很多人把房產(chǎn)稅或物業(yè)稅當成壓垮房價的最后一根稻草，千呼萬喚它出臺。實際上這是一個極大的誤解。開征物業(yè)稅或者為了簡便程序繞道房產(chǎn)稅，根本目的不是為了抑制房價，也不可能抑制房價，不然在房價并不高的2003年，政府干嘛要試點物業(yè)稅？
　　征還是不征，一直是各方爭議的焦點。有人總結(jié)說，僅2010年5月份以來短短半個月，就有五個典型觀點紛紛登場。一是國稅總局新聞處處長：稅收立法權(quán)在中央，地方政府沒有權(quán)力出臺新稅種。二是財政部科學研究所副所長：房產(chǎn)稅實施細則的制定權(quán)在省級政府，地方可以通過實施細則將個人第二套或者第三套住房定義為經(jīng)營性房產(chǎn)來操作保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，只需報財政部備案即可。三是國家發(fā)改委產(chǎn)業(yè)研究所所長助理：房產(chǎn)稅至少三年內(nèi)不會出臺。四是財政部財政科學研究所所長：開征物業(yè)稅勢在必行，在方案設(shè)計上注重漸進。五是全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長：年內(nèi)國家可能出臺房產(chǎn)稅試點。
　　2010年5月31日，房產(chǎn)稅話題再度成為業(yè)內(nèi)外關(guān)注的焦點。據(jù)中國政府網(wǎng)消息，國務(wù)院同意發(fā)展改革委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》。該《意見》中明確提出，逐步推進房產(chǎn)稅改革。另據(jù)《中國證券報》報道，上海有可能成為首個對部分家庭住宅征收房產(chǎn)稅的城市，并稱有關(guān)方案已上報國務(wù)院。
　　這一回，一切應(yīng)該塵埃落定了吧？事實不然。上海開征的消息已經(jīng)反反復(fù)復(fù)多次，都是只聞樓梯響，不見人下樓。國務(wù)院的意見也是本來就在做的工作，并沒有明確出臺實施的時間。如果對民用住宅征物業(yè)稅或房產(chǎn)稅，目前條件并不具備，如果強行開征，會造成許多新的不公平。
　　第一個問題是要不要刨除土地價值？根據(jù)我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例，房產(chǎn)稅以房屋為征稅對象，按房屋余值或租金收入為計稅依據(jù)。
　　但在確定稅基時，以目前的市場化定價原則對房屋價值進行評估，必然包含土地的價值。而土地升值才是房價上漲的主要原因。而在我國城市土地國有制度下，物業(yè)持有者掌握的僅僅是土地使用權(quán)，法定“住宅70年產(chǎn)權(quán)”所需要繳納的“類租約費用”已包含在土地出讓金之內(nèi)。如果征稅時沒有刨除“土地”的價值，物業(yè)稅或按評估值而不是按租金征收的房產(chǎn)稅則有重復(fù)征稅的嫌疑。
　　如果刨除土地的價值，那么房屋的初始價值就只有最高不超過2000元每平米的房屋建造成本加上稅費和房地產(chǎn)商利潤。這部分價值是每年都有折損的。顯然，這不是物業(yè)稅或房產(chǎn)稅的初衷。
　　第二個問題是如何有效甄別征稅對象�，F(xiàn)在房地產(chǎn)問題的主要矛盾不是人們沒有住房或沒有房住，而是在城市或大城市沒有屬于自己產(chǎn)權(quán)的住房。不少人在小城鎮(zhèn)或農(nóng)村有房然后在大城市買房，那是征大城市房產(chǎn)的稅呢還是征農(nóng)村或小城鎮(zhèn)的？有的人在不同的大城市各有一套房，那么又是哪座城市對他征稅？稍有差池，就會造成巨大社會不公。
　　第三個問題是如何評估？根據(jù)《中國證券報》查閱上海住房保障和房屋管理局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，目前上海注冊房產(chǎn)估價師有1351名。根據(jù)中房信提供數(shù)據(jù)，截至2009年，上海存量房面積為4.98億平方米。評估一套住宅大約需要3個工作日，按每套100平方米計算，上海1351名評估師大約需要28年才能完成，還不包括期間新增房屋面積。除此之外，全國房產(chǎn)交易信息并未聯(lián)網(wǎng)，因此，在全國范圍內(nèi)同時起步，公平是個大問題。
　　妥協(xié)的辦法可能是只對增量房屋征收，且以每戶家庭名下一定房產(chǎn)面積為“起征點”，如傳聞中的上海對超出200平方米部分才征收；建議征收稅率為0.6%。但這樣不可能逼迫手中持有物業(yè)的人在短期內(nèi)大幅拋盤，起不到平衡房價的作用。
　　而如果不管不顧公平評估且征收太狠，那會導(dǎo)致租金上漲消除房產(chǎn)稅威力。一方面是業(yè)主大量拋盤引發(fā)出租房源減少，另一方面則是買漲不買跌心理導(dǎo)致一些人持幣待購轉(zhuǎn)買房為租房。這樣又使房產(chǎn)稅和租金之間達成新的市場平衡。
　　開征房產(chǎn)稅絕不可能立竿見影地打壓高房價。韓國政府曾經(jīng)亦企圖通過房產(chǎn)稅控制房價。2006年，韓國房價飛漲，政府推出一系列控制購房需求的政策，對多套房持有家庭，提高其交易稅，稅率由原來買賣差價的9%～36%提高到一律為50%；對價值在9億韓元以上的公寓征收房屋擁有稅、財產(chǎn)稅、綜合地產(chǎn)稅。但是韓國的房價卻在每次新政策出臺時觀望一段時間，然后又繼續(xù)上行。就連力主征稅的財政部財政科學研究所所長賈康自己也承認：從美國等市場發(fā)達國家的推行(房產(chǎn)稅)情況來看，房價并沒有明顯的下降。
　　我的判斷是，短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅也好，物業(yè)稅也罷，基本可以肯定不會征，但是那根棍子會時不時杯弓蛇影出來舞幾下，嚇唬一下那些“不明真相的群眾”，同時表明有關(guān)部門還有調(diào)控房價的“鎩手锏”。真要征的話，還牽涉到立法程序、技術(shù)手段、中央與地方財政分權(quán)分利等，這些問題沒談妥，都不會貿(mào)然開征。