要想真正解決當(dāng)前高房?jī)r(jià)困擾，就要禁止投資、投機(jī)性購房，真正把住房市場(chǎng)回歸到其本質(zhì)屬性上來。
“新國十條”自今年4月17日出臺(tái)至今，已經(jīng)過了5個(gè)多月。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，8月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅已連續(xù)4個(gè)月收窄，這一方面有去年基數(shù)逐步走高的影響，一方面也顯示出房?jī)r(jià)調(diào)控的結(jié)果（房?jī)r(jià)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比漲幅為零）。但政府關(guān)心的“房?jī)r(jià)過快上漲”的部分城市——北京、上海和深圳等地房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，8月份銷售面積和銷售額雙雙環(huán)比正增長(zhǎng)，又給人房?jī)r(jià)仍然看漲的預(yù)期。人民網(wǎng)9月17日的調(diào)查顯示，64%的網(wǎng)友認(rèn)為房?jī)r(jià)有上漲壓力，超過90％的網(wǎng)友對(duì)現(xiàn)在房?jī)r(jià)不滿意，認(rèn)為居民購房支付能力與房?jī)r(jià)之間還存在比較大的差距。
政府試圖從供需兩端進(jìn)行調(diào)控，一方面增加供給，一方面提高首付比例和利率水平抑制投資、投機(jī)性需求。但抑制投資、投機(jī)性需求的實(shí)際效果并不明顯，“熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)在短期雖有小幅調(diào)整，但長(zhǎng)期來看肯定是漲的”仍是投資、投機(jī)性購房者的普遍心理，投資不動(dòng)產(chǎn)仍然是其最好的投資渠道。筆者認(rèn)為，要想真正解決當(dāng)前高房?jī)r(jià)困擾，就要禁止投資、投機(jī)性購房，真正把住房市場(chǎng)回歸到其本質(zhì)屬性上來。禁止投資、投機(jī)性購房是保障房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的長(zhǎng)治之策。
經(jīng)濟(jì)基本規(guī)律告訴我們，一種商品價(jià)格上漲，其本質(zhì)原因是供不應(yīng)求。當(dāng)房地產(chǎn)供給在短期內(nèi)無法達(dá)到市場(chǎng)合意的供給量時(shí)，為了保持價(jià)格的基本穩(wěn)定，就必須從需求面進(jìn)行干預(yù)。對(duì)于必需品而言，這種干預(yù)是政府的責(zé)任，以維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定和公平正義；當(dāng)是奢侈品（或投資品）時(shí)，政府大可袖手旁觀，價(jià)格自會(huì)上漲到讓市場(chǎng)出清，價(jià)高者得之，一來滿足了效用最大化原則，二來政府可由此得到更多收入，再通過轉(zhuǎn)移支付補(bǔ)貼困難群體，達(dá)到社會(huì)財(cái)富的再分配，這種奢侈品其實(shí)充當(dāng)了社會(huì)財(cái)富再分配的一種媒介，在筆者看來，奢侈品的這種財(cái)富傳導(dǎo)機(jī)制比奢侈品效用本身的意義大多了。
多年來我們把住房的生活必需品屬性及其投資和奢侈品屬性混為一體，且往往有意或無意更多地強(qiáng)調(diào)了其投資性的一面。在供給相對(duì)有限的情況下，在必需品剛性（包含改善性需求的準(zhǔn)剛性）和投資剛性（在很多投資者看來，房地產(chǎn)是傳統(tǒng)意義上最安全最有價(jià)值的投資品）的合力下，住房?jī)r(jià)格一路飆升也就是最符合邏輯不過的了。對(duì)于剛性需求者而言，房?jī)r(jià)上漲所帶來的只是名義上的財(cái)富；而對(duì)于投資客來說，則是實(shí)實(shí)在在的回報(bào)，而由此產(chǎn)生的樓市泡沫則剛性地由后來的剛性需求者買單。過去十幾年歷次房產(chǎn)調(diào)控產(chǎn)生的“只漲不跌”的總體價(jià)格路徑，反過來增加了投機(jī)買房只賺不賠的信心。這種財(cái)富循環(huán)產(chǎn)生了極大的社會(huì)不公和更多的望房興嘆者。
但是，遺憾的是，對(duì)于絕大數(shù)中國居民而言，房子還屬于生活必需品。當(dāng)政府無法通過保障性住房滿足絕大多數(shù)中低收入居民的安居時(shí)，就要從需求的另一個(gè)側(cè)面——投資、投機(jī)性需求尋找答案。具體可以從以下兩方面做起：
第一，根據(jù)地區(qū)特點(diǎn)，規(guī)定人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)，超過標(biāo)準(zhǔn)的就認(rèn)為是投資、投機(jī)性購房，禁止交易。如果只是通過諸如稅收、信貸等政策加以限制，則不會(huì)阻止外來資金通過資金轉(zhuǎn)移到本地居民進(jìn)行投資投機(jī)。
第二，禁止異地購房。很多熱點(diǎn)地區(qū)的投資投機(jī)者都是外來人士，尤其像北京、上海等地，再多的供給也滿足不了外部投資、投機(jī)性需求，這種需求具有無限性。對(duì)于那些對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有一定貢獻(xiàn)的外來人士，可以通過“綠卡”或“榮譽(yù)市民”的身份獲得與當(dāng)?shù)鼐用裢鹊臋?quán)利。而一些其他群體，可以通過租房解決居住問題（事實(shí)上很多外來務(wù)工人員都是通過租房解決居住問題的）。
表面上，禁止投資、投機(jī)性購房是典型的“反”市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的做法，會(huì)招致很多人的反對(duì)和攻擊，但別忘了，自由市場(chǎng)有效的前提是，價(jià)高者所獲得的商品對(duì)其真正是高效用的（相對(duì)價(jià)低者），但房地產(chǎn)市場(chǎng)排斥在這個(gè)前提之外。試想一個(gè)有著多套房子的投資客斥巨資（自然是出價(jià)高者，好像這商品對(duì)他的效用極高）購房投資，而一個(gè)沒有房子的剛性需求者（出不起前者的價(jià)格，好像這住房對(duì)其效用較低）望房興嘆，你真覺得這房子對(duì)剛性需求者的效用比投資客低么！
有人擔(dān)心這樣會(huì)極大打擊房地產(chǎn)投資。但我們知道，很多地方，尤其是房?jī)r(jià)高漲、投資投機(jī)需求旺盛的熱點(diǎn)地區(qū)，很多當(dāng)?shù)鼐用袷菦]有自己的住房的，很多中低收入群體在等待著保障房，而很多收入稍好一點(diǎn)的“夾心層”也在艱難地為安居而努力。筆者相信，限制投資、投機(jī)性購房，不會(huì)減少房地產(chǎn)投資，減少的只能是房地產(chǎn)價(jià)格和開發(fā)商的一部分利潤(rùn)。
一個(gè)大家都知道的遠(yuǎn)景是：隨著中國的城市化進(jìn)程，總體來看，未來相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期，房地產(chǎn)是處于上漲通道的。這也是很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家和地方政府能夠放任目前房?jī)r(jià)高漲的一個(gè)基準(zhǔn)判斷，認(rèn)為現(xiàn)在房?jī)r(jià)怎么漲，在長(zhǎng)期來看都不構(gòu)成泡沫，且可以解決政府當(dāng)前的很多困難（主要就是財(cái)政收入了）。但筆者要提醒的是，就像我們個(gè)人按揭貸款，透支一部分未來滿足現(xiàn)在需求是必要的，但也要在自身的承受范圍之內(nèi)，否則將成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不可承受之重，將帶給經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)久的蕭條。筆者相信，“慢熱”的而非激進(jìn)的房地產(chǎn)發(fā)展之路才是可持續(xù)的發(fā)展之路。
近日，國家有關(guān)部委分別出臺(tái)措施，相信會(huì)對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生積極影響。