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2010-08-05 作者：朱大鳴 來(lái)源：網(wǎng)易-網(wǎng)易博客
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重慶最近成了中國(guó)改革新的實(shí)驗(yàn)場(chǎng)，新的重慶模式正在改變整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)的運(yùn)行特點(diǎn)。日前，“重慶模式”成了媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，不僅是重慶開(kāi)啟內(nèi)地百萬(wàn)農(nóng)民工進(jìn)城入戶的先河，而且它開(kāi)創(chuàng)了“以戶口換土地”的模式，解決了眾多城市建設(shè)遇到的土地瓶頸問(wèn)題。有專家分析，“重慶模式”可以成為中國(guó)地方房地產(chǎn)發(fā)展的樣本。
這個(gè)消息一經(jīng)傳出，就引起了業(yè)內(nèi)的熱議，當(dāng)然，說(shuō)什么的都有。郎咸平認(rèn)為這種模式能夠救中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，他將房產(chǎn)稅比作用石頭投進(jìn)火山口，于事無(wú)補(bǔ)；而也有不少人擔(dān)憂，失去土地的農(nóng)民，今后怎么辦？
那么，什么事重慶模式呢？了解“重慶模式”在6月中旬由七大部委聯(lián)合推出，它的進(jìn)展分三步：第一步，未來(lái)三年建設(shè)4000萬(wàn)㎡的公租房，以解決100-200萬(wàn)人的居住問(wèn)題。第二步，從2011年開(kāi)始陸續(xù)引入300萬(wàn)農(nóng)民工進(jìn)城并入戶，從而讓農(nóng)民工放棄宅基地復(fù)耕農(nóng)地，也為公租房提供了土地。第三步，加強(qiáng)建設(shè)IT產(chǎn)業(yè)集群，解決農(nóng)民工工作問(wèn)題。
其實(shí)，所謂的重慶模式，我們?cè)趦赡曛耙呀?jīng)提出了，就是用土地?fù)Q戶口的模式，更本質(zhì)意義上來(lái)說(shuō)，重慶抓住了城市化的趨勢(shì)，今后大量的農(nóng)民必須要成為市民，只把剩余農(nóng)民當(dāng)做農(nóng)民工來(lái)對(duì)待，顯然不是最終的出路，農(nóng)民工僅僅是中國(guó)現(xiàn)實(shí)情況下不得已的一個(gè)過(guò)渡。
土地?fù)Q戶口，即實(shí)現(xiàn)了土地價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，又能夠順應(yīng)城市化的歷史趨勢(shì)，還能解決當(dāng)前樓市供需嚴(yán)重失衡的局面，應(yīng)當(dāng)說(shuō)整體上是符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)的。
首先，土地?fù)Q戶口，土地價(jià)值更高效利用，是適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的做法。中國(guó)當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還不完全，主要是很多資源不是通過(guò)市場(chǎng)配置的。土地壟斷供應(yīng)導(dǎo)致了房?jī)r(jià)飆升，就說(shuō)明，干預(yù)一定會(huì)導(dǎo)致高價(jià)，因?yàn)橥恋刭Y源的配置不是按著經(jīng)濟(jì)規(guī)律配置的，而是按著權(quán)力意志配置的，必然導(dǎo)致資源的錯(cuò)配和低效益。
第二，大興公租房建設(shè)是符合中國(guó)實(shí)際的保障房制度。眾所周知，中國(guó)的保障房建設(shè)還很落后，主要是地方積極性不夠，財(cái)力不足。土地實(shí)現(xiàn)價(jià)值之后，土地財(cái)政自然充足，地方積極性也會(huì)提高。但是，我們必須明白，中國(guó)的財(cái)力還不足以像新加坡那樣，80%的人都住組屋，不可能都給予產(chǎn)權(quán)，這也不符合獎(jiǎng)勵(lì)勤勞懲罰懶惰的規(guī)則。不過(guò)，既然市民化是個(gè)趨勢(shì)，那就必須要給予中低收入者居住城市一定的保障，住房是市民化的核心保障，這個(gè)時(shí)候，就需要搞保障房，經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)失去公信力，廉租房的條件又是城市居民的專利，現(xiàn)在大興工租房，可以將條件放開(kāi)，成為農(nóng)民市民化的核心保障。也是大學(xué)生剛畢業(yè)應(yīng)當(dāng)主題選擇的模式，這樣以來(lái)，高房?jī)r(jià)灼傷的人群密度會(huì)小很多，待到他們有能力購(gòu)買商品房的時(shí)候，可以搬離工租房，給需要公租房的人群。
第三，大規(guī)模的土地走向市場(chǎng)，是解決當(dāng)前地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)拉動(dòng)地價(jià)怪圈的根本。保障房應(yīng)當(dāng)大量的增加，這是毫無(wú)疑問(wèn)的事情，因?yàn)楝F(xiàn)在保障房也很稀有，條件很苛刻，而且價(jià)格又很高。即使你不以戶口換土地，很多城中村的小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象也是頑疾，城市的擴(kuò)大必然帶來(lái)更多的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，以前我們主張要妥善解決小產(chǎn)權(quán)房，但是現(xiàn)在看來(lái)，絕非一朝一夕的事情，而現(xiàn)在的公租房，比如北京的公租房，由于拆遷成本太高，讓新華社這樣大媒體都看不懂了。因此，無(wú)論是破解小產(chǎn)權(quán)房堰塞湖，還是破解公租房?jī)r(jià)格高居不下的怪現(xiàn)象，擴(kuò)大土地供應(yīng)是必須的，雖然這僅僅是從保障房角度而言的。
商品房之所以高的離譜，最重要的源頭是土地供應(yīng)是嚴(yán)重不足的，土地供應(yīng)的不足勢(shì)必導(dǎo)致地價(jià)一輪輪的向上翻，房?jī)r(jià)當(dāng)然也毫不客氣的向上翻，企圖通過(guò)房產(chǎn)稅這樣的石頭塊堵住需求的火山噴發(fā)，那簡(jiǎn)直是抱薪救火，無(wú)濟(jì)于事，反而繼續(xù)助推房?jī)r(jià)波浪式向上飆漲。而投資性的資本正是瞄準(zhǔn)了需求龐大的房市，一再興風(fēng)作浪。
當(dāng)然，重慶模式既然是實(shí)驗(yàn)，也與我們以前的設(shè)想有些出入。
第一，以地票換房子應(yīng)當(dāng)更能保障失地農(nóng)民的利益。既可以采取地票換實(shí)際的房子，也可以換取貨幣，當(dāng)然也可以根據(jù)實(shí)際情況，采取換取保障房的模式。
第二，戶籍背后的社保和工作，應(yīng)有切實(shí)的保障。一紙戶口背后不就是農(nóng)民的保障嗎，人們渴求的也是這些社會(huì)福利。不夠，僅僅給這些還不行，還得創(chuàng)造工作，給新市民提供長(zhǎng)期立足城市的保障。
第三，既然是實(shí)驗(yàn)性的，應(yīng)允許邊干邊學(xué)。重慶模式會(huì)不會(huì)是我們中國(guó)城鎮(zhèn)化浪潮的風(fēng)向標(biāo)和試劍石，或許是吧，最起碼我們看到了以市場(chǎng)手段解決當(dāng)前房地產(chǎn)畸形化的跡象了。
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