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國(guó)企，請(qǐng)退出商品房市場(chǎng)
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2010-08-09 作者：房地產(chǎn)事務(wù)專欄作家 章劍鋒 來源：上海證券報(bào)
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主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企必須全部退出商品房市場(chǎng)，因?yàn)槲覀冋也坏揭粋�(gè)理由證明他們有必要繼續(xù)待下去。國(guó)資委管轄的78家非主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中央企業(yè)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)際上就是個(gè)契機(jī)。余下的那16家主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中央企業(yè)，此時(shí)也應(yīng)來一次華麗轉(zhuǎn)身，變?yōu)閷ｉT的民生住房建設(shè)主體，以便迅速鋪設(shè)出一個(gè)足以改變國(guó)民住房基本局面和結(jié)構(gòu)的高效率開發(fā)建設(shè)網(wǎng)絡(luò)。
這些中央企業(yè)（包括大大小小程度不一地染指樓市的國(guó)有企業(yè)），很大一批陸續(xù)成立于上世紀(jì)80年代，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初開，在各個(gè)行業(yè)里面，還沒有成規(guī)模民營(yíng)資本的蹤影，成立這樣一批體制內(nèi)的企業(yè)，也是先行先試的需要，這里面就存在一個(gè)規(guī)模示范效應(yīng)。
但就根本而言，這還是一種計(jì)劃?rùn)C(jī)制的產(chǎn)物。體制轉(zhuǎn)變之前，中國(guó)的住宅是“國(guó)家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一分配”，政府制定計(jì)劃，建筑公司或部門性的開發(fā)公司負(fù)責(zé)執(zhí)行對(duì)口指令。轉(zhuǎn)軌時(shí)期，這種格局依然沒有改變。雖然成立了一批國(guó)有房地產(chǎn)公司，但政府每年仍要下達(dá)具體建房計(jì)劃指標(biāo)，央企通常計(jì)劃單列，可直接得到這些國(guó)家指標(biāo)，各地則由地方政府向中央領(lǐng)指標(biāo)再回去分配。政府投資，國(guó)企開發(fā)。到了現(xiàn)在，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)已經(jīng)大有成效，而這樣一批舊有體制的產(chǎn)物非但沒有隨著舊有機(jī)制一道退出，反而擠進(jìn)了新的市場(chǎng)體系與規(guī)則內(nèi)，使得政府直接或間接參與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的做法得以延續(xù)，成了一種名正言順的殘留。
計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下以及轉(zhuǎn)軌初期的中央或國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，帶有公共、公益性質(zhì)，理應(yīng)圍繞公共產(chǎn)品、公共領(lǐng)域存在和發(fā)展的，以增進(jìn)國(guó)民福祉。當(dāng)房改完成，向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過渡基本結(jié)束，他們就已完成了特定歷史階段賦予的使命，到了必須退出歷史舞臺(tái)的時(shí)候，不應(yīng)該繼續(xù)介入市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，參與逐利、與民爭(zhēng)利。
退一步來說，國(guó)有企業(yè)特別是央企即使不可能全部淡出，那么在今天，這種存在也依然只能是從事公共領(lǐng)域的運(yùn)作，這是央企（即國(guó)有企業(yè)）與民營(yíng)資本的本質(zhì)區(qū)別。在社會(huì)穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)健康增長(zhǎng)層面，央企必要有所擔(dān)當(dāng)與承載。就這一點(diǎn)來看，國(guó)有企業(yè)可以在很多戰(zhàn)略性領(lǐng)域存在，因?yàn)檫@些領(lǐng)域有可能關(guān)系國(guó)家安全和民族利益。房地產(chǎn)市場(chǎng)卻不是這樣一個(gè)領(lǐng)域，國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)的存在，幾乎增進(jìn)不了大家多少幸福感。
至于怎么退，遵循公共利益的原則，有兩條路可走。一條是，如果還要繼續(xù)留在市場(chǎng)里，又不想與體制脫離關(guān)系，那么他們的全部經(jīng)營(yíng)所得則必須繳入國(guó)庫，用于社會(huì)福利性事業(yè)建設(shè)的財(cái)力性轉(zhuǎn)移支付，特別是可以考慮更多地投入保障性住房、政策性住房建設(shè)的財(cái)力支持上去；另外一條路，也可以不與體制“斷奶”，但這些企業(yè)必須轉(zhuǎn)變自身職能和性質(zhì)，不再涉足商品房經(jīng)營(yíng)與開發(fā)業(yè)務(wù)，改組為由政府住房委員會(huì)節(jié)制的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)每一年度的公共住房投資、開發(fā)、建設(shè)。
這樣一來，現(xiàn)有16家中央企業(yè)可以在短時(shí)間內(nèi)就整合成幾家超大規(guī)模的保障性住房和政策性住房運(yùn)營(yíng)集團(tuán)，負(fù)責(zé)執(zhí)行和推進(jìn)政府的民生住房建設(shè)計(jì)劃、規(guī)劃。中央政府可以考慮設(shè)立一個(gè)國(guó)家層面上的住房委員會(huì)，每一年底，這個(gè)委員會(huì)負(fù)責(zé)制定一系列民生住房建設(shè)指令，監(jiān)督落實(shí)進(jìn)度，中央企業(yè)在職能上對(duì)這個(gè)委員會(huì)負(fù)責(zé)，接受其監(jiān)管考核，他們所做的，就是拿政府的財(cái)政專項(xiàng)去為無力負(fù)擔(dān)商品房的老百姓蓋房子。這一系列舉措可以借《住房保障法》出臺(tái)之機(jī)著手實(shí)施。
這是一種公權(quán)力的復(fù)歸原位，中央企業(yè)及大小國(guó)企轉(zhuǎn)變成擔(dān)負(fù)民生住房建設(shè)重任的實(shí)體，正好與政府對(duì)社會(huì)保障負(fù)有的天然責(zé)任相吻合：市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障。
民生住房這一塊，因其屬于保障范疇，無論怎么樣實(shí)行計(jì)劃、大包大攬，都是不為過的，現(xiàn)在缺少的恰恰就是這一點(diǎn)。當(dāng)把央企及大小國(guó)企納入其中，這就將會(huì)是一個(gè)完整的、自成模式和系統(tǒng)的民生住房供給通道。在土地這個(gè)源頭環(huán)節(jié)上，政府住房委員會(huì)可以制定年度供地計(jì)劃，采用直接劃撥的方式從儲(chǔ)備用地中劃出相應(yīng)的數(shù)量；在建設(shè)開發(fā)上，政府的住房委員會(huì)可制定相應(yīng)的設(shè)計(jì)與規(guī)劃，且為此配備相應(yīng)的專項(xiàng)資金，如果資金支持力度不夠，還可以轉(zhuǎn)而尋求金融機(jī)構(gòu)的支持，國(guó)有商業(yè)銀行不愿意參與，可以交給政策性銀行來辦，總之融資方式可以多樣化。土地、資金難題都解決了，這時(shí)候，重新整合過的央企和大小國(guó)企就可以披掛上陣了。
根據(jù)這樣的理論構(gòu)想，事實(shí)上連78家非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中央企業(yè)也不必急著離開，大可就地轉(zhuǎn)身，參與到這項(xiàng)利國(guó)利民的民生工程里來。當(dāng)民生住房在整個(gè)房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)中的比重在這樣的巨無霸式的重組與協(xié)同下大幅提高后，住房當(dāng)不至于再成為一個(gè)困擾社會(huì)的老、大、難問題。
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