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房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)應(yīng)預(yù)先確立三大原則
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2010-09-09 作者：上海匯盈策略咨詢分析師 高深 來源：上海證券報(bào)
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對于千呼萬喚但至今未能出臺的房產(chǎn)稅（或稱房產(chǎn)閑置稅）具體方案，市場各方有種種推論，種種猜想。筆者以為，在當(dāng)今中國，一個征收范圍適當(dāng)小、初始稅率足夠高的房產(chǎn)稅方案如能盡快獲得修訂通過，對盡早明確市場預(yù)期具有重要意義，在平衡財(cái)富收入差距、增加地方合理稅收和調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)投資方向等經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中，應(yīng)能發(fā)揮有針對性的、并且是決定性的功效。為使新稅能最終設(shè)計(jì)周密、措施得當(dāng)、利國利民，在籌劃時(shí)首先應(yīng)明確三大原則。
第一，
要明確當(dāng)前開征房產(chǎn)稅的必要性。
放眼古今中外，通過囤地炒房而在某個時(shí)期富甲一方的個人不計(jì)其數(shù)，卻未見過哪個民族哪個國家是靠著炒房地產(chǎn)而走上強(qiáng)盛之路的；與此相反的事例則比比皆是。當(dāng)前國內(nèi)部分城市由于投資投機(jī)而扭曲的過高的房地產(chǎn)價(jià)格，必須通過持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅來加以長期有效調(diào)控，以避免由于房產(chǎn)泡沫而導(dǎo)致的金融和社會危機(jī)在中國重演。
從稅收機(jī)制上看，在房產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅，是世界主要經(jīng)濟(jì)體通行的有效稅收辦法，也是中國政府已反復(fù)宣布的稅收改革方向。與已有的契稅等交易環(huán)節(jié)稅收和信貸政策工具相比，房產(chǎn)稅是一種長期的、不斷增加保有成本的調(diào)控工具。開征房產(chǎn)稅后，可交易房屋的持有成本將從無到有明顯增加，這將從根本上打擊投資與投機(jī)性購房，還原房屋居住消費(fèi)的本來功能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場在健康的軌道上發(fā)展。
作為保持國民經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展的必由之路，房產(chǎn)稅若能在“十二五”規(guī)劃之際得到確立并統(tǒng)籌安排，從各方面綜合看來是恰逢其時(shí)。借此機(jī)會，還可以將土地使用稅、建設(shè)稅等各種一次性稅費(fèi)清理合并，既減輕了普通購房者的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，也從宏觀和長遠(yuǎn)的角度貫徹了稅負(fù)改革的重要原則：即通過合理稅收，讓更多的民眾共享改革發(fā)展的成果，實(shí)現(xiàn)社會財(cái)富的公平再分配。
由此考慮，應(yīng)規(guī)劃房產(chǎn)稅在全國各地統(tǒng)一分批實(shí)施，而房價(jià)最高的地區(qū)應(yīng)先行�？梢钥紤]以房價(jià)、人均GDP及土地出讓金占政府財(cái)政比重三個指標(biāo)，按由高到低順序在數(shù)年內(nèi)逐步推廣實(shí)施。農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，如果其房價(jià)和人均GDP水平已超過了開征房產(chǎn)稅城市的房價(jià)和GDP水平，同樣應(yīng)該開征房產(chǎn)稅。
其次，明確房產(chǎn)稅的征稅對象和征稅門檻。
房產(chǎn)稅應(yīng)將征收對象瞄準(zhǔn)所有可能被用于投資投機(jī)的房產(chǎn)，盡量避免漏項(xiàng)；而在納稅人界定和征收標(biāo)準(zhǔn)劃分上又要設(shè)置相應(yīng)的門檻，讓那些分別擁有一套或者兩套不算太大住房的當(dāng)?shù)鼐用窈彤?dāng)?shù)鼐幼〖彝ィ寄苤蒙碛谡鞫惙秶�，以此確保此稅實(shí)施后，以自住為目的眾多有房居民能更加安居樂業(yè)。在征收對象上，筆者建議將房屋套數(shù)和房屋面積相結(jié)合，規(guī)劃宜既寬泛又集中，而不拘泥于諸如豪宅、高檔房等有可能時(shí)過境遷的概念上。
被列入征稅對象的范圍要大，包括各類房屋的所有權(quán)人和具有處置權(quán)性質(zhì)的使用權(quán)人，涉及所有可以用于投機(jī)投資的房屋。而對被列入征稅范圍的業(yè)主，一定要在其房產(chǎn)達(dá)到相對多的數(shù)量門檻后才能成為征稅對象�？梢宰鲆韵驴紤]：個人（或單個人家庭）擁有兩套且達(dá)到一定面積的；或者家庭（兩人及以上）擁有三套并達(dá)到一定面積且人均面積也超標(biāo)的，才納入房產(chǎn)保有稅征收范圍。征稅時(shí)取其所有房屋中價(jià)值最高的一套或數(shù)套為應(yīng)稅房屋，而不是全部征稅。個人在其居住城市擁有單套房產(chǎn)，超過一定面積的；家庭在其居住城市擁有單套或兩套房產(chǎn)，超過一定面積且人均面積也超標(biāo)的，只對其超過部分面積征稅。對異地購房業(yè)主，如不能提供當(dāng)?shù)厣绫＠U款證明或個人所得稅納稅證明的，超過一套即應(yīng)征稅，標(biāo)準(zhǔn)也是取其總價(jià)較高的房屋為征稅對象。
其三，對在征收房產(chǎn)稅具體操作過程中可能遇到的各種情形，需有多種預(yù)案。
鑒于1.2%稅率的原房產(chǎn)稅在公布施行二十多年來，一直處于形同虛設(shè)的狀態(tài)，筆者認(rèn)為新的稅率要達(dá)到2%、3%或者更高水平才會產(chǎn)生效果。否則，相比一年內(nèi)30%、50%甚至更高的房價(jià)攀升幅度（如2009年），低稅率既難以盤活被投資和投機(jī)者所掌握的眾多存量空置房源，也無法對房價(jià)非理性暴漲保持針對性的震懾力；更不能對在各地輪動的炒房團(tuán)的牟利沖動實(shí)施精確打擊。
為此，筆者建議采用一種稅率前高后低的全新征稅辦法，體現(xiàn)對按期納稅人的優(yōu)惠措施。例如將初始稅率設(shè)為2.5%，應(yīng)稅房屋能按期足額納稅若干年，此后可獲稅率減半優(yōu)惠，如該納稅人能繼續(xù)按期足額納稅，再過若干年后該納稅人可獲進(jìn)一步的稅率減半優(yōu)惠。如此，既保證了行政機(jī)關(guān)的可操作性和工作效率，從總體和長遠(yuǎn)來說，又給納稅人減輕了負(fù)擔(dān)。
要使這樣的征稅辦法具備足夠的有效性和威懾力，當(dāng)然還必須備好對拖欠稅款者的處置方案。比如，對所有被列入征稅范圍的房產(chǎn)，在業(yè)主未繳清稅款前不得交易，即產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)不能變更。若逾期不繳稅款的，每隔一個周期稅率翻倍。
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