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2010-08-31 作者：資深媒體人 唐學(xué)鵬 來源：東方早報(bào)
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盡管房價(jià)不斷上漲，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，比發(fā)達(dá)國家要快一代人的時(shí)間。
近日，鏈家地產(chǎn)市場研究中心與光大銀行合作的一份報(bào)告顯示，盡管房價(jià)不斷上漲，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，比發(fā)達(dá)國家要快一代人的時(shí)間。報(bào)告說，日本和德國為42歲，我國臺(tái)灣地區(qū)為36歲，美國首次購房年齡也達(dá)到30歲以上。
北京首套房購買者低齡化，而且相當(dāng)一部分是全額購房，這只不過意味著中國房地產(chǎn)市場的“代際購買力”：老人家會(huì)為孩子們買房，房地產(chǎn)市場是一個(gè)“啃老”的主要市場。富裕的家長們?nèi)~付款，不富裕的家長們會(huì)拿出一部分養(yǎng)老金來幫助孩子按揭。
這個(gè)報(bào)告帶有強(qiáng)烈的暗示性，將房地產(chǎn)市場的高漲歸因于“代際購買力”，它的背后動(dòng)力是一個(gè)中國式的家庭倫理故事，反映了代際間的財(cái)務(wù)是不獨(dú)立的——父輩有責(zé)任為孩子搞掂一切，而孩子則有義務(wù)贍養(yǎng)父母。這個(gè)依賴父母購買力的“家庭觀”同市場經(jīng)濟(jì)下的個(gè)體價(jià)值觀的沖突是明顯的，以至于諸多地產(chǎn)大佬（任志強(qiáng)等）“曬”出自己獲得首套房的年齡來給予藐視，認(rèn)為年輕人過于“嬌氣”。
雖然“代際購買力”的確因中國傳統(tǒng)的家庭倫理而存在，但這個(gè)理由很容易成為一個(gè)誤導(dǎo)性的因素。因?yàn)楸本┦滋追抠彿磕挲g跟美德日相比，并不十分妥當(dāng)，時(shí)代的落差赫然。例如英國，現(xiàn)在的首套購房年齡是34歲，但是在25年前，這個(gè)數(shù)字則是27歲。日本現(xiàn)在是老齡化期間，房子比人都多，但是在1980年代房地產(chǎn)泡沫高漲時(shí)期，日本首套房購房時(shí)間則是25歲，中國臺(tái)灣地區(qū)在過去房地產(chǎn)高峰時(shí)期的首套房購房年齡也在26歲左右。
即使不論時(shí)代落差，參考當(dāng)下現(xiàn)實(shí)，那么中國房地產(chǎn)最好的參照是印度，印度首套房購買年齡也是不斷低齡化，在1990年代印度的首套房置業(yè)年齡是38歲，現(xiàn)在則是28歲不到。盡管印度家庭家長在女兒出嫁的時(shí)候會(huì)奉上嫁妝、在男孩結(jié)婚的時(shí)候會(huì)有一筆財(cái)禮，但整體上看，印度代際間的財(cái)務(wù)的獨(dú)立性稍高于中國，但是，印度年輕人買房的熱潮甚至比中國還滾燙。
中印兩國首套置業(yè)的“不斷低齡化”的根本原因還是“通脹預(yù)期”。歐美在二三十年前置業(yè)低齡化，那是因?yàn)榉績r(jià)非常便宜，歐美主張代際之間財(cái)務(wù)高度獨(dú)立，父母沒有義務(wù)幫助孩子買房。大量人口的“嬰兒潮”一代置業(yè)的低齡化最主要原因就是房價(jià)比較便宜，負(fù)擔(dān)起來壓力較小。而中印最奇妙之處在于，房價(jià)越上漲，置業(yè)年齡越提前，這不符合正常邏輯——房價(jià)上漲會(huì)引發(fā)家庭財(cái)務(wù)調(diào)整，置業(yè)會(huì)推遲。但中印等國民眾害怕極度寬松的貨幣政策，民眾將房屋作為儲(chǔ)蓄的一種替代物，這時(shí)候“代際購買力”不僅僅來自家庭倫理，也是一種代際的“風(fēng)險(xiǎn)、收益共擔(dān)”，父母將積蓄給孩子，來換取孩子的收入流不會(huì)被上升的按揭所“吞噬”，降低了孩子“收入流緊張”風(fēng)險(xiǎn)，在父母老邁的時(shí)候，孩子則可以對其進(jìn)行“反哺”。印度很多父母都會(huì)跟孩子們約定，房屋升值部分孩子們將要返還給父母。其實(shí)，在美國房地產(chǎn)泡沫頂峰時(shí)期，很多美國家長也資助孩子買房。不存在東方式家庭倫理的西方家庭竟然也發(fā)生“代際購買力”置業(yè)現(xiàn)象，這只能說明，泛濫的貨幣政策具有多么強(qiáng)大的作用，比所謂的文化傳統(tǒng)厲害多了。那些將“代際購買力”看作是房價(jià)高漲原因的人其實(shí)顛倒了因果，“代際購買力”是一個(gè)“果”而不是“因”，泛濫的貨幣政策迫使代際間合并購買力，搶先置業(yè)來完成對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的抵御。
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