|
2010年2月25日，國家統(tǒng)計局發(fā)布《2009年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，其中稱“70個大中城市房屋銷售價格上漲1.5%”。一些人開玩笑，說“統(tǒng)計局是不是將小數(shù)點搞錯了”。
而今，多數(shù)學者認為，國家統(tǒng)計局的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)似乎是準確的，錯誤在于計算方法上。嚴格的講，國家統(tǒng)計局并沒有給出其房價漲幅的算法公式，我們只能根據(jù)其提供的數(shù)據(jù)加以推斷。
根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)倒推，我發(fā)現(xiàn)國家統(tǒng)計局是將12個月度的同比增長數(shù)據(jù)求和，然后除以12，便得出“1.5%”這個數(shù)據(jù)。我檢驗了國家統(tǒng)計局2008年的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)計算結(jié)果完全對接。
那么，國家統(tǒng)計局的房價漲幅算法，無疑是“平均月度同比數(shù)”�？墒牵捎趪医y(tǒng)計局將每個月的同比增長數(shù)都加總求和，那么，消除了一年中的物價從負值上漲到正值并持續(xù)上揚的這一趨勢，也就是說，將上漲趨勢通過算術(shù)的方法抵消掉了，從而得出一個很低的數(shù)據(jù)，即1.5%。
再看中國土地勘測規(guī)劃院的算法。它根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)計算結(jié)果為，2009年全國住宅平均價格漲幅達25.1%。我們知道，2009年全國住宅平均價格為4474元/平方米，2008年為3576元/平方米。那么，2009年的房價漲幅=(2009年價格-2008年價格)/2008年價格=(4474-3576)/3576=25.1%。這與多數(shù)人采用的算法相同，也是廣為接受的算法。
不過，這種算法也存在致命缺陷。一方面，它無法衡量年度房價上漲情況，因為，某年的房價上漲情況是在上年l2月房價水平的基礎(chǔ)上，該年度全年房價上升的程度，即該年l2月房價水平與上年l2月房價相比而上升的程度。而中國土地勘測規(guī)劃院的算法則是將本年全年房價平均水平與上年全年房價平均水平相對比。另一方面，它包含的因素中，既有本年物價上漲的因素，又有上年物價上漲在本年的翹尾因素。
那么，如何科學地衡量房價上漲的幅度呢？可以用報告期(本年)12月份的數(shù)據(jù)與基期(上年)12月份的情況相比較。比如，2009年12月份比2008年12月份的房價同比上漲7.8%，則應該認為2009年全國70個大中城市房屋銷售價格上漲7.8%。
當然，我計算的“7.8%”這個數(shù)據(jù)，與我們通常的感覺也是不同的。為什么？原國家統(tǒng)計局局長李德水說：“調(diào)查時采集的數(shù)據(jù)是開發(fā)商報送的數(shù)字，也可能難以完全反映實際交易的價格”；還有一點是，統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)是全國70個大中城市的房價平均數(shù)值。而有些地區(qū)的統(tǒng)計口徑還不同，有的“住宅成交價格”包括了經(jīng)濟適用房，有的則不包括。
既然問題出來了，如何補救？答案很簡單：統(tǒng)一統(tǒng)計口徑，以住房實際成交價格為樣本(不再由開發(fā)商報數(shù))，并采用更為合理的計算方法。
|