近期，在經(jīng)歷了幾個月的沉寂后，9月以來房地產(chǎn)市場又顯著升溫，特別是不少地區(qū)，房地產(chǎn)投機又再次席卷重來。就在民眾擔心今年4月以來史上最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控將再次成為“空調(diào)”時，日前中央有關部門再次出手，進一步強化房地產(chǎn)調(diào)控。我們認為，該措施出臺十分及時，它對于當前遏制房地產(chǎn)市場旺季期間的投機行為的蔓延，避免房價可能出現(xiàn)的報復性反彈，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有十分重要的意義。
今年4月出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控雖然在短期起到了一定作用，市場也已經(jīng)出現(xiàn)4個多月的僵持，但隨著房地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季的到來，調(diào)控的效果出現(xiàn)了政策效應遞減。其主要原因在于：由于政策給了房地產(chǎn)利益相關方一定的調(diào)控余地，因此，各地實際執(zhí)行過程中，往往處于自身利益考慮，而對政策執(zhí)行偏于寬松。一個典型的例子就是國十條中雖然提出了三套房限貸，限制外地人買房等措施，但不少措施并不是強制性要求，表現(xiàn)在：“辦法只提出商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，在商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性的措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)”。
這種給與利益主體相機決策權(quán)的行為就容易導致在政策執(zhí)行過程中走樣，如一些商業(yè)銀行出于追逐利潤考慮，往往愿意執(zhí)行較為寬松的信貸政策，甚至是主動迎合房市投機者需求，幫助購房者規(guī)避信貸限制，如利用消費信貸“曲線”貸款購房，而一些地方政府出于調(diào)控可能影響地方經(jīng)濟和財政收入的考慮，也對執(zhí)行較為嚴格的限貸不熱心，這些都使4月以來出臺的房地產(chǎn)調(diào)控措施效果日趨衰減。
因此，中央政府趕在國慶節(jié)前這個傳統(tǒng)房市旺季期間出臺措施進一步強化房地產(chǎn)調(diào)控也就十分必要，它的特點主要表現(xiàn)在以下兩個方面。
法規(guī)更加嚴厲。如法規(guī)改變了4月房地產(chǎn)調(diào)控措施柔性的一面，更加嚴厲、剛性地嚴控投機性購房，它們包括：明確要求房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)；全國所有地區(qū)，各商業(yè)銀行都因暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。
監(jiān)管措施更具體，更具有針對性。如針對地方政府不配合中央調(diào)控政策的情形，將嚴格實行地方政府負責人問責制，對政策落實不到位、工作不得力的相關負責人要追究責任；對于囤地等違規(guī)開發(fā)商，則要求有關方面繼續(xù)加大曝光和處罰力度，并通過多種行政手段進行懲處，包括暫停其貸款，暫停發(fā)行股票、公司債券和新購置土地等；商業(yè)銀行則要求加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房；對于中介機構(gòu)，則要依法查處經(jīng)紀機構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。
這種全方位的強化調(diào)控措施無疑將剝奪房地產(chǎn)利益相關主體的博弈空間，較大程度打消它們拒絕調(diào)控的念頭，從而可以較好地遏制房地產(chǎn)投機，規(guī)范房地產(chǎn)秩序。我們預計，未來一段時期房地產(chǎn)成交量將會明顯下滑，當前的價格上漲勢頭有望被遏制，房地產(chǎn)市場也將降溫。
此次房地產(chǎn)調(diào)控肯定也會對未來經(jīng)濟增速產(chǎn)生一定的負面作用，但我們認為，鑒于歐洲債務危機全面爆發(fā)引發(fā)的全球經(jīng)濟快速二次探底的風險已經(jīng)基本消除，中國經(jīng)濟近期也有所回穩(wěn)的現(xiàn)實，這次調(diào)控不會對經(jīng)濟增速有較大影響，如最新公布的匯豐PMI數(shù)據(jù)顯示，PMI在今年7月份短暫跌至49.4后，9月份已是連續(xù)第二個月回到50分界線上方，升至52.9，創(chuàng)5個月以來的最高值，其中，9月新訂單分項指數(shù)由上月的
52.7升至54.4；9月新出口訂單指數(shù)回升至50.0分界線上方，這都表明經(jīng)濟需求在經(jīng)歷二季度以來的下滑后，近期已平穩(wěn)增長，中國制造業(yè)也持續(xù)溫和好轉(zhuǎn)。
此外，這輪調(diào)控短期也有刺激房地產(chǎn)投資以及經(jīng)濟增速的作用。如新法對如何促進房地產(chǎn)供給有了更多激勵相容的措施，它們包括：加大對各地住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的督查考核力度，切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃；房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量；要認真落實支持公共租賃住房建設的稅收優(yōu)惠政策等。
更重要的是，此次調(diào)控也并非一味遏制房地產(chǎn)需求，而是注意保護房地產(chǎn)的合理消費，如個人或家庭首次購買普通住房，減半征收契稅；個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1％稅率征收契稅。
因此，我們不認為這次調(diào)控會對投資以及經(jīng)濟增速有明顯的影響。而鑒于中長期有利于房地產(chǎn)市場走好的因素較多，如社會流動性仍較充裕，負利率狀態(tài)將會較長時間延續(xù)；各地區(qū)域規(guī)劃振興將會提升當?shù)刈》績r值；快速城市化推動下人口紅利釋放將會增大住房需求，房地產(chǎn)市場不會陷入2008年年末一樣的大幅調(diào)整，市場的中長期前景依舊看好。