當(dāng)前，國內(nèi)監(jiān)管部門對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)重視已經(jīng)到了十分重要的地步。無論對個(gè)人按揭貸款差異化的政策及現(xiàn)場檢查，還是要求銀行應(yīng)繼續(xù)深化有關(guān)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的“壓力測試”，都表明了監(jiān)管部門對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)極大的關(guān)注。同時(shí)，這也表明銀行監(jiān)管部門看到當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的危險(xiǎn)性及嚴(yán)重性，意識到如果不采取有效監(jiān)管的措施來防范其風(fēng)險(xiǎn)，那么中國一場巨大的金融危機(jī)爆發(fā)難以避免。從近百年來世界金融危機(jī)爆發(fā)的根源來看，無一不是與房地產(chǎn)泡沫有關(guān)。比如，上個(gè)世紀(jì)90年代日本的金融危機(jī)及2008年美國的金融危機(jī)都是如此。
　　但是，國內(nèi)房地產(chǎn)市場為什么泡沫會吹得如此之大（一線城市房價(jià)收入比超過20倍以上，溫哥華是最近北美房價(jià)上漲最快房價(jià)最高的地方，但北京上海的房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)要高于溫哥華）？為什么國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)如此之高（據(jù)報(bào)道當(dāng)前與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸達(dá)到20萬億以上）？這些僅是靠事后的監(jiān)管及靜態(tài)測試能夠化解的嗎？其問題的根源在哪里？為什么剛剛經(jīng)過股改后的國內(nèi)銀行沒有約束機(jī)制來控制這種潛在的信貸風(fēng)險(xiǎn)？等等�？梢哉f，盡管導(dǎo)致當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的原因有很多，但是最為根本上的原因是銀行對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知存在幾個(gè)觀念上誤區(qū)及銀行體系制度安排上不周全。
　　可以說，2009年國內(nèi)房價(jià)快速飚升，房地產(chǎn)泡沫吹大，最根本的原因是國內(nèi)銀行信貸過度發(fā)放的結(jié)果，僅2009年及2010年上半年，銀行發(fā)放給個(gè)人經(jīng)營貸款（絕大部分都進(jìn)入房地產(chǎn)市場）就達(dá)到4萬多億元。其增長速度是2008年4-5倍。那么個(gè)人信貸為何會如此快速增長？商業(yè)銀行為何敢冒大的信貸風(fēng)險(xiǎn)把貸款給個(gè)人投機(jī)炒作住房，最大的誤區(qū)就在于，由于早幾年房地產(chǎn)政策誤導(dǎo)，從而使得國內(nèi)房地產(chǎn)市場由消費(fèi)性的市場完全變成了投資為主導(dǎo)的市場，房價(jià)則步步上漲。只要房價(jià)在上漲，個(gè)人住房按揭貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)自然就降低，特別是個(gè)人住房按揭貸款作為一種長期貸款，在房價(jià)上漲的情況下，其信貸風(fēng)險(xiǎn)更是會降低。因此，銀行往往就會把個(gè)人住房按揭貸款作為一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來爭奪其市場占有率。從而使得個(gè)人按揭貸款進(jìn)入要求越來越低，其規(guī)模也就越來越大。特別是當(dāng)銀行假定住房價(jià)格只漲不跌時(shí)，上述這種現(xiàn)象更為嚴(yán)重。2009年以來的個(gè)人經(jīng)營貸款迅速增長就是這種假定條件下發(fā)生的。
　　但實(shí)際上，“房價(jià)只漲不跌的神話”是不存在的。日本這樣，美國如此，中國也不例外。日本及美國曾經(jīng)假定房價(jià)只漲不跌導(dǎo)致金融危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)已經(jīng)太多了。也就是說，只要是市場，房價(jià)就有漲跌，房價(jià)是不可能只漲不跌。如果假定房價(jià)只漲不跌，最后必然會引發(fā)金融危機(jī)與經(jīng)濟(jì)危機(jī)。美國次貸危機(jī)爆發(fā)之后其損失為什么會如此慘重，根本原因就在于假定房價(jià)只漲不跌的神話而制造越來越多的離奇的金融衍生產(chǎn)品，及最后該神話完全破滅。如果國內(nèi)銀行不持有“房價(jià)只漲不跌”的神話，那么銀行是不會向投機(jī)炒作的個(gè)人大量貸款的。銀行信貸增長也不會這樣快，國內(nèi)房價(jià)也不會如此迅速飚升。而國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌的神話破滅時(shí)，巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn)也就暴露無遺了。
　　國內(nèi)銀行體系的巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn)還在于，市場假定銀行體系是一種取之不盡用之不竭的公共產(chǎn)品。既然銀行體系是一種公共產(chǎn)品，那么誰用這種公共品的機(jī)會越多，誰就獲利越大。因?yàn)槭褂眠@個(gè)銀行體系人或企業(yè)，其收益可歸自己，其成本則可轉(zhuǎn)移給社會來承擔(dān)。因此，房地產(chǎn)市場當(dāng)事人，無論是銀行還是貸款人都會千方百計(jì)地濫用這個(gè)公共體系。為了增加市場份額，銀行會過度放貸；個(gè)人及企業(yè)會千方百計(jì)地從銀行獲得更多貸款等，特別是在中國銀行體系下更是如此。當(dāng)這個(gè)金融體系濫用到一定程度時(shí)，其信貸風(fēng)險(xiǎn)也就會全面爆發(fā)出來。國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫之所以能夠吹得如此之大，就是濫用公共性的銀行體系的結(jié)果。但這個(gè)吹大的房地產(chǎn)泡沫最后一定會破滅。到時(shí)，銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)也就全面暴露出來。
　　還有，國內(nèi)銀行體系的房地產(chǎn)信貸增長為何會如此之快，還有于國內(nèi)銀行體系有效的定價(jià)機(jī)制沒有形成，銀行信貸的價(jià)格仍然是在嚴(yán)格的政府管制下。由于政府對銀行價(jià)格進(jìn)行嚴(yán)格的管制，因此國內(nèi)銀行對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理不可利價(jià)格工具進(jìn)行，只能通過數(shù)量方式來調(diào)整。因此，市場占有度、信貸規(guī)�？焖贁U(kuò)張就成了國內(nèi)銀行濫用其體系最有效的工具。從而上述的條件下，大量的銀行信貸就流動(dòng)放房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)潛在風(fēng)險(xiǎn)也就越來越大。
　　可以說，最近銀行監(jiān)管部門在要求國內(nèi)銀行開始新一壓力測試，以便評估在“最壞情況”下，那些樓市高漲的城市房價(jià)暴跌對銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響�；蚴且�求銀行在一些技術(shù)性指標(biāo)上達(dá)到某種要求。但是這些對銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的技術(shù)性的測量及個(gè)體性的要求盡管必要，但是要達(dá)到防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的要求仍然有很大差距，只有從觀念及制度上認(rèn)清防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的誤區(qū)，才能了解到房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源及尋求化解之辦法。所以，上述幾個(gè)方面才是國內(nèi)銀行體系最大房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。對此，我們應(yīng)該要有清醒的認(rèn)識。