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2010-07-12 作者：中國人保資產(chǎn)研究所客座研究員 倪金節(jié) 來源：上海證券報
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始于去年年底的房地產(chǎn)調(diào)控，在經(jīng)歷了半年多的政策累積效應(yīng)后，目前正處于量變向質(zhì)變轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵時期。多種數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場正處于由“量跌價穩(wěn)”向“量價齊跌”過渡的關(guān)鍵階段。
隨著時間的推移，房地產(chǎn)商“不差錢”的格局終會迎來拐點(diǎn)。尤其是在成交量連續(xù)數(shù)月低迷的背景下，依然能扛住不降價的樓盤只會越來越少。雖然由于大量購房者的觀望，使得不少城市的住房租金急升，但這是房地產(chǎn)調(diào)控必然要經(jīng)歷的階段。在房價處于下行壓力的情況下，租房需求上升是客觀事實，只要我們熬過這一段，房地產(chǎn)價格回歸基本合理的區(qū)間不是夢想。可以說，目前是房地產(chǎn)需求方和供給方都在玩心理游戲的關(guān)鍵時刻。
然而，讓人擔(dān)心的是，保障房建設(shè)進(jìn)展依舊緩慢，新增長引擎還不見蹤跡，居民收入增長有限。在這樣的歷史背景下，我們真的做好了房價大幅下跌的準(zhǔn)備了嗎？的確，房地產(chǎn)泡沫孕育著中國經(jīng)濟(jì)的巨大危害，房價下跌是未來幾年內(nèi)的大趨勢。但這個世界上固然沒有“想馬兒跑得快，馬兒還不吃草”的事情，通過行政手段擠壓泡沫的行為，縱使換來了房價回歸合理區(qū)間，要是代價過于沉重，我們能承擔(dān)得起么？
可以確定的是，在中央政府的強(qiáng)力部署下，今年各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都不會偏離預(yù)期多少。GDP仍會保持高速增長，CPI不會失控，新增貸款難以再生驚奇。一切似乎都是如此的確定。不過，這一切的背后，全都要看房價到底怎么走。因此，接下來房地產(chǎn)調(diào)控會否松動，以及從上到下對政策的貫徹力度，直接決定著中國房地產(chǎn)泡沫的命運(yùn)。
誠然，房價下跌是多數(shù)普通購房者所盼望的，只是如果在泡沫治理的過程中，以調(diào)控房地產(chǎn)價格為目標(biāo)，過多地以壓縮需求來抑制房價，則是沒有抓住主要矛盾。過去十余年，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的最根本缺陷是，將絕大部分人的住房需求都推向了商品房市場，如此畸形的市場結(jié)構(gòu)，是今日困局的本源所在。因此，大力度增加住房供給，加快廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，是真正完善房地產(chǎn)市場 、實現(xiàn)“居者有其屋”的關(guān)鍵所在。
無疑，就目前七成資源集中于商品房的中國房地產(chǎn)市場來說，通過嚴(yán)厲的調(diào)控，將房價打壓掉四五成，固然能提升居民購房能力，但同時帶來的勢必是經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)的蕭條，直接威脅就業(yè)。因此，在強(qiáng)力的宏觀調(diào)控的同時，必須盡快在保障房建設(shè)上取得實質(zhì)性進(jìn)展。如此既能通過保障房的建設(shè)，來確保相關(guān)產(chǎn)業(yè)不會因為房市的低迷而萎縮，這也是優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)必須要做的事情。不然，“為了調(diào)控價格而調(diào)控”的直線式思維，不僅讓宏觀經(jīng)濟(jì)“硬著陸”，同時仍然不能解決普通勞動者的住房問題。
今年4月之后，A股市場的持續(xù)低迷固然是IPO不斷、流動性緊縮等因素的直接反映，但是真正決定A股市場走勢的因素，還在于中央政府對房地產(chǎn)泡沫采取什么樣的態(tài)度。近幾年，學(xué)者們不斷在論證“今年是中國經(jīng)濟(jì)最艱難的年份”這樣的判斷。2007年房價進(jìn)入暴漲周期的時候，2008年當(dāng)8.7%的CPI峰值出現(xiàn)的時候，2009年當(dāng)金融危機(jī)深不見底的時候，都是如此。而說到底，中國經(jīng)濟(jì)的“最艱難”處境，往往都是與房地產(chǎn)形勢密切相關(guān)。房地產(chǎn)已經(jīng)徹底決定著整體經(jīng)濟(jì)形勢艱難與否。歷次房地產(chǎn)調(diào)控夭折，亦多是因為承受不了經(jīng)濟(jì)短期快速下滑，而使得調(diào)控政策中途轉(zhuǎn)向。
因此，房地產(chǎn)調(diào)控切忌犯孤立主義的錯誤，必須統(tǒng)籌應(yīng)對�？茖W(xué)有效地治理房地產(chǎn)泡沫，不僅僅關(guān)系到短期內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行，更為重要的是，這直接牽涉到十年之后的2020年，中國經(jīng)濟(jì)是否依舊如今日這樣結(jié)構(gòu)畸形、質(zhì)量粗放、綜合競爭力不強(qiáng)。如果我們不能成功處置房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，甚至放任超級泡沫在未來形成，那么真正強(qiáng)大的中國經(jīng)濟(jì)也就無從談起。更無需奢談在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上進(jìn)一步推進(jìn)政治經(jīng)濟(jì)體制改革。
最新的信息是，中央高層委托有關(guān)機(jī)構(gòu)上月底赴北京、上海、廣州、深圳調(diào)研樓市，并且征求民間研究機(jī)構(gòu)意見，以期更真實地了解目前政策對房地產(chǎn)市場帶來的影響，防止樓市調(diào)控對經(jīng)濟(jì)造成誤傷，為制定下一階段樓市調(diào)控政策做準(zhǔn)備。
過去十年，我們以年均9%以上的高速增長而快速晉身世界第二大經(jīng)濟(jì)體，但代價卻十分高昂。收入分配差距越拉越大，權(quán)貴資本發(fā)酵，資產(chǎn)泡沫膨脹，增長結(jié)構(gòu)畸形等諸多歷史難題在那十年累積至今。站在21世紀(jì)第二個10年剛剛開始之際，能否在科學(xué)發(fā)展觀的新思維下化解這些難題，下一階段樓市調(diào)控政策會如何，是國人最深切的期盼。
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