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2010-07-20 作者：房地產(chǎn)事務專欄作家 章劍鋒 來源：上海證券報
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沸沸揚揚地議論第三套房屋限購政策是否有必要全面撤退，現(xiàn)在看起來真還不合時宜。從來就沒有一項政策恒定不變，因此，適當?shù)臅r候，都會被收起來。不過具體到限購政策來說，現(xiàn)在卻還不到被收起來的時候。所謂適當?shù)臅r候，就理論而言，應是當房價被控制在一個“合理區(qū)間”的時候。目前，房地產(chǎn)價格離“合理區(qū)間”顯然還差得太遠了點兒。
房價略有滑動，就引起一片風聲鶴唳，這說明我們中間有些人正在進行自我驚擾和自我心理暗示。其中有些人是葉公好龍，有些人則是內(nèi)心不安。面對市場在調(diào)控之下如期而至的適當反應，我們理應事先了然于胸，有充分的準備。
市場有這樣的反應，實際上是一種積極的征兆，說明調(diào)控政策是把準了市場病灶的，是收到了效果的�，F(xiàn)在的房價，漲幅峰值不過是被削低了0.1、0.2個百分點，不算什么大不了的事，就算是將漲幅峰值削低10到20個百分點，也無礙大局，市場照樣是波瀾不驚。為什么這樣說呢？可以看看近些年來的房價走勢，漲起來是連破高位，跌起來卻只是零星微墜，有時候掉落到一定的價位階區(qū)上還會出現(xiàn)微幅反彈，表明市場存在一種面對下墜時堪以接托的底部基礎，并非所有人都拒絕交易，上岸觀望。
況且，一個漲幅過快的大城市，均價跌上個兩三千元，說是“理性調(diào)整、平穩(wěn)回歸”可能更為合適一點。分析官方數(shù)據(jù)，房價回調(diào)的步伐如此緩慢、有序，可以印證出政策是健康的，所引起的副作用不大，市場不存在被限購政策一棍子掄趴下的危險性。從另一個層面來看，也影射出樓市的抗壓力依然非常充分。
在這種關節(jié)點上，倘若限購政策淺嘗輒止，點到為止，那所有潛在的調(diào)控成果可能均將毀于一旦，調(diào)控一線也將因為這個堤壩決口而盡悉潰敗。此種縱虎歸山的代價未免太大了。
如今，我們已經(jīng)走到不得不形成一種最基本共識的關鍵時刻——限購是最后一道防線，貴在堅持。
按照目前的態(tài)勢，房地產(chǎn)價格的“合理區(qū)間”不會很快出現(xiàn)。若要問，什么樣的價格才是合理、合適的？它在什么時候才會出現(xiàn)？唯一的答案應該是，均衡價格才是合理、合適的一種價格，它的出現(xiàn)，才是限購政策退出的時點。
均衡價格出現(xiàn)的唯一一個前提，是供需的均衡。在這個點上，大家都愿意接受。你愿意賣，我愿意買，皆大歡喜的局面才會出現(xiàn)。除此之外，沒有第二種“合理區(qū)間”的解釋存在。要是以房價收入比來作答，依然會是一片混亂，房價水平高于當?shù)厥杖胨交虻陀诋數(shù)厥杖胨�，無論哪一種情況，都是不能被買方和賣方所接受的，供需矛盾的激烈性不可能消除。
均衡價格或者說合理區(qū)間的出現(xiàn)，需要長時期的努力。目前只是千里之行第一步，難度委實不小，但如果沒有著手實踐和嘗試的勇氣，它就只能永遠是一個夢想�，F(xiàn)在我們都能看到，政府正千方百計在作增量調(diào)控的沖刺。時不我待，限購政策之所以只能進不能退，并且退無可退，在于此項政策可以給增量調(diào)控留出一定的空間和時間，創(chuàng)造出不可錯過的時機。
在增量調(diào)控還不到位，結構調(diào)整還沒有出現(xiàn)一個實質性和根本性的突破時，限購政策作為一種迫不得已的辦法，可以立竿見影地彈壓住潮水一般的炒資洶涌肆虐，約束住價格過于非理性的瘋狂，從而相應削減市場和政策面已經(jīng)堆積起來的超負荷與壓力。作為一種有效緩沖，如果不能采取嚴厲限購政策，今日市場不知會被炒資挾制到何種地步。在利用一個早已扭曲和變形的樓市托住整個下墜的經(jīng)濟體，使之趨好企穩(wěn)之后，繼而著手來理順樓市、整肅樓市、重構樓市已是勢在必行，這是歷史交付的重大民生課題，無法再回避了。
還必須看到，民生性的保障住房體系目前還沒有建立和完備起來，這要求在出臺調(diào)控舉措時具備高超的技巧和應對手腕。以前筆者批評過一些調(diào)控手法，認為過于呆板而缺乏靈活性，比如用一些生硬的條條框框去控制需求，捆得死死的，卻不能做到“控制需求”與“創(chuàng)造供給”并舉，還是治標難治本。然而，限購政策的推出卻是值得首肯的。它不僅僅在控制需求，調(diào)節(jié)需求，還是一種增量調(diào)控。
限購，不只是在需求環(huán)節(jié)上粗線條地加以收緊，敲打炒家，這同時，也能將那些原可能被炒資盡悉收入囊中的住房資源擠入市場，增加供給量，時間堅持愈久，增量便愈大。所謂從量變到質變，這是一個開端。如此一來，限購政策正好與保障性、政策性住房體系建設從不同角度和方位相呼應，形成一股不容小覷的調(diào)控合力。
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