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穩(wěn)定房?jī)r(jià)更需治本之策
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——當(dāng)前治標(biāo)不治本的政策，最終難以達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的
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2010-08-23 作者：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所 袁秀明 來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)
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�。玻埃保澳甑姆康禺a(chǎn)新政被認(rèn)為是迄今最嚴(yán)厲的一次房市調(diào)控政策，它表明了中央政府堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心，它不僅影響到宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)狀況，更影響到許多民眾的購(gòu)房行為。
但是，這次調(diào)控政策的效果如何，仍是一個(gè)頗為值得探討的問(wèn)題。如今一線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭初步得到遏制，但是，這種強(qiáng)行遏制的行政措施不能不說(shuō)只是權(quán)宜之計(jì)，因?yàn)樗赡苁苤朴诤暧^經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及貨幣政策的變化等。于是，在沒(méi)有任何后續(xù)制度保證的情形下，只要政策稍有放松，稍有穩(wěn)定的房?jī)r(jià)很可能會(huì)強(qiáng)勁反彈，若此，政策努力實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)最終將難以實(shí)現(xiàn)。況且，在市場(chǎng)僵持的條件下，如今開(kāi)發(fā)商也放慢了開(kāi)發(fā)節(jié)奏，許多項(xiàng)目延遲或取消原來(lái)的推盤(pán)計(jì)劃，有的減少了購(gòu)地量，土地不斷流拍。這種情形不可避免造成未來(lái)房屋供給量銳減，如果政府保障性住房不能彌補(bǔ)這種減少，那么就會(huì)給未來(lái)房?jī)r(jià)大幅上升留下巨大空間，從而加大房市的波動(dòng)。
因此，當(dāng)前這種治標(biāo)不治本的政策，最終難以達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。
筆者認(rèn)為，只有實(shí)施“治本”之策，才能真正走出房市短期調(diào)控的怪圈，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行。這里所謂的“治本”之策，就是要建立一種能夠保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)期機(jī)制，從而保證房?jī)r(jià)不至于大起大落。那么，如何建立這種長(zhǎng)期機(jī)制是一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。
目前，從房地產(chǎn)市場(chǎng)直接相關(guān)的利益主體來(lái)看，房地產(chǎn)商、銀行、地方政府、房市投機(jī)者這幾方都支持房?jī)r(jià)上漲，因?yàn)殡S著房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)商可以有更多利潤(rùn)，地方政府可以更高的價(jià)格出讓土地，銀行可從房貸中獲取更多收益，房市投機(jī)者可以更高的價(jià)格轉(zhuǎn)賣(mài)房產(chǎn)從中獲取更多收益。因此，要控制房?jī)r(jià)，關(guān)鍵是要改變相關(guān)利益各方的激勵(lì)行為。
最近，銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸，對(duì)銀行放貸有了進(jìn)一步的監(jiān)管。而房地產(chǎn)企業(yè)是追求利益最大化的主體，在不完全壟斷的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)之間很難達(dá)成一致的利益同盟去抬高房?jī)r(jià)，因此，企業(yè)的定價(jià)能力是有限的，它最終要服從于市場(chǎng)需求，需求旺盛時(shí)漲價(jià)是必然，這里，投機(jī)性需求成為促使房?jī)r(jià)猛漲的關(guān)鍵因素之一。因此，控制投機(jī)性需求成為“治本”之策之一。如今，地方政府沒(méi)有較大動(dòng)力控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，那么必須設(shè)計(jì)一種機(jī)制讓地方政府甘心情愿穩(wěn)定房?jī)r(jià)，以保證市場(chǎng)健康運(yùn)行。
有鑒于此，筆者這里的建議是：
１．建立地方政府促進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定的雙動(dòng)力激勵(lì)機(jī)制——兩個(gè)考核標(biāo)準(zhǔn)。
目前，中央政府考核地方官員政績(jī)的唯一標(biāo)準(zhǔn)就是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率（ＧＤＰ）水平，這種單一考核標(biāo)準(zhǔn)就使地方政府盲目追求ＧＤＰ增長(zhǎng)，而對(duì)民生問(wèn)題漠然視之。于此，高房?jī)r(jià)、保障性住房嚴(yán)重不足等問(wèn)題頗為突出，不僅影響經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，更影響社會(huì)的穩(wěn)定和諧。因此，在原有激勵(lì)機(jī)制基礎(chǔ)上，在房地產(chǎn)方面建立地方政府雙動(dòng)力激勵(lì)機(jī)制顯得尤為重要。
第一個(gè)動(dòng)力機(jī)制就是中央政府應(yīng)將穩(wěn)定房?jī)r(jià)作為政績(jī)來(lái)考核地方官員。
近年來(lái)，各地房?jī)r(jià)上漲較快，不能不說(shuō)是地方政府在其中起了推波助瀾的作用。房?jī)r(jià)在需求的拉動(dòng)下上漲，地價(jià)也隨之水漲船高，地方政府可以從地價(jià)上漲中大獲其益。于是，地方政府根本沒(méi)有動(dòng)力抑制房?jī)r(jià)上漲。只有將穩(wěn)定房?jī)r(jià)作為考核地方官員政績(jī)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，地方政府才有穩(wěn)定房?jī)r(jià)的動(dòng)力，各地房?jī)r(jià)才能真正得到控制。
第二個(gè)動(dòng)力機(jī)制就是將保障性住房建設(shè)也作為考核地方官員的標(biāo)準(zhǔn)。
進(jìn)行保障性住房建設(shè)要花費(fèi)大量資金，地方建設(shè)動(dòng)力嚴(yán)重不足，如果將保障性住房建設(shè)作為考核地方官員的標(biāo)準(zhǔn)，那么保障性住房將會(huì)有大幅度的增加。保障房建得多了，不僅能夠滿足人們住房需求，從而保障民生，更能促進(jìn)建筑業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。
在中國(guó)“官本位”的社會(huì)背景下，地方官員利益最大化就是能夠?qū)崿F(xiàn)政績(jī)卓著，之后順利升遷。在保證ＧＤＰ考核標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，建立促使地方政府遏制房?jī)r(jià)以及大力興建保障性住房的雙動(dòng)力機(jī)制，是保持房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)增長(zhǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展非常必要和關(guān)鍵的條件。
但是，這兩個(gè)動(dòng)力機(jī)制要能夠充分發(fā)揮作用，還必須解決其背后的兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，也就是我要說(shuō)的第二個(gè)建議。
２．啟動(dòng)雙動(dòng)力激勵(lì)機(jī)制需要克服的兩個(gè)關(guān)鍵障礙。
第一，改革與完善分稅制，是促使地方政府控制房?jī)r(jià)并加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。
地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，資金是關(guān)鍵問(wèn)題。地方財(cái)政收入除了土地出讓金收入以外，就是一般預(yù)算收入，其中絕大部分是稅收收入。而目前最大的問(wèn)題是，分稅制中的不完善之處使地方政府可支配的稅收收入非常有限，即使增加地產(chǎn)以外的其他產(chǎn)業(yè)這塊蛋糕，但是地方從中獲得的稅收收入也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及賣(mài)地所得。所以，地方政府將注意力轉(zhuǎn)到推高房?jī)r(jià)熱衷土地出讓也就理所當(dāng)然。
只有讓地方政府能夠更多地從實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中受益，才能真正解決其高度關(guān)注土地出讓并支持房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題。也就是說(shuō)，讓地方政府從一般財(cái)政預(yù)算收入中獲取更多，其注意力就會(huì)自然轉(zhuǎn)向，就會(huì)從重點(diǎn)關(guān)注土地開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這正是我們希望達(dá)到的目的。
而提高一般預(yù)算收入，一方面靠提高稅率，擴(kuò)大稅源，另一方面就是在分稅制中提高地方稅收的比重。但靠提高稅率的辦法顯然得不償失，擴(kuò)大稅源也有一定限制。更為可行的辦法是在分稅制中提高地方稅收的比重，讓地方更多地從實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展中獲得實(shí)惠，才能真正調(diào)動(dòng)他們的積極性，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)之外其他產(chǎn)業(yè)包括新興產(chǎn)業(yè)等的快速發(fā)展，這也是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)較快轉(zhuǎn)型的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，如何調(diào)節(jié)中央與地方的稅收分成從而完善分稅制，成為控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)較快轉(zhuǎn)型的一個(gè)掣肘。
第二，堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域官商勾結(jié)，嚴(yán)懲腐敗。
近些年，各地“高官落馬”與房地產(chǎn)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，在地產(chǎn)領(lǐng)域官商勾結(jié)常常是公開(kāi)的秘密。正如２００９年有媒體報(bào)道前全國(guó)人大官員稱腐敗可占據(jù)房地產(chǎn)成本３％的水平，可見(jiàn)，地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗問(wèn)題絕非局部和個(gè)別，百姓對(duì)此意見(jiàn)很大，嚴(yán)格監(jiān)管、打擊官商勾結(jié)和腐敗問(wèn)題成為使地產(chǎn)業(yè)輕裝上陣擺脫種種非議的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
在懲治腐敗的過(guò)程中，不僅要對(duì)受賄者嚴(yán)懲，更重要的是對(duì)行賄者也要嚴(yán)懲，發(fā)現(xiàn)一起打擊一起，決不能讓這種風(fēng)氣盛行。特別是在土地出讓環(huán)節(jié)，要建立嚴(yán)格監(jiān)督機(jī)制。
只有這兩個(gè)障礙掃清了，地方政府的雙動(dòng)力激勵(lì)機(jī)制才可能建立起來(lái)，并真正發(fā)揮其作用。
３．堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房行為。
投機(jī)性住房需求成為推高房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素，如何遏制住房投機(jī)行為成為調(diào)控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。如今的房貸新政正是為了遏制投機(jī)，但是由于是行政政策，它會(huì)受制于貨幣政策的變化等，所以只能是暫時(shí)的。只有從稅收上下功夫才能真正起到調(diào)節(jié)作用。呼聲很高的物業(yè)稅，盡管不能對(duì)投機(jī)產(chǎn)生致命打擊，但是可以在一定程度上遏制投機(jī)行為，增加市場(chǎng)住房的供給量，減少市場(chǎng)需求的虛假成分，緩解供不應(yīng)求的局面。應(yīng)盡早出臺(tái)，控制市場(chǎng)投機(jī)的局面。同時(shí)，房地產(chǎn)利得稅也被提了出來(lái)，對(duì)買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)中所獲得的利潤(rùn)進(jìn)行必要的征稅，以利于打擊投機(jī)炒房行為。
通過(guò)以上多方面措施，消除推高房?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì)性因素，才能夠在即使沒(méi)有房地產(chǎn)新政的市場(chǎng)條件下，也可以從制度上保證房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定運(yùn)行，遏制房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭，從而使購(gòu)房者回歸理性，根據(jù)實(shí)際需求購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中發(fā)揮應(yīng)有的作用。
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