國內(nèi)絕大多數(shù)人認為，房地產(chǎn)泡沫破滅受到傷害的首先是政府，因此，在房地產(chǎn)泡沫破滅之前政府會出來“救市”。正是這種預(yù)期，使得國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫越吹越大，這是當前國內(nèi)房地產(chǎn)信貸的最大風險所在。

　　最近，銀監(jiān)會表示，政府融資平臺、房地產(chǎn)信貸及產(chǎn)能過剩是當下銀行體系最大的信貸風險。不過，在本文看來，盡管監(jiān)管部門對信貸風險從三個方面來考慮，但歸結(jié)到一點，應(yīng)該都與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)。政府融資平臺往往與土地抵押有關(guān)，土地的價格高低，決定政府融資平臺的償債能力，而土地的交易與價格又取決于房地產(chǎn)市場價格；產(chǎn)能過剩主要表現(xiàn)在鋼鐵、建筑材料等行業(yè)，盡管這些行業(yè)的產(chǎn)能與該行業(yè)的過度擴張有關(guān)，但同時也與房地產(chǎn)業(yè)的擴張有關(guān)。在這意義上來說，當前銀行信貸體系的信貸風險很大程度上又是房地產(chǎn)的信貸風險。

　　壓力測試無法真正測算信貸風險

　　銀監(jiān)會最新壓力測試匯總數(shù)據(jù)顯示，在房價下降３０％、利率上升１０８個基點的前提下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率會上升２．２個百分點，稅前利潤下降２０％，４６家農(nóng)村商業(yè)銀行不良率將上升３．５個百分點，貸款損失率增加３０％。如果加上對房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度大的鋼鐵、水泥、建材行業(yè)做壓力測試，那么對樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率可能還會上升。這是監(jiān)管部門對房地產(chǎn)信貸風險的評估與測試，而國內(nèi)商業(yè)銀行就根據(jù)這樣的測試來確定國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格調(diào)整可承受的范圍。
　　但是，僅是通過這種壓力測試，或僅是看商業(yè)銀行的不良貸款率及資本充足率等個體化的指標，是無法真正測算到當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場信貸風險的。
　　當前，觀察國內(nèi)房地產(chǎn)市場信貸風險，往往會依據(jù)房地產(chǎn)貸款增長情況及房地產(chǎn)貸款占整個貸款比重來分析。比如說，有人認為２０１０年上半年房地產(chǎn)貸款增速有所回落，因此，房地產(chǎn)信貸風險在降低。２０１０年上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增４４２３億元（２００９年底為１８６００億），６月末余額同比增長２６．１％；上半年個人購房貸款新增９３２３億元（２００９年底為４７６００億），６月末余額同比增長４９．６％。房地產(chǎn)商業(yè)性貸款（２００９年底為７３３００億）占全部貸款比重的２１％以上。也就是說，盡管國內(nèi)房地產(chǎn)商業(yè)性貸款增長幅度有所下降，但其仍然是高位運行。盡管今年信貸增長有所收縮，但是房地產(chǎn)信貸占整個貸款的比重反之上升。也就是說，國十條之后，盡管房地產(chǎn)信貸增長有所緊縮，但是通過銀行金融杠桿過度炒作房地產(chǎn)收斂不大，只是這種炒作由２００９年主要在一線城市開始，已向國內(nèi)二三線城市甚至向縣城轉(zhuǎn)移。
　�。玻埃埃鼓陣鴥�(nèi)房地產(chǎn)市場價格快速飆升，基本上是過度優(yōu)惠銀行信貸的結(jié)果。比如說，２００９年新增房地產(chǎn)貸款達２萬億，占各項新增貸款額的２１．９％，占比比上年提高了１１．１％，同比多增１５０００億元。其中個人購買住房貸款增加１４０００億，為２００８年的５倍，２００７年的２倍。而且這種態(tài)勢在２０１０年一季度仍在持續(xù)，盡管２０１０年上半年整個貸款規(guī)模有所收縮，但是進入房地產(chǎn)的貸款不僅沒有減少，反之以高幅度增長。商業(yè)性房地產(chǎn)貸款在整個信貸中的比重也在增加。

　　房地產(chǎn)信貸風險的四個主要來源

　　國內(nèi)房地產(chǎn)市場信貸風險有多大，僅對銀行個體測算，僅從房地產(chǎn)信貸占整個貸款的比重來觀察是不夠的。與歐美國家相比，中國住房信貸所占的比重仍然處于一個相當?shù)偷乃�平上（中國占比為２２％，而歐美國家為８０％以上），但中國房地產(chǎn)市場與歐美市場是相當不同的市場，比如市場發(fā)展期限不同、交易的住房結(jié)構(gòu)不同、住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同等。正因為中國房地產(chǎn)市場與歐美國家完全不同，因此用信貸占比來判斷中國房地產(chǎn)信貸風險高低是不合適的。
　　看國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風險主要看以下幾個方面，一是近幾年個人從銀行獲得貸款的增長情況（這些貸款絕大部分都進入房地產(chǎn)市場，其中包括個人住房抵押貸款），２００７—２００９年分別是１０５００億、６０００億、２４６００億，２０１０年上半年為１７４００億。在３年半時間，有三年房價是快速上升的，因此個人從銀行獲得的信貸也就是快速增長，特別是２００９年后個人從銀行獲得貸款更是飆升。如果房價以２００７年為基點，那么估計處于高風險的個人貸款達到近４萬億。
　　二是近一年多時間里非房企業(yè)進入房地產(chǎn)信貸市場。２００９年信貸極度投放，不少企業(yè)從銀行獲得信貸資金進行住房投機炒作，一旦房價調(diào)整，其信貸風險同樣不低。不過，由于這些信貸資金進入房地產(chǎn)十分隱蔽，要獲得一個確切的評估數(shù)據(jù)是不容易的。
　　三是政府融資平臺的土地抵押貸款及企業(yè)的土地抵押貸款。由于這部分信貸獲得取決于土地的價格，房價預(yù)期上漲時，這些土地抵押貸款風險不高，但是當房價出現(xiàn)全面的調(diào)整時，其巨大的風險就會暴露出來。上個世紀９０年代日本土地價格暴跌導致銀行不良貸款暴增就是這種情況。
　　四是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款及房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)貸款，房地產(chǎn)市場價格調(diào)整對這部分信貸同樣會造成巨大的影響。

　　市場泡沫是房地產(chǎn)信貸的最大風險

　　可以說，國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫已無可復加。究其原因有：政策在住房功能界定上的誤導，政府過度優(yōu)惠的信貸政策濫用，以及由此導致的民眾住房投資賺錢效應(yīng)，等等，更重要的在于我們銀行體系存在的一些嚴重錯誤觀念。比如，認為住房貸款是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（但實際上這是建立在住房價格只漲不跌的假定上，如果這個假定不成立，房地產(chǎn)信貸風險就會全部暴露出來），因此商業(yè)銀行就有動力通過更為優(yōu)惠的信貸政策來吸引住房投機炒作者進入市場；由于銀行體系的公共性，每一家銀行都有動力來濫用這個銀行體系，即無限信貸擴張是國內(nèi)銀行的本性；由于銀行體系的價格管制，商業(yè)銀行信貸擴張最好的方式就是數(shù)量的擴張。如果國內(nèi)銀行體系不能夠從這些角度來重新設(shè)定制度，商業(yè)銀行這種無限信貸擴張的本性如不改變或不被限制，那么房地產(chǎn)信貸的巨大潛在風險就不可避免。這是國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風險的根源所在。
　　從房地產(chǎn)市場系統(tǒng)性風險來看，由于中國房地產(chǎn)金融市場剛從計劃經(jīng)濟中轉(zhuǎn)型而來，發(fā)展時間短，因此中國房地產(chǎn)金融市場存在的缺陷與問題很大。比如，沒有有效的市場信用評級；沒有有效的定價機制；市場準入寬松，從而使得許多無支付能力的貸款者輕易地進入市場；法治不健全，從而使得不少房地產(chǎn)金融制度未落實未執(zhí)行，等等，加上政府ＧＤＰ取向的過度優(yōu)惠的住房按揭政策，從而使得中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)離奇的發(fā)展。
　　在現(xiàn)有的政策安排下，使得只要購買住房就能夠賺錢，住房購買完全成了投資賺錢的工具；房地產(chǎn)成了投資品而居住功能被嚴重弱化；把房地產(chǎn)作為ＧＤＰ增長工具，從而讓房地產(chǎn)泡沫吹得巨大，等等。但是，在這種情況下，房地產(chǎn)投機炒作者、房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府以及普通民眾等，不僅沒有認識到國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風險的嚴重性，反之還認為國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫不會破滅。因為，房地產(chǎn)泡沫破滅受到傷害的首先是政府，因此，在房地產(chǎn)泡沫破滅之前政府會出來“救市”�？梢哉f，如果這樣的市場預(yù)期不改變，國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫只能越吹越大，直到最后破滅。
　　總之，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的信貸風險，有個體金融機構(gòu)的風險，也有嚴重的系統(tǒng)性風險。對于前者，盡管看上去風險不高，但是決不可低估；對于后者，一般人都沒有把其考慮在內(nèi)，因此也就無法看到當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場信貸風險的嚴重性。所以，在國十條出臺之后，由于多數(shù)國人沒有看到這種房地產(chǎn)信貸風險的危險性，也就不會改變對房地產(chǎn)市場泡沫吹大的預(yù)期。這才是當前國內(nèi)房地產(chǎn)信貸的最大風險所在。