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房產(chǎn)“新政”規(guī)定具有法律約束力
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2010-08-10 作者：王海陽 來源：經(jīng)濟(jì)參考報
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房產(chǎn)“新政”是國家宏觀調(diào)控的措施，法院作為司法機(jī)關(guān)是為政策正確實(shí)施提供有力保障的一道重要關(guān)口。然而，某些地方法院受一些傳統(tǒng)司法理念的影響，卻并沒有隨著形勢要求而與時俱進(jìn)，甚至對房產(chǎn)“新政”有法不依，如某市法院判決的兩個房產(chǎn)買賣糾紛案件。案件一，買賣一方即買受人為美籍人士，與出賣人即大陸房產(chǎn)開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，后因?yàn)槁男泻贤瑔栴}產(chǎn)生糾紛，訴至法院。案件二，房產(chǎn)共有人之一邊先生是大陸籍人士，將其份額轉(zhuǎn)讓給了一位非大陸籍謝女士，涉訴房產(chǎn)是辦公用寫字樓，而非自用商品住房，因份額確權(quán)和過戶糾紛訴至法院。令人意外的是，兩起案子法院終審判決均支持了非大陸籍買受人為適格購房人的主體資格。
依照2006年的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》(以下簡稱《意見》)規(guī)定，這些主體(外籍人士或非大陸籍人士)是被禁止或限制在大陸購買商品自用住房的�！兑庖姟芬�(guī)定：“境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房�！苯又�(guī)定“符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個人購買自用、自住商品房必須采取實(shí)名制……”。法院判決時沒有考慮該“房產(chǎn)新政”及其相關(guān)的政策法規(guī)，實(shí)際上是對國家宏觀政策或法令，即2006年7月11日由建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局、外管局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》的規(guī)定(境外人士不得購置非自住商品房)說“不”。
《意見》作為房產(chǎn)法規(guī)明文規(guī)定，將某些境外主體排除于特定房地產(chǎn)交易之外，而某些地方法院卻以司法裁量方式，賦予這些不適格的主體以“合法”外衣，從而造成這些不適格主體以較少的對價，用掠奪式、投機(jī)式方法侵占我國國內(nèi)其他合法主體的合法權(quán)益。由此，勢必造成類似糾紛在實(shí)際解決過程中會產(chǎn)生更大的麻煩和社會成本。這對提高中國司法公信力和改善投資環(huán)境，以及中央政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)現(xiàn)社會公平與正義，無疑會產(chǎn)生損害。
我們來看下2006年《意見》及新“國十條”的法律性質(zhì)�！兑庖姟肥怯蓢伊课韲业囊庵韭�(lián)合制定發(fā)布的，在全國范圍內(nèi)具有普遍約束力。今年四月份國務(wù)院出臺的地產(chǎn)信貸政策，被稱為“國十條”，并非是一般的政策，而是政策中的較高級方式：強(qiáng)制性行政手段。政府通過強(qiáng)制性行政手段對房產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，對房產(chǎn)市場起到指引、指示、規(guī)范作用。
從法律規(guī)則角度講，《意見》和“國十條”符合法律規(guī)則的構(gòu)成要件，規(guī)定了“某些境外機(jī)構(gòu)或個人如果……可以……”，屬于命令性法律規(guī)則。命令性法律規(guī)則中的“如果”是規(guī)定規(guī)則生效必須具備的條件，它指引規(guī)則生效的事實(shí)狀況。“國十條”規(guī)定在全國范圍內(nèi)“對境外機(jī)構(gòu)和個人購房，嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行”，屬于指引規(guī)則生效的事實(shí)狀況。從法律規(guī)范的效力等級上，《意見》是國家六部委聯(lián)合制定和發(fā)布，代表了國家的意志，具有普遍的約束力；“國十條”是由國務(wù)院制定和發(fā)布，同樣是代表了國家的意志，在全國范圍內(nèi)具有普遍的約束力，是《意見》的更高級執(zhí)行方案，對實(shí)施《意見》起了更好的指引、評價和規(guī)范作用。
司法工作需要了解國情，從國情出發(fā)依據(jù)現(xiàn)階段宏觀經(jīng)濟(jì)政策，實(shí)現(xiàn)調(diào)控房產(chǎn)市場秩序。只有把宏觀調(diào)控運(yùn)用在司法工作中，才能實(shí)現(xiàn)人民群眾對社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序的新期待，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)社會和諧，樹立社會公平正義的理念。
上面述及的法院判決，明顯沒有考慮現(xiàn)行法律、法規(guī)的實(shí)施，更沒有考慮國家宏觀政策對房產(chǎn)市場的調(diào)控，脫離了法律依據(jù)，脫離了科學(xué)的宏觀政策。中央政府宏觀調(diào)控的實(shí)現(xiàn)，很大程度上要依靠司法手段來最終完成，需要相關(guān)法律法規(guī)及政策的及時跟進(jìn)和強(qiáng)有力的實(shí)施，需要保障這些法律、法規(guī)及政策實(shí)施的司法機(jī)關(guān)的司法公正。
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