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樓市調(diào)控如何“從長計(jì)議”?
2010-07-27   作者:王瑩  來源:第一財(cái)經(jīng)研究院
 
  新華社日前發(fā)文表示:房價(jià)17個(gè)月來環(huán)比首次下降、成交量逐步走出"谷底"、房地產(chǎn)開發(fā)投資維持較快增長,國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的今年1至6月房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù),直觀地說明了上半年樓市調(diào)控取得初步成效。不過,經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的曲折性超過預(yù)期,下半年宏觀調(diào)控面臨的"兩難"問題增多,在此形勢(shì)下,樓市調(diào)控不能指望畢其功于一役,只能采用"漸進(jìn)療法".事實(shí)上,7月20日中央黨外人士座談會(huì)和7月22日政治局會(huì)議也透露出類似信息:在這兩次年中重量級(jí)會(huì)議上,刪去了"遏制房價(jià)過快上漲"的提法。而在4月14日布置二季度經(jīng)濟(jì)工作的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上,對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的定調(diào)是"部分城市住房價(jià)格過快上漲的問題比較突出"、"堅(jiān)決遏制住房價(jià)格過快上漲".其次,在中央黨外人士座談會(huì)上,胡錦濤主席提出的7個(gè)"要繼續(xù)"中房地產(chǎn)被排在倒數(shù)一、二位,而溫家寶總理則絲毫未談及房地產(chǎn);而在政治局會(huì)議通稿中,房地產(chǎn)也被放到最后的位置。從這種安排看,房地產(chǎn)調(diào)控已被置于擴(kuò)內(nèi)需、農(nóng)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)、區(qū)域發(fā)展、淘汰落后產(chǎn)能、節(jié)能減排等問題之后。在提到房地產(chǎn)的有限字句里,房地產(chǎn)調(diào)控被安排到改革問題上,而談得更多的也是保障房問題。
  可以認(rèn)為,無論是解決樓市長期存在的體制性、結(jié)構(gòu)性問題,還是解決樓市運(yùn)行中突出的緊迫性問題,都要在保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的前提下進(jìn)行。很顯然,這與此前“堅(jiān)決遏制”所傳達(dá)的政策態(tài)度明顯不一。這標(biāo)志著,始于4月份的針對(duì)遏制房價(jià)過快上漲的短期調(diào)控已宣告結(jié)束,樓市調(diào)控的重點(diǎn)開始轉(zhuǎn)向“居者有其屋”的“從長計(jì)議”。當(dāng)然,在這里仍需要指出也是重申的是:樓市調(diào)控的這種變化只是節(jié)奏和力度的改變,而非政策方向的改變,也不意味著4月份以來推出的一系列樓市調(diào)控措施會(huì)就此廢黜。
  如果仔細(xì)觀察近期各部委的政策表態(tài)可以發(fā)現(xiàn),發(fā)改委、住建部、國土部、統(tǒng)計(jì)局等多個(gè)部委已經(jīng)先后表示,房價(jià)過快上漲的勢(shì)頭被初步遏制——這些似乎是在為日后樓市調(diào)控力度、節(jié)奏放緩做出鋪陳。當(dāng)前需要警惕的是,從以往的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)來看,很多時(shí)候即使政策本身不變,只要政策口風(fēng)變了,傳導(dǎo)到政策執(zhí)行端就會(huì)隨之改變。因?yàn)橹袊拿考毅y行、每家房地產(chǎn)公司,都是深諳政策語言的市場(chǎng)動(dòng)物。種種跡象表明,盡管監(jiān)管部門一再明確表示,不會(huì)放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸調(diào)控,但這樣的表態(tài)似乎沒有對(duì)銀行形成約束,一些地方仍然在按照銀行自己的思路,給開發(fā)商、炒房客、地方政府融資平臺(tái)等發(fā)放貸款,且熱情一點(diǎn)沒減。正是有了銀行的大力支持,開發(fā)商、炒房客才有與購房者、調(diào)控政策進(jìn)行博弈的信心與底氣。
  對(duì)比上一輪房地產(chǎn)調(diào)控,雖然政策的嚴(yán)厲度遠(yuǎn)不上這次,但是,政策出臺(tái)不長時(shí)間,就出現(xiàn)了開發(fā)商資金鏈斷裂、炒房客開始斷供的現(xiàn)象,房價(jià)也出現(xiàn)了明顯回落。但是,本輪調(diào)控盡管被稱為史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控,但至今沒有聽到開發(fā)商資金鏈斷裂、炒房客開始斷供的消息,不僅如此,還在政策調(diào)控過程中,出現(xiàn)開發(fā)商繼續(xù)高價(jià)拿地、繼續(xù)囤積土地的消息,甚至出現(xiàn)了一些新"地王".與此同時(shí),銀行放松三套房信貸政策的消息,也不斷地傳入到我們的耳中。
  歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們,決定地產(chǎn)調(diào)控命運(yùn)的,往往不是經(jīng)濟(jì)的漲跌,而是利益集團(tuán)的博弈。2008年,次級(jí)貸危機(jī)成為房地產(chǎn)既得利益集團(tuán)大肆反撲的天賜良機(jī),最終推翻了2007年底出臺(tái)的一系列重磅樓市調(diào)控政策,最終造成2009年中國房價(jià)在經(jīng)濟(jì)一片低迷中的暴漲。這種慘痛的教訓(xùn)讓人記憶猶新。尤其是由于調(diào)控政策的作用是有保質(zhì)期的,在發(fā)布之初才最具沖擊力,經(jīng)過三個(gè)月的適應(yīng)期之后,政策的威力及被執(zhí)行落實(shí)的程度已經(jīng)可以把握,這個(gè)時(shí)候,通過一些手段繞開政策也并非是不可能。
  面對(duì)新政出臺(tái)三個(gè)多月來房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化以及“量跌價(jià)滯”的現(xiàn)狀,真的很難預(yù)測(cè)未來一段時(shí)間市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)怎樣的變化,尤其是房價(jià)會(huì)不會(huì)象老百姓所期待的那樣出現(xiàn)顯著回調(diào)。如果銀行仍然象現(xiàn)在這樣對(duì)房地產(chǎn)一往情深,堅(jiān)信只有房地產(chǎn)才會(huì)給銀行帶來巨大的利益回報(bào),并與地方政府一起維護(hù)高房價(jià)。那么,此輪調(diào)控就極有可能以失敗而告終,老百姓對(duì)調(diào)控政策的期待也將化為烏有。
  當(dāng)前,樓市調(diào)控的重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向“從長計(jì)議”,這就要求即使是從長計(jì)議、亦需要有實(shí)質(zhì)性的后續(xù)政策推出,否則政府信用將大打折扣,而既得利益集團(tuán)也將利用“狼來了”的效應(yīng)進(jìn)行又一輪惡性反撲,一旦這一幕成為事實(shí),政策補(bǔ)救的成本將大大提高——"屢改屢敗"的事實(shí)將再次沉重打擊普通民眾對(duì)政府的信心,其結(jié)果或?qū)⒁l(fā)社會(huì)矛盾進(jìn)一步激化。
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