前天寫了一篇《影響未來(lái)住房?jī)r(jià)格的幾個(gè)重要因素》的博客，有許多朋友提出問(wèn)題，我在這里綜合起來(lái)與大家一起磋商：

　　1、您推測(cè)下半年住房?jī)r(jià)格有下跌壓力，但目前社會(huì)上有大量資金無(wú)處投放，房地產(chǎn)又是一個(gè)目前看好的投資產(chǎn)品，這些資金會(huì)不會(huì)繼續(xù)支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的高價(jià)位？
　　潘石屹：看好未來(lái)住房?jī)r(jià)格上漲的人除了當(dāng)前缺乏投資渠道，還列舉了無(wú)數(shù)的理由，如，中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期看好，未來(lái)十年全世界GDP增量的50%來(lái)自于中國(guó)；中國(guó)未來(lái)二十年面臨著大規(guī)模的城市化；人民幣要升值；未來(lái)通貨膨脹會(huì)很高；中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)人數(shù)已經(jīng)超過(guò)了7億人等等。也許這些支撐住房?jī)r(jià)格上漲的理由都有一定道理，但常識(shí)很重要，不能違背基本常識(shí)，有一些城市住房的租金回報(bào)率僅有1%，而全世界平均值是7%—8%，且中國(guó)土地使用年限僅有七十年時(shí)間。衡量一個(gè)投資產(chǎn)品的好壞，回報(bào)率是一個(gè)很重要的指標(biāo)，不能不看回報(bào)率，僅看資產(chǎn)的升值，資產(chǎn)越升值回報(bào)率就會(huì)越低。

　　2、8月份的交易數(shù)據(jù)顯示，一些城市房地產(chǎn)交易量有明顯放量回升，有分析人士認(rèn)為這是市場(chǎng)回暖的表現(xiàn)和征兆，請(qǐng)問(wèn)您怎么看？
　　潘石屹：今年四月份以來(lái)，住房成交量明顯下降，這幾周有些城市的成交量回升，并不一定是住房?jī)r(jià)格上漲的先兆。我在上一篇博客中寫到一些理由，主要有三點(diǎn)：住房供應(yīng)量下半年加大；保障房將推向市場(chǎng)；一系列調(diào)控政策出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商資金緊張，這一點(diǎn)很重要。上市開(kāi)發(fā)企業(yè)在所有開(kāi)發(fā)商中應(yīng)該是資金狀況不錯(cuò)的，但今年半年報(bào)公布結(jié)果讓市場(chǎng)很吃驚，有些上市開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)債率高達(dá)100%以上。這都是這半年來(lái)發(fā)生的變化，真正降價(jià)的壓力是來(lái)自企業(yè)內(nèi)部資金的緊張。

　　3、目前對(duì)住房?jī)r(jià)格的推測(cè)很多基于住房市場(chǎng)受政策影響很大，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟，脫離調(diào)控政策影響，純粹基于市場(chǎng)來(lái)看，您認(rèn)為會(huì)是什么狀況？會(huì)不會(huì)持續(xù)走高？
　　潘石屹：真正的力量來(lái)自于市場(chǎng)，來(lái)自于供求關(guān)系。供應(yīng)量減少，需求旺盛時(shí)，無(wú)論出臺(tái)什么樣的政策，房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲。今年“國(guó)十條”描繪了未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新格局，就是通過(guò)“問(wèn)責(zé)制”加大保障房建設(shè)的比例。這一點(diǎn)有人懷疑，當(dāng)?shù)胤秸�府沒(méi)有資金和積極性時(shí)，兩個(gè)50%（即給保障性住房的供地不能少于50%；當(dāng)年開(kāi)工面積不能少于50%）如何去實(shí)現(xiàn)呢？可能僅僅是一幅美好的藍(lán)圖而已。這就要看政策的執(zhí)行有多大的決心，愿意付出多大的資金了。從目前市場(chǎng)來(lái)看，有一股強(qiáng)大的力量，讓住房?jī)r(jià)格和土地價(jià)格回歸理性，回歸常識(shí)，但一定還有另一股反作用力，已經(jīng)購(gòu)買了房子的人和開(kāi)發(fā)商肯定不愿意住房?jī)r(jià)格下降，但這只是一種愿望，擋不住供應(yīng)量的加大，回報(bào)率減少和企業(yè)資金緊張的壓力。

　　4、您和任志強(qiáng)同時(shí)公開(kāi)看跌下半年的住房市場(chǎng)，是不是受到有關(guān)部門的壓力或者收到有關(guān)的內(nèi)部消息？
　　潘石屹：今年4月份出臺(tái)政策前后，有幾位領(lǐng)導(dǎo)詢問(wèn)過(guò)我的意見(jiàn)，我對(duì)一個(gè)家庭只允許購(gòu)買一套住房和政府限價(jià)的政策提出了自己的意見(jiàn)和看法，對(duì)其它的政策都表示支持和理解。
　　之后再?zèng)]有任何領(lǐng)導(dǎo)和部門找過(guò)我，或打過(guò)電話，也沒(méi)有任何內(nèi)部消息，我所有判斷是來(lái)自于市場(chǎng)的信息。

　　5、您在前次博客中強(qiáng)調(diào)住房?jī)r(jià)格會(huì)回到09年初的水平，請(qǐng)問(wèn)這樣大幅的下跌推測(cè)，您的依據(jù)是什么？
　　潘石屹：通過(guò)許多指標(biāo)評(píng)價(jià)來(lái)看，住房?jī)r(jià)格回到09年初的水平是正常房?jī)r(jià)水平。2009年之后，有兩大因素推高了住房?jī)r(jià)格：一是政府發(fā)放的四萬(wàn)億；二是央企（不僅是央企，還有那些房地產(chǎn)行業(yè)之外的企業(yè)）搶地王。四萬(wàn)億救市計(jì)劃，再加上銀行寬松貨幣政策推高了房?jī)r(jià)，有人不愿意承認(rèn)這一點(diǎn)，認(rèn)為沒(méi)有一分錢流入房地產(chǎn)，錢如水，潑出去，不知道會(huì)流到什么地方、什么行業(yè)去。央企地王，立竿見(jiàn)影推高房?jī)r(jià)，并且這些央企因過(guò)去沒(méi)有開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有開(kāi)發(fā)的隊(duì)伍，現(xiàn)搶地王，現(xiàn)挖人。我們公司就面臨著很大的壓力，普通員工挖過(guò)去都成了部門經(jīng)理，工資增加了二倍。但這些“地王”還是遲遲不能開(kāi)發(fā)，形成市場(chǎng)上房子的供應(yīng)量。當(dāng)這些突發(fā)的外在因素恢復(fù)正常了，房?jī)r(jià)也應(yīng)該恢復(fù)正常。這就是我預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)回到2009年房?jī)r(jià)水平的原因。

　　6、您曾經(jīng)提過(guò)房?jī)r(jià)只是表面現(xiàn)象，背后是深刻的社會(huì)問(wèn)題，您看跌的表面背后有什么社會(huì)深層背景嗎？您怎么理解目前住房?jī)r(jià)格所代表的社會(huì)意義？
　　潘石屹：房?jī)r(jià)上漲，普通家庭買不起房子，除了市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的原因，更重要的社會(huì)原因是貧富懸殊。這次住房?jī)r(jià)格的調(diào)整結(jié)果實(shí)質(zhì)是看“國(guó)十條”規(guī)劃的藍(lán)圖能不能實(shí)現(xiàn)，即一部分人的住房靠政府的幫助去解決。

　　7、此次調(diào)控對(duì)商業(yè)和寫字樓有影響嗎？
　　潘石屹：過(guò)去幾年來(lái)，商業(yè)寫字樓沒(méi)有受到調(diào)控政策的影響，也沒(méi)有享受與住房同等的優(yōu)惠政策，商業(yè)、寫字樓與住房的價(jià)格有倒掛現(xiàn)象，一些開(kāi)發(fā)商覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)無(wú)利可圖，開(kāi)發(fā)完住宅后，把商業(yè)、寫字樓部分用地閑置著，也有一些開(kāi)發(fā)商把這部分用地轉(zhuǎn)讓給別人。這次調(diào)控仍然沒(méi)有涉及商業(yè)和寫字樓。但商業(yè)和寫字樓對(duì)地段十分敏感，尤其是對(duì)交通環(huán)境、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的超前性要求較高，相對(duì)來(lái)說(shuō)比住房開(kāi)發(fā)技術(shù)含量高。