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2010-08-23 作者：黃小鵬 來源：證券時(shí)報(bào)
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日前，國(guó)土部門開始史無前例地高調(diào)宣布進(jìn)行清理閑置土地的運(yùn)動(dòng)。8月19日，國(guó)土部舉行通氣會(huì)，公布官方調(diào)查結(jié)果，截至5月底，全國(guó)上報(bào)的閑置土地2815宗，面積達(dá)16.95萬畝。超出預(yù)期的閑置土地面積和宗數(shù)讓人們震驚，而10月底前完成清理的命令似乎又讓人感到振奮。
然而，如果仔細(xì)檢視過往類似行動(dòng)的效果，理智的人們實(shí)在很難樂觀起來。閑置土地（或曰囤地）問題由來已久，正如相關(guān)數(shù)據(jù)所揭示的那樣，閑置時(shí)間最長(zhǎng)的將近20年。在過往的幾輪房地產(chǎn)調(diào)控中，有關(guān)部門也曾祭出打擊囤地這一招，雖然每次都是雷聲大雨點(diǎn)小，抓了幾個(gè)典型，處罰了幾家公司，但執(zhí)法大多以貓鼠游戲而告終，大多數(shù)違法行為并未得到糾正，開發(fā)商靠囤地致富的痼疾依舊。此次公布的閑置土地之多、閑置時(shí)間之長(zhǎng)，就是此前運(yùn)動(dòng)式執(zhí)法低效的明證。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)問題成堆，而最嚴(yán)重的環(huán)節(jié)恐怕還在土地市場(chǎng)。對(duì)于一個(gè)并無太多技術(shù)含量和產(chǎn)品創(chuàng)新空間的行業(yè)，賺取超額暴利別無他途，唯囤地囤房耳！這早已不是個(gè)別開發(fā)商的操作秘訣，而是全行業(yè)的頭號(hào)經(jīng)營(yíng)規(guī)律。當(dāng)然，這一規(guī)律要想起作用，前提是逾越法律。如果現(xiàn)行的法律能得到有效的執(zhí)行，囤地囤房這種并不高明的經(jīng)營(yíng)技巧就不會(huì)有用武之地。
根據(jù)1999年的《閑置土地管理辦法》和2009年國(guó)務(wù)院《關(guān)于集約用地的通知》，閑置土地兩年的依法收回，閑置1年的按20%征收閑置費(fèi)。法律法規(guī)白紙黑字，清清楚楚，斷無模糊和爭(zhēng)議之處。如若嚴(yán)格執(zhí)法，囤地不但難以獲利而且風(fēng)險(xiǎn)極高。另外，根據(jù)土地增值稅清算方法，就算是滿滿當(dāng)當(dāng)?shù)乩昧藭r(shí)間差，土地增值收益最終也會(huì)被稅收拿走一大部分。因此，開發(fā)商之所以能夠通過囤地囤房這種并不高明的手法獲取暴利，根本原因在于法紀(jì)松弛，現(xiàn)有法律法規(guī)幾乎成了廢紙。
回到此次清理運(yùn)動(dòng)上來，我們發(fā)現(xiàn)，如果不能從根本上依法辦事，就無法避免它成為又一次貓鼠游戲。要徹底根治土地市場(chǎng)乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的亂象，非要從若干方面正本清源不可，斷不能指望這種運(yùn)動(dòng)式的土地執(zhí)法行為。
首先，清理閑置土地應(yīng)該成為一項(xiàng)日常性的執(zhí)法，而不能將其異化調(diào)控房?jī)r(jià)的一個(gè)工具。
將法律變成工具，就會(huì)陷入運(yùn)動(dòng)式執(zhí)法的陷阱，它表面上是在嚴(yán)格執(zhí)法，事實(shí)上卻嚴(yán)重違背了法治精神。執(zhí)法的松緊，由一時(shí)環(huán)境和行政長(zhǎng)官的意志決定，變成了事實(shí)上的人治，最終也就不可避免地變成一場(chǎng)貓鼠游戲。
以此次運(yùn)動(dòng)為例，執(zhí)法的出發(fā)點(diǎn)在于調(diào)房?jī)r(jià)，而清理期限定在今年10月底。如此一來，開發(fā)商一定會(huì)集中精力揣測(cè)執(zhí)法者的心態(tài)，如果執(zhí)法者認(rèn)為目的達(dá)到或期限已到，執(zhí)法很可能隨之結(jié)束。開發(fā)商理性的態(tài)度就是向老鼠學(xué)習(xí)，一“扛”二“躲”，待貓兒們撤退，違法變得安全了，再出來活動(dòng)不遲。
因此，法治的精髓不在于雷厲風(fēng)行、嚴(yán)格執(zhí)法，而在于違法必糾的日常性執(zhí)法。
其次，執(zhí)法的對(duì)象應(yīng)該主要針對(duì)地方政府及部分官員，而不是開發(fā)商。
中國(guó)的土地市場(chǎng)的特殊性在于地方政府壟斷，是市場(chǎng)唯一的賣方。由于地方政府在這一市場(chǎng)上有復(fù)雜而巨大的利益，開發(fā)商囤地雖然是出于謀利動(dòng)機(jī)作出的違法行為，但這一違法行為能得以實(shí)現(xiàn)，靠的是地方政府有意無意的放縱，甚至是合謀和慫恿。這其中，又夾雜著腐敗官員的個(gè)人利益。
因此，僅將炮口對(duì)準(zhǔn)開發(fā)商，而不深挖其背后的力量，無法擊中主要矛盾，效果也一定不會(huì)好。只有將主要炮火對(duì)準(zhǔn)地方政府和部分腐敗官員的扭曲性行為，才能從根本上解開囤地利益鏈的這個(gè)死結(jié)。
第三，信息要完全透明，執(zhí)法的架構(gòu)要從根本上改進(jìn)。
陽光是最好的防腐劑。只有將各城市囤地的面積、宗數(shù)、每個(gè)地塊具體的情況全部予以公開，才能讓全社會(huì)監(jiān)督清理的進(jìn)展和效果，讓清理工作在全社會(huì)的眼光下進(jìn)行。國(guó)土部此次僅公布面積和宗數(shù)，不公布名單，更沒有每一地塊的具體情況，讓人失望。
目前對(duì)清理土地的執(zhí)法架構(gòu)存在很嚴(yán)重的缺陷。國(guó)土部門的行政權(quán)力，不足以應(yīng)對(duì)清理的需要，公檢法機(jī)關(guān)應(yīng)該介入。同時(shí)，對(duì)于囤地這種對(duì)地方經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展有重大影響的行為，且又大量涉及到腐敗的行為，將其置于人大的全盤監(jiān)督之下是非常必要的。
最后，要從更高的層面看待打擊囤地囤房行為的意義。房地產(chǎn)市場(chǎng)的亂象是造成中國(guó)當(dāng)今收入分配出現(xiàn)嚴(yán)重問題的一個(gè)重要原因，而囤地囤房又是開發(fā)商獲取暴利，掠奪社會(huì)資源的主要手段和途徑。從某種意義上說，正是法紀(jì)松弛，有法不依導(dǎo)致了這種結(jié)果。在收入分配已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡的主要內(nèi)容之時(shí)，依法解決囤地囤房問題，也是對(duì)業(yè)已失衡嚴(yán)重的收入分配問題的一種補(bǔ)救。清理閑置土地，不能簡(jiǎn)單地理解為一次降房?jī)r(jià)的運(yùn)動(dòng)。徹底解決囤地行為，對(duì)糾正收入分配失衡，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)本固基都有重要的長(zhǎng)遠(yuǎn)意義。
總而言之，只有走出運(yùn)動(dòng)式執(zhí)法的怪圈，才能真正有效地解決囤地囤房問題，治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象才有希望，收入分配問題的嚴(yán)重性才能得到一定程度的緩解�？梢哉f，當(dāng)前最應(yīng)該被清理的不是被閑置的土地，而是被閑置的法律，最急切找回的是被閑置的法治精神。
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