樓市調(diào)控是否已見(jiàn)成效？評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)有二，其一是“遏止少數(shù)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)自于國(guó)務(wù)院的正式文件，應(yīng)視為正版；其二是城市房?jī)r(jià)全面下降，下跌20%-30%甚至更多，這是坊間流傳的“山寨版”�！吧秸�版”的解讀散見(jiàn)于各類(lèi)媒體，一方面來(lái)自于人們的心理預(yù)期，一方面來(lái)自于樓市成交量的下降。在“量減價(jià)跌”的股市投資思維中，樓市中持幣等待的心理在醞釀，所以就有了“山寨版”。調(diào)控百日，以正版的標(biāo)準(zhǔn)看，樓市調(diào)控的目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了，而以“山寨版”的標(biāo)準(zhǔn)看，調(diào)控目標(biāo)遠(yuǎn)未達(dá)到。在兩種預(yù)期同時(shí)存在的條件下，主要城市房?jī)r(jià)趨穩(wěn)是不爭(zhēng)的事實(shí)，此前房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市中，許多樓盤(pán)也有了10%-30%的降價(jià)。
　　在房?jī)r(jià)趨穩(wěn)的市場(chǎng)表象之下，驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)再度飆升的力量也在醞釀：1.土地拍賣(mài)雖低迷，但成交地價(jià)依然在上漲；2.拆遷新規(guī)出臺(tái)了，拆遷或動(dòng)遷的補(bǔ)償金水平顯著上升了；3.鐵路交通提速了，人口流動(dòng)也開(kāi)始提速；4.消費(fèi)水平提升了，高端消費(fèi)以加速度向北京、上海和珠三角三大都市圈集中；5.房?jī)r(jià)漲幅總體趨緩，但以租待購(gòu)的短期租房需求推高了部分城市的房租水平。所以，“國(guó)十條”規(guī)定的調(diào)控政策決不能放松，一旦放松，被壓抑的剛性需求將卷土重來(lái)，再度引發(fā)部分城市的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
　　對(duì)“合理房?jī)r(jià)”的理解必然因人而異。公有公理，婆有婆理，所以就產(chǎn)生了各種“山寨版”的解讀，而每一種解讀都能夠找到充足的理論依據(jù)。
　　最正確的理由是所謂“民生”需求：房子是為了住的，不應(yīng)該放縱投機(jī)性的投資需求！但把房產(chǎn)定義為投資品，不僅是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，而且無(wú)論你走在哪一個(gè)中國(guó)城市都會(huì)看到街邊的醒目招牌：“租售。”這兩個(gè)字說(shuō)明，在城市房產(chǎn)“住”的需求之外，還有“租”和“售”兩種交易行為�！白�-售-住”這三個(gè)字分別代表了城市房產(chǎn)的三個(gè)價(jià)值：“租”的價(jià)值說(shuō)明城市房產(chǎn)是經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，以預(yù)期現(xiàn)金流為目的；“售”的價(jià)值代表城市房產(chǎn)是交易性資產(chǎn)，以預(yù)期升值的流動(dòng)性溢價(jià)為目的；“住”的價(jià)值代表城市房產(chǎn)的消費(fèi)品屬性，應(yīng)盡量滿足不同階層的消費(fèi)需求。在農(nóng)村，我們幾乎看不到“租售”的招牌，說(shuō)明房子的消費(fèi)品屬性在農(nóng)村最強(qiáng)，而在城市中，隨處可見(jiàn)的“租售”二字以“租”為先，說(shuō)明城里人多數(shù)應(yīng)通過(guò)租房來(lái)實(shí)現(xiàn)其“民生”需求，這是城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的基本差別之一。有人會(huì)說(shuō)，“租售”都是為了“住”，并非資產(chǎn)屬性的差異，此言錯(cuò)矣！因?yàn)閺摹白馐邸钡健白　敝�間多了一個(gè)交易環(huán)節(jié)：貨幣！在貨幣經(jīng)濟(jì)中，任何資產(chǎn)的價(jià)值都取決于預(yù)期的和真實(shí)的交易，這就是交易價(jià)值。杜甫當(dāng)年在“茅屋為秋風(fēng)所破”的詩(shī)中寫(xiě)道：“安得廣廈千萬(wàn)間，大辟天下寒士盡歡顏�！边@是一個(gè)夢(mèng)想，一個(gè)在現(xiàn)代都市無(wú)法實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想，因?yàn)槿藗儞砣氤鞘胁⒎嵌际且驗(yàn)闆](méi)有“住”的地方，而是要在城市中“生活”，如果人們都愿意在農(nóng)村生活，“住”的需求是很容易保障的。城市讓生活更美好，每一個(gè)人就必須為“美好生活”付出代價(jià)，以貨幣來(lái)衡量美好生活的代價(jià)，就必然面對(duì)一個(gè)悖論：有貨幣才有“廣廈”，而“廣廈”若離開(kāi)貨幣的意志而去“大辟天下寒士”，“廣廈”就會(huì)迅速消失。
　　城市房產(chǎn)具有“住-租-售”三類(lèi)資產(chǎn)的屬性，都要服從于貨幣的選擇，這是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，也不會(huì)由于政府政策而長(zhǎng)期改變其本性。舉例說(shuō)，中秋節(jié)的月餅是為了吃的，但在中秋節(jié)之前，月餅有了作為禮品的屬性，就出現(xiàn)了兩種定價(jià)機(jī)制：作為消費(fèi)品的散裝月餅很便宜，而精美包裝的禮品月餅，里面裝的可能就是散裝月餅，價(jià)格卻會(huì)成倍上升。我們不能以房產(chǎn)的消費(fèi)品屬性而否定其投資品屬性，就像月餅?zāi)艹詤s不能否定禮品月餅的交易屬性一樣。
　　房產(chǎn)一旦以貨幣為中介就難以規(guī)定其資產(chǎn)屬性，人們必然會(huì)在追逐私利的決策中自行改變其本源屬性。我們身邊最典型的案例就是經(jīng)濟(jì)適用房，北京當(dāng)年以“民生”的名義實(shí)行了經(jīng)濟(jì)適用房政策，從首批經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售開(kāi)始至今已滿5年，當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)適用房過(guò)了限售期可以申請(qǐng)換證，這就意味著首批經(jīng)濟(jì)適用房將和商品房一樣流入交易市場(chǎng)。北京五環(huán)外的經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)時(shí)的價(jià)格在每平方米2500元左右，每套大約120平方米，現(xiàn)在的市價(jià)為每平方米1.7萬(wàn)元左右，當(dāng)初為了“住”的房子以總價(jià)30多萬(wàn)成交，現(xiàn)在可以賣(mài)到200多萬(wàn)元，6-7倍的暴利等于是這些房主“被投機(jī)”了一把，請(qǐng)捫心自問(wèn)這還是“民生”需求嗎？一些“專(zhuān)家”主張用經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)“保障民生”，打擊投機(jī)性“炒房”，擺在面前的經(jīng)濟(jì)適用房解禁換證不正是在“民生”政策鼓勵(lì)下的投資行為嗎！經(jīng)濟(jì)適用房一旦解除“限售”，市場(chǎng)自然會(huì)賦予其“租售”的資產(chǎn)屬性，這是受法律保護(hù)的生活常識(shí)。
　　城市，讓生活更美好！而這種“美好生活”的前提是人口的流動(dòng)性。流動(dòng)人口通常會(huì)率先進(jìn)入租房市場(chǎng)，在體驗(yàn)中與城市相互融合，尋找機(jī)會(huì)，這是人與城市的雙向選擇。當(dāng)你說(shuō)“我喜歡這個(gè)城市”的那一刻，你就在這個(gè)城市中找到了自己的位置，就會(huì)珍惜這個(gè)城市，讓自己的事業(yè)和生活與這個(gè)城市共同成長(zhǎng)。人們結(jié)束租房生活而決定購(gòu)置房產(chǎn)，一是因?yàn)橛辛俗銐虻慕?jīng)濟(jì)能力，二是因?yàn)椴幌朐佟傲鲃?dòng)”了，三是因?yàn)橛辛藢?shí)現(xiàn)美好生活的夢(mèng)想。房產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，購(gòu)置房產(chǎn)至少是選擇了較長(zhǎng)期的不流動(dòng)，自愿接受了城市生活的經(jīng)濟(jì)壓力。因此，高房?jī)r(jià)在城市化的進(jìn)程中自發(fā)地調(diào)節(jié)著人口的流動(dòng)，有人選擇進(jìn)入，買(mǎi)房接受高房?jī)r(jià)的挑戰(zhàn)，有人選擇退出，或者出售房產(chǎn)，或者讓房產(chǎn)的租金回報(bào)來(lái)實(shí)現(xiàn)其退居郊縣的生活選擇，這才有了城市的外延性擴(kuò)張和人口的雙向流動(dòng)，從而讓城市在流動(dòng)中變得更美好。
　　北京是一個(gè)典型的案例，在北京坐地鐵，看一看地鐵2號(hào)線的圖示就知道老北京的版圖，也　　就知道有多少“新北京人”在過(guò)去20年進(jìn)入了從二環(huán)到五環(huán)之間的新北京。由此演繹，人們就能看到正在形成的大北京都市圈，也就不會(huì)被官方統(tǒng)計(jì)數(shù)字誤導(dǎo)而失去經(jīng)濟(jì)分析的常識(shí)！城市化驅(qū)動(dòng)人口流動(dòng)，這才是房?jī)r(jià)背后的“剛性需求”。人口的流動(dòng)性對(duì)于城市，就像血液對(duì)于人體一樣，決定著城市的生命力和成長(zhǎng)性，所以在城市化基本結(jié)束之時(shí)，我們才會(huì)看到城市房?jī)r(jià)的趨勢(shì)性下降。在此之前，城市房產(chǎn)如果只能“住”而沒(méi)有“租售”的功能，房產(chǎn)價(jià)格也必然下降，但結(jié)果是“住”下來(lái)的人群既沒(méi)有壓力，也沒(méi)有夢(mèng)想，城市就會(huì)在失血的過(guò)程中逐漸走向死亡！