住宅持有稅在中國遲早會(huì)開征的，但最近幾年乃至更長的時(shí)間內(nèi)都很難啟動(dòng)，開征住宅持有稅為何如此困難？法理不清只是原因之一，更重要的是在操作執(zhí)行程序中有兩道很難逾越的“坎兒”。

　　第一道“坎兒”是稅基的確定。美國的房主年初都會(huì)收到市政府財(cái)政部門寄來的稅單，上面寫著你擁有的房產(chǎn)現(xiàn)在市場估值多高，按規(guī)定稅率今年應(yīng)繳稅額多少。下面有一聯(lián)寫著：如果你對上述估值有異議，請撕下此聯(lián)寄回，我們將通知你何時(shí)何地進(jìn)行聽證，屆時(shí)將根據(jù)你提供的證據(jù)再行裁定。在這里有兩個(gè)數(shù)字，一個(gè)是“估值”，即稅基；一個(gè)是“稅額”，即根據(jù)法定稅率計(jì)算的應(yīng)繳稅款。如果中國房主也收到這樣一張稅單，誰都會(huì)問：這兩個(gè)數(shù)字是哪里來的？我們看看美國稅單的背面，白紙黑字印有征收財(cái)產(chǎn)稅的法律條款等相關(guān)文字，中國也不應(yīng)該例外，否則就有非法課稅之嫌。但是目前在中國，征收房產(chǎn)稅的法律只適用于商業(yè)房地產(chǎn)，居民住宅和軍用房產(chǎn)等都有明文豁免，所以在全國人大審議新稅法之前，稅單后面的說明不知是什么！
    有人提議把第二、三套以上的住宅定義為商業(yè)房地產(chǎn)，適用法規(guī)就有現(xiàn)成的商業(yè)稅法了。姑且不論如此定義居民住宅是否合法，即使能這樣做，現(xiàn)行商業(yè)房地產(chǎn)的征稅條款有兩項(xiàng)規(guī)定：1，按照租金或經(jīng)營性收入按最高12%的稅率征收；2，資產(chǎn)原值減去折舊后的資產(chǎn)凈值按最高0.8%的稅率征收。若把這兩條稅則印在稅單后面，房主有兩個(gè)選擇：1，把10年以內(nèi)的房產(chǎn)（無論面積大�。┮栽伦饨�1元租給自己用，每月繳稅0.12元，2，把10年以上的房產(chǎn)上報(bào)為第二、三套住宅，經(jīng)10年折舊后的資產(chǎn)凈值為零，還怎么納稅！　　
　　財(cái)產(chǎn)稅的英文是Property Tax，關(guān)鍵詞在于Property（財(cái)產(chǎn)）不是Assets（資產(chǎn)），財(cái)產(chǎn)可以用估值為稅基，資產(chǎn)只能以現(xiàn)金流或資產(chǎn)原值減折舊后的凈值為稅基。中國已經(jīng)有了《物權(quán)法》，將來若要開征住宅持有稅，以國有土地之上的房產(chǎn)物權(quán)作為納稅對象，至少需經(jīng)全國人大審議通過《物權(quán)稅法》，才能面對居民住宅之地權(quán)和房權(quán)分離的現(xiàn)狀，對土地之上的房產(chǎn)開征持有稅。今日中國已經(jīng)是走向法治社會(huì)的市場經(jīng)濟(jì)國家了，如此重要的稅收若沒有法律依據(jù)就強(qiáng)行開征，法治社會(huì)的基礎(chǔ)就會(huì)因此動(dòng)搖。

　  7月3日在博鰲房地產(chǎn)論壇上，財(cái)政科學(xué)研究所的賈康所長言簡意賅地論述了“雙軌統(tǒng)籌”的思路，也談到居民住宅的持有稅問題�；仡欀袊�經(jīng)濟(jì)體制改革的歷程，可以看到幾乎每一項(xiàng)重大改革的推進(jìn)都是從雙軌制開始的，居民住宅市場的改革也不例外。
    居民住宅的市場化改革從雙軌制起步，到現(xiàn)階段形成了中國特色的“三軌制”住宅市場，我姑且稱之為“三分天下”。以居民住宅的平米數(shù)來劃分，全中國的居民住宅有三大類：商品房超過了5億平米，小產(chǎn)權(quán)房大約有6億平米，其他住宅估計(jì)也有五六億平米，包括軍隊(duì)擁有的“軍產(chǎn)房”，政府擁有的“官產(chǎn)房”，企業(yè)開發(fā)的“單位房”，此外還有廉租房、公租房、限價(jià)房和經(jīng)適房等等。在住宅市場的“三分天下”之中，住宅持有稅的課稅對象如何確定？這是開征住宅持有稅第二道難邁的“坎兒”。如果只對商品房開征，就等于是讓另外十億平米的房產(chǎn)享受了免稅待遇，這顯然不公平。上述第三類房產(chǎn)暫且定義為“其他住宅”，與商品房相比，價(jià)格便宜還能享受免稅待遇，顯然是對住宅市場化的歧視。上述第二類房產(chǎn)是小產(chǎn)權(quán)房，其中大部分是“違章建筑”，于是就出現(xiàn)了一個(gè)兩難窘境：讓小產(chǎn)權(quán)房繳納住宅持有稅，等于是確認(rèn)了“違章建筑”的合法性；不讓小產(chǎn)權(quán)房納稅，等于是讓“違章建筑”享受免稅待遇，顯然也是對住宅市場化的歧視。中國的房地產(chǎn)業(yè)在市場化的道路上走到今天，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)有目共睹，任何政策法規(guī)的制定都要充分考慮中國住宅市場的特殊性，在住宅“三分天下”之中堅(jiān)持雙軌統(tǒng)籌的原則，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，而不應(yīng)相反。
    和賈康所長一樣，我也是支持在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候開征住宅持有稅的，但不是現(xiàn)在，也不是為了打壓房價(jià)，而是要通過住宅持有稅的開征進(jìn)一步明晰產(chǎn)權(quán)制度，以漸進(jìn)的方式完成土地制度的改革。在當(dāng)前住宅市場“三分天下”的格局中，幾乎是不可能只對商品房開征持有稅的，至少要到商品房占比達(dá)到80%以上的時(shí)候，住宅市場從“三分天下”到商品房幾乎“一統(tǒng)天下”的時(shí)候，開征住宅持有稅才能一視同仁�？偠�言之，開征住宅持有稅目前有兩道過不去的“坎兒”，一是沒有適用法規(guī)，二是住宅的“三分天下”，所以我認(rèn)為樓市調(diào)控的所謂“稅收重拳”近期不會(huì)再有了。