隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“回暖”跡象，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外人士紛紛猜測(cè)，中央有關(guān)部門(mén)是否會(huì)出臺(tái)新的調(diào)控政策，而最新的消息是，有關(guān)部委近日分別出臺(tái)措施，以達(dá)到“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”的目的。這組總計(jì)五條的措施，迅速被媒體冠以“新國(guó)五條”的稱呼而寄予進(jìn)一步抑制房?jī)r(jià)的厚望。
　　近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施頻繁出臺(tái)，“國(guó)八條”、“國(guó)六條”，乃至今年1月出臺(tái)的“國(guó)十一條”和今年4月出臺(tái)的“國(guó)五條”，直至此次出臺(tái)的“新國(guó)五條”等等。在我們的經(jīng)驗(yàn)中，政府如此屢出重拳而仍然不能達(dá)到預(yù)期目的，似乎僅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控一例。而房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷出臺(tái)的政策重壓之下，仍然表現(xiàn)得如此頑強(qiáng)，不僅出乎持幣等待房?jī)r(jià)下跌的百姓預(yù)料，甚至也會(huì)讓決策者始料不及。
　　面對(duì)如此悖謬的局面，開(kāi)發(fā)商的通常說(shuō)辭，是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“剛性需求”，即出于生活必需而難以抑制、缺乏彈性，因而對(duì)價(jià)格極不敏感的需求。從近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)來(lái)看，也確實(shí)呈現(xiàn)出對(duì)價(jià)格并不敏感，甚至“反向敏感”，即追漲殺跌的特性。加上都市白領(lǐng)不斷發(fā)出居無(wú)定所的呼聲，及所謂“丈母娘需求”等概念的拋出，剛性需求推高房?jī)r(jià)的說(shuō)法，似乎得到不斷的印證。而這樣的結(jié)論如果成立，則中央政府不斷出臺(tái)的措施不僅注定無(wú)效，而且由于歷次調(diào)控措施中最有力的部分，往往是以收緊信貸、抑制需求為主，因而每次調(diào)控稍有松動(dòng)，必然引發(fā)報(bào)復(fù)性反彈。此類已成固定模式的調(diào)控循環(huán)，在很大程度上已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商吃透，只要不是那些資金鏈過(guò)分脆弱的小開(kāi)發(fā)商，大多可以從容地等待市場(chǎng)回暖，卻不會(huì)出于對(duì)未來(lái)的悲觀預(yù)期而降價(jià)銷售。
　　其實(shí)，“居者有其屋”固然是每個(gè)人必須滿足的基本需求，但說(shuō)到底住房并不等于吃飯，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不存在沒(méi)有彈性的所謂剛性需求，需求、供給、價(jià)格之間的矛盾和互動(dòng)，必然引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)自身的需求做出主動(dòng)或被動(dòng)的調(diào)整。尤其是在人均住房面積已近30平米，而房?jī)r(jià)卻為大多數(shù)市民難以企及的北京等大城市，再以剛性需求解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)在各種政策打壓下依然頑強(qiáng)的現(xiàn)象，無(wú)論如何難以自圓其說(shuō)。
　　導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)價(jià)格并不敏感，甚至表現(xiàn)出追漲殺跌的“反向敏感”的根本原因，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期看漲。近年來(lái)最讓人心癢難撓的財(cái)富故事，已經(jīng)不是股市里的“楊百萬(wàn)”，而是如果5年前多買了一套房子，今天就可以坐收辛苦工作一輩子都不可能得到的數(shù)百萬(wàn)收益。在這樣的財(cái)富效應(yīng)示范之下，市場(chǎng)確實(shí)表現(xiàn)出極大的需求，卻和所謂剛性無(wú)關(guān)。只要人們對(duì)未來(lái)的預(yù)期不再那么堅(jiān)挺，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然會(huì)恢復(fù)到真實(shí)的需求，房?jī)r(jià)也自然會(huì)應(yīng)聲而落。
　　以此回顧歷次調(diào)控措施的落空，根本原因在于只是暫時(shí)抑制了消費(fèi)者的購(gòu)買能力和意愿，卻沒(méi)有從根本上改變對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。在一個(gè)長(zhǎng)期看漲，且大幅看漲的市場(chǎng)中，短期的需求扼制總是很難起到實(shí)際的作用。
　　而若試圖在一個(gè)宏觀向好，且流動(dòng)性充盈的市場(chǎng)中，改變公眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，除了盡快且大幅地加大供給之外，沒(méi)有另外的辦法。因此，如果此次“新國(guó)五條”的目標(biāo)，確實(shí)是著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，而非僅僅要達(dá)到短期內(nèi)的價(jià)格指數(shù)目標(biāo)，則唯有其中的第四條值得高度關(guān)注，即采取何種手段，盡快切實(shí)增加住房有效供給，而且進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)制度和供應(yīng)方式的改革，形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的土地供應(yīng)機(jī)制，使公眾形成房地產(chǎn)市場(chǎng)必將長(zhǎng)期、穩(wěn)定、充足供應(yīng)的預(yù)期，才可能使房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定。反之，如果開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者一致認(rèn)定此次調(diào)控不過(guò)是又一次短期動(dòng)作，以至在“房?jī)r(jià)早晚還得翻番”這一結(jié)論上達(dá)成“共識(shí)”，就可能形成開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者一同等待政策松動(dòng)的悖謬局面。