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2010-08-19 作者：房產(chǎn)研究人士 楊紅旭 來源：東方早報
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昨天（18日），有媒體報道北京擬出臺《商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，房地產(chǎn)企業(yè)將不能直接收存預售資金，資金必須直接打入監(jiān)管賬戶，用款計劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認，分為基礎完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請四個資金使用節(jié)點，每個節(jié)點用款額度不得高于重點監(jiān)管資金總額的25%，每個資金使用節(jié)點只能提出一次用款申請。
此消息一出，首先影響到股市，當天地產(chǎn)股領跌大盤。眾所周知，當前我國實行的是商品房預售制度，這一制度可以使開發(fā)商提前回籠銷售資金，降低自有資金要求。我國六成以上居民購房皆使用貸款，所以個人房貸作為重要的預售資金，在項目竣工之前就已進入開發(fā)商口袋。那么，萬一項目在竣工之前，開發(fā)商破產(chǎn)了，或者老板攜預售款潛逃，購房人和放貸銀行豈不是損失慘重？
所以，商品房預售制度的關鍵環(huán)節(jié)之一，就是要監(jiān)管好預售資金，必須讓開發(fā)商將預售款全額用到特定項目的開發(fā)建造上面，而且不能一次用完，要依工程進度分批使用。道理很簡單，可現(xiàn)實中，大部分樓盤的預售資金都沒有被嚴格監(jiān)管，開發(fā)商總是提前支取，甚至將資金挪作他用。
從表面看，北京市這一做法是落實了近期國家的調(diào)控政策。4月住房和城鄉(xiāng)建設部下發(fā)了《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，其中要求各地加快完善商品住房預售資金監(jiān)管制度，明確預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，確保預售資金用于項目工程建設。實際上，這實在是一個“老掉牙”的規(guī)定了。
2004年修訂后的《城市商品房預售管理辦法》第十一條規(guī)定：開發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設，商品房預售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。其后，部分省份和城市陸陸續(xù)續(xù)也出臺了相關辦法，如哈爾濱、武漢、南京、廣州、鄭州等。不過，多少讓人感到奇怪的是，為何建設部沒有制定一個全國統(tǒng)一的商品房預售款監(jiān)管辦法，而只是任由地方政府按自己的口味各行其是？
這便又扯出商品房預售制度這個總根源。1994年，《城市房地產(chǎn)管理法》出臺，確立了商品房預售制度，第二十三條規(guī)定了預售商品房應當符合的條件，其中包括土地使用權證書、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證等“三證齊全”，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。然而，近十幾年來，許多地方的預售準入門檻太低，監(jiān)管混亂，很多項目沒達到工程進度條件，甚至是“三證不全”就已開賣。如此這般，又怎么可能制定出一套全國通用的預售款監(jiān)管辦法呢？
文章開頭提到的北京擬出臺的政策提及，可以申請資金使用的四個節(jié)點中，居然包括“基礎完成”，難道建筑都沒出地面，就可以預售了嗎？作為首都，此標準也未免太低了吧。上海2000年就提高了預售標準，規(guī)定多層住宅必須結構封頂才可預售，多層以上住宅必須完成主體結構的三分之二才可預售。我國的商品房預售款亟須嚴加監(jiān)管，整個商品房預售制度也得好好“修理”一番，否則還是“隔靴搔癢”。
關于商品房預售款監(jiān)管，當前部分城市已有相關辦法，值得探討的問題有兩個：一是執(zhí)行力的問題。如果不能嚴格執(zhí)行和落實，無論法規(guī)多么完美，都是白搭。二是監(jiān)管方式的問題。當前已出臺相關辦法的城市中的多數(shù)，都將預售資金專用賬戶的監(jiān)管權丟給了商業(yè)銀行，政府只做甩手掌柜。而商業(yè)銀行的很多行為都是“商業(yè)行為”，他們跟開發(fā)商的關系是“在商言商”，顯而易見，這是一種錯誤的運行機制。地方政府必須更加主動、更加積極，花些精力和時間在這上面，才能真正做好這項事關廣大購房人利益的重要工作。
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