(yīng)包括：在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)同意按法律規(guī)定的土地征用標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后轉(zhuǎn)為國(guó)有土地；征地費(fèi)是否作為清償資金等內(nèi)容。集體土地所有者在出具同意鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押的書(shū)面證明前須將土地抵押有關(guān)事項(xiàng)在村農(nóng)民集體內(nèi)部履行合法手續(xù)�！�
根據(jù)上述規(guī)定要求，在實(shí)踐中一般都要求發(fā)包方須出具同意抵押的書(shū)面證明后方得進(jìn)行抵押登記，但這經(jīng)常成為設(shè)定荒地使用權(quán)抵押的障礙，因?yàn)榉钜蠹w土地所有者必須同意在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)“按法律規(guī)定的土地征用標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后轉(zhuǎn)為國(guó)有土地”，其目的應(yīng)在于便于抵押權(quán)人(金融機(jī)構(gòu))實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)以求償。但是眾所周知，征地補(bǔ)償事項(xiàng)一向是非常難以協(xié)調(diào)的事項(xiàng)，集體土地所有人(即發(fā)包人)，一般說(shuō)來(lái)，非常不愿意輕易地出具同意集體土地使用權(quán)抵押的書(shū)面證明。
實(shí)際上，四荒地或一般土地使用權(quán)都是用益物權(quán)的一種，其附著在集體所有土地之上，實(shí)現(xiàn)四荒地或一般土地使用權(quán)抵押權(quán)時(shí)，并不影響集體土地所有權(quán)本身。此外，用益物權(quán)有一定期限，即便該四荒地或一般土地使用權(quán)，因?yàn)閷?shí)現(xiàn)抵押權(quán)之故而更換承包人，但當(dāng)該四荒地或一般土地使用權(quán)的承包期限到期時(shí)，相關(guān)集體土地仍能恢復(fù)至未承包前的法律狀態(tài)。
國(guó)家土地管理局于1995年9月11日頒布《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》時(shí)，因其時(shí)《物權(quán)法》尚未出臺(tái)，亦對(duì)土地所有權(quán)與用益物權(quán)之間的關(guān)系欠缺認(rèn)識(shí)，再結(jié)合當(dāng)時(shí)的整體社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀，因而有如此規(guī)定尚可理解。但現(xiàn)今的相關(guān)法律支持與社會(huì)背景均有較大變化；在法律技術(shù)上，立法者還可以限制因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)的受讓人資格。因此，相關(guān)對(duì)于四荒地或一般土地使用權(quán)權(quán)利人抵押應(yīng)獲得集體所有人同意，特別是在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)同意按法律規(guī)定的土地征用標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后轉(zhuǎn)為國(guó)有土地之規(guī)定，并無(wú)太大積極意義，均宜廢止。
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土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押：物權(quán)法未實(shí)現(xiàn)的突破