近日北京東四環(huán)附近兩個(gè)老樓相繼開出新盤，分別報(bào)出40000元和36000元的均價(jià)，而此輪調(diào)控前二者的均價(jià)僅有28000和23000元，開發(fā)商逆市大幅提價(jià)，令人咂舌。
　　實(shí)際上，伴隨著8月樓市成交的回暖，不少開發(fā)商打上了借機(jī)漲價(jià)的算盤。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，新政后開盤的82個(gè)項(xiàng)目中，半數(shù)樓盤在9月出現(xiàn)漲價(jià)。北京房?jī)r(jià)在7月和8月連續(xù)兩月環(huán)比持平后，不少業(yè)內(nèi)人士樂(lè)觀預(yù)計(jì)，房?jī)r(jià)瘋狂上漲的局面已得到根本遏制，后續(xù)樓市價(jià)格下調(diào)幅度可能加快。但形勢(shì)發(fā)展與人預(yù)料相反，需要引起高度的重視。
　　新一輪房?jī)r(jià)上漲動(dòng)能主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：首先是一線城市的熱點(diǎn)區(qū)域樓盤大膽提價(jià)，而且彼此正在形成示范效應(yīng)，從而可能拉高整體房?jī)r(jià)。北京8月房?jī)r(jià)環(huán)比沒(méi)能回落，很大程度上就歸因于某單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的高檔樓盤入市。
　　熱點(diǎn)區(qū)域樓價(jià)堅(jiān)挺原因很多。通常來(lái)說(shuō)，這些地區(qū)生活便利、配套設(shè)施齊全，但供給相對(duì)緊缺，所以即便價(jià)格昂貴，仍有相當(dāng)?shù)淖冯S者。比如北京東四環(huán)的一個(gè)中高檔樓盤，調(diào)控前的一、二期均價(jià)分別為31000和35000元，而調(diào)控后三期均價(jià)躍升到39800元，雖然銷售時(shí)間較之前拉長(zhǎng)，但至今也僅剩管道層和不好的樓層可供挑選。此外，去年地王的陸續(xù)開工為周邊區(qū)域的房?jī)r(jià)形成新的支撐。比如富力地產(chǎn)去年在北京勇奪地王后推出的“富力十號(hào)”近日高價(jià)開盤，其周邊地區(qū)的二手房紛紛提價(jià)以作響應(yīng)。
　　縱觀偏遠(yuǎn)地區(qū)的樓價(jià)下跌，很重要的一個(gè)原因是新政實(shí)施后，新出讓的土地價(jià)格重心下移，從而帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)下降。而熱點(diǎn)區(qū)域的地價(jià)卻沒(méi)能產(chǎn)生這樣的連帶效應(yīng)，北京自新政實(shí)施以來(lái)，還沒(méi)有一宗四環(huán)內(nèi)的住宅地塊出讓。
　　其次是部分前期降價(jià)的開發(fā)商后續(xù)推盤讓利動(dòng)能減弱，甚至轉(zhuǎn)而提價(jià)，房?jī)r(jià)上行壓力加大。
　　以北京為例，此輪房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施以來(lái)，開發(fā)商多選擇五環(huán)外的項(xiàng)目讓利促銷，并取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。但由于降價(jià)銷售回籠了資金，開發(fā)商持續(xù)降價(jià)的意愿減弱。
　　再有，購(gòu)房需求存在由弱轉(zhuǎn)強(qiáng)的可能性，如果購(gòu)房需求進(jìn)一步釋放，將促使樓市量?jī)r(jià)齊升。
　　對(duì)于一些剛性需求者來(lái)說(shuō)，由于對(duì)二次調(diào)控會(huì)否出臺(tái)難以判定，進(jìn)而擔(dān)心調(diào)控效果難以進(jìn)一步顯現(xiàn)，他們會(huì)選擇在價(jià)位接近心里預(yù)期時(shí)出手，這些被抑制的需求可能會(huì)集中釋放，日前北京又現(xiàn)搶房大戰(zhàn)就是一個(gè)例證。
　　對(duì)于投資需求來(lái)說(shuō)，目前人民幣升值預(yù)期重啟，境外資金回流跡象明顯，部分資金可能再進(jìn)樓市。自9月初以來(lái)，人民幣兌美元升值幅度已超過(guò)1.5%，人民幣匯率創(chuàng)下匯改以來(lái)新高的同時(shí)，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)外匯占款也再次飆升至2000億美元上方。境外資金會(huì)否卷土重來(lái)再進(jìn)樓市值得關(guān)注。
　　對(duì)于“金九銀十”帶來(lái)的樓市回暖，有業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)這屬于季節(jié)性因素，他們認(rèn)為隨著供應(yīng)量的加大、購(gòu)買者熱情降低，四季度樓市將趨冷。這種觀點(diǎn)確有一定的道理，但如上所述，房?jī)r(jià)上漲除季節(jié)性因素外，其他方面的壓力同樣不容忽視。這也提醒我們，樓市博弈仍將加劇，調(diào)控效果顯現(xiàn)需要更長(zhǎng)的觀察期；樓市調(diào)控絕不能放松，前期出臺(tái)的各項(xiàng)政策須進(jìn)一步落實(shí)到位。