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別用中介炒作房租轉(zhuǎn)移房產(chǎn)調(diào)控視線
2010-07-08 　　作者：畢舸　　來源：東莞時報
 
　　住房和城鄉(xiāng)建設部安排，其下屬房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會負責實施的北京、上海、廣州、深圳等城市房租暴漲原因調(diào)查工作已經(jīng)結(jié)束，近日形成了初步調(diào)研報告并上交給了住建部。報告稱部分中介炒作系房租上漲主因。
　　中介炒作系房租上漲主因”這個理由是站不住腳的，哪怕是房價高漲的前兩年，房租態(tài)勢一直都維持在較為平穩(wěn)的水平，何以到了淡市反而能不斷走高？如果中介真有一炒房租就漲的神通，何必到了快揭不開鍋時才想起這一招？何況，當下網(wǎng)上房屋租賃現(xiàn)象的火熱，更反證了中介并無可能挾市場資源壟斷而暴炒。
　　其實，我們更應關(guān)注的是房地產(chǎn)中介行業(yè)是否會重蹈覆轍，再現(xiàn)2008年資金鏈斷裂紛紛關(guān)門的慘淡，事實上，一旦連續(xù)出現(xiàn)中介公司倒閉事件，又勢必引發(fā)更大規(guī)模的行業(yè)信任危機——民眾擔心自己所咨詢的任何一家中介都有可能明天關(guān)門大吉，這將導致成交量繼續(xù)萎縮，更多本已瀕臨危機的中介公司進入“集體撤退”的倒計時。
　　也許，隨著房地產(chǎn)嚴冬的繼續(xù)延續(xù)，更多的房地產(chǎn)中介、一些中小房地產(chǎn)開發(fā)商會熬不過寒冷而逐漸倒閉，但這就能換取房地產(chǎn)開發(fā)商的整體動搖嗎？事實上，這種洗牌過程恐怕也是某些大房地產(chǎn)商所樂見的結(jié)果——通過對中小房地產(chǎn)商的清洗，形成行業(yè)資源的加速集中化，最終形成幾家大房地產(chǎn)商的壟斷格局。
　　屆時，掌握了行業(yè)資源的大房地產(chǎn)商們有可能形成價格聯(lián)盟，由于對土地入口資源實行人為控制，隨時可以通過支配性權(quán)力的濫用制造“需求假象”，即對供給量根據(jù)利潤率進行調(diào)整——有土地不開發(fā)，有房子不賣，逼迫民眾高價買房。
　　寡頭壟斷也會阻礙競爭。當幾家大房地產(chǎn)商可以通過高價賣房獲得巨額利潤，又將資本投入到土地資源的瘋狂搶奪時，土地交易的競拍環(huán)節(jié)事實上就驅(qū)逐了中小房地產(chǎn)商。資源分配的貧富分化，讓行業(yè)內(nèi)差距不斷拉大，最終會導致中小房地產(chǎn)商的徹底消亡。
　　競爭有利于保持價格低廉，并促使企業(yè)不斷變革以避免被擠出市場。但當房地產(chǎn)市場變成純粹的資本游戲，大房地產(chǎn)商只需要通過控制土地“入口”、與地方政府保持高度緊密聯(lián)系，就能掌握房價的完全話語權(quán)，所有的行業(yè)變革都變得無足輕重，而房地產(chǎn)開發(fā)作為自然壟斷的基礎(chǔ)行業(yè)，根據(jù)“投入——產(chǎn)出”理論分析，這些行業(yè)的產(chǎn)品或服務，往往是其他行業(yè)的投入。一方面這些行業(yè)的供給不足，另一方面其他行業(yè)價格的連續(xù)超幅度上漲，都將使得相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受阻，但房價始終減不下來，造成政策公信力與民眾承受力的雙輸，這就是所謂“最壞的壟斷”。
　　房地產(chǎn)調(diào)控如何真正治標，避免形成加劇壟斷的逆淘汰，還需要有關(guān)部門實地調(diào)研，按照市場規(guī)律制定相關(guān)政策。
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