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開(kāi)發(fā)商更關(guān)心有一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期
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2010-07-13 作者：任志強(qiáng) 來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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大家都在擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑會(huì)給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)不利的影響，但年中的統(tǒng)計(jì)卻是一片大好。房地產(chǎn)的投資保持著高增長(zhǎng)，在施面積同比增長(zhǎng)了28.7%，大約可以消除擔(dān)心后續(xù)供給嚴(yán)重不足的矛盾和投資下滑影響中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)了。
整體的銷(xiāo)售仍保持著同比15.4%的增長(zhǎng)，但增幅已經(jīng)大大回落，尤其是價(jià)格已出現(xiàn)了平穩(wěn)和回落，價(jià)格指數(shù)低于100的城市在不斷增加，從國(guó)十條出臺(tái)之前的1個(gè)變成了5月份的12個(gè)、6月份的28個(gè)。二手房則價(jià)格指數(shù)低于100的城市高達(dá)31個(gè)，接近于70個(gè)大中城市的一半了。
開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流并沒(méi)有因?yàn)殇N(xiāo)售的增幅下滑而出現(xiàn)短缺，至少到位資金仍保持著45.6%的增長(zhǎng)，扣除已完成投資額仍有1.4萬(wàn)多億元的現(xiàn)金，并沒(méi)有因?yàn)?月份的投資增長(zhǎng)而減少，其中銀行信貸和個(gè)貸雖有增長(zhǎng)，比例卻增加不大。
目前的趨勢(shì)并沒(méi)有顯現(xiàn)出極度的惡化，雖然整體經(jīng)濟(jì)的下滑和工業(yè)增加值的下滑已開(kāi)始出現(xiàn)，但這種下滑與去年的前低后高相關(guān)，也與調(diào)控防止通脹或說(shuō)管理通脹預(yù)期相關(guān)。也許政策的作用正在于滯后的顯現(xiàn)，會(huì)在三季度出現(xiàn)極大的波動(dòng)。但至少平安地度過(guò)了二季度，房地產(chǎn)業(yè)并沒(méi)有因?yàn)檎{(diào)控而拖了宏觀經(jīng)濟(jì)的后腿。
市場(chǎng)上已出現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策放松或銀行個(gè)貸放松的信息，但我認(rèn)為這種可能性不大，也許不是宏觀政策的放松，而是部門(mén)利益的調(diào)控。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍所擔(dān)心的恰恰是房地產(chǎn)政策的放松會(huì)引發(fā)更激烈的價(jià)格反彈，讓剛剛供求相對(duì)平衡的局面被打破，而引發(fā)不得不再激烈的下一次調(diào)控。那么就不如讓現(xiàn)有的政策繼續(xù)一段時(shí)間，讓供給的上升有個(gè)明確的預(yù)期，以保持價(jià)格的平穩(wěn)過(guò)渡。
尤其是如果政府的保障房措施真正落實(shí)，并達(dá)到市場(chǎng)充分供給的條件時(shí)，則有利于市場(chǎng)分流和平穩(wěn)過(guò)渡，保持政策預(yù)期的明確與穩(wěn)定。
從利己的角度出發(fā)，開(kāi)發(fā)商會(huì)希望市場(chǎng)放開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，但更關(guān)心政府是否能有一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期，而不是不斷地調(diào)來(lái)調(diào)去。穩(wěn)定的政策即使不是一個(gè)好的政策，但至少可以有個(gè)應(yīng)對(duì)的策略，而波動(dòng)的無(wú)預(yù)期的政策則根本無(wú)法進(jìn)行良好的投資決策判斷。兩害相權(quán)則寧可選其優(yōu)了，這個(gè)優(yōu)就是保持政策的穩(wěn)定性。
而大起大落則必然會(huì)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)更加不利的影響。6月份的數(shù)據(jù)中也有許多并不樂(lè)觀的信息，國(guó)十條的目標(biāo)是讓房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市穩(wěn)定房?jī)r(jià)并改善供給，但實(shí)際的情況卻是房?jī)r(jià)上漲不快、不高的城市土地供給量成倍增長(zhǎng)，而房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快的城市土地供給反而大多只完成了年度供給計(jì)劃的30%左右，不但沒(méi)有增加反而減少了。在全國(guó)供求關(guān)系改善的局面之下，問(wèn)題嚴(yán)重的地區(qū)的供求關(guān)系并未得到改善反而更加惡化了，這將是個(gè)危險(xiǎn)的先行指標(biāo)信號(hào)。
下半年的市場(chǎng)商品房供給將大量增加，必然加劇市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)，而價(jià)格的波動(dòng)會(huì)更加明顯。如果價(jià)格的下降會(huì)促進(jìn)銷(xiāo)售的增加，那么情況將趨于穩(wěn)定。如果價(jià)格的惡性競(jìng)爭(zhēng)并未擴(kuò)大銷(xiāo)售，則政策的滯后作用將在投資與資金鏈上反映出來(lái)，并對(duì)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不良影響。
前幾周的調(diào)查證明，政府對(duì)媒體的社會(huì)反映過(guò)度敏感，但實(shí)際這些媒體的忽悠并沒(méi)反映正確的情況和實(shí)質(zhì)的問(wèn)題。因此我更擔(dān)心的是政府僅憑媒體與網(wǎng)民的反映而調(diào)整政策，更希望保持一個(gè)穩(wěn)定的、明確的政策周期。
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