細(xì)致的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，有利于我們理解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種現(xiàn)象，并給出科學(xué)而理性的應(yīng)對(duì)舉措。

一、房地產(chǎn)需求是一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的主導(dǎo)需求，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)問題是中國(guó)經(jīng)濟(jì)各種矛盾的集中體現(xiàn)

　　房地產(chǎn)需求旺盛是一定經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的必然現(xiàn)象，是不可逾越的。在人類歷史的進(jìn)程中，當(dāng)人們首先需要解決吃和穿的問題的時(shí)候，吃和穿是人們的主導(dǎo)需求，這種主導(dǎo)需求促進(jìn)了第一產(chǎn)業(yè)，即農(nóng)業(yè)的發(fā)展。當(dāng)吃和穿的問題解決以后，人們進(jìn)一步需要解決住和行的問題。廣義的住不僅包括有房住，而且包括住房狀況的改善；廣義的行包括汽車、飛機(jī)等。當(dāng)住和行成為主導(dǎo)消費(fèi)的因素的時(shí)候，就促成和推進(jìn)了房地產(chǎn)、汽車等以及與之相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。改革開放以來，我國(guó)初步解決了人們的吃和穿的問題，住和行的問題邏輯地成為緊接著必須解決的問題，房地產(chǎn)就勢(shì)必成為當(dāng)今中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
　　引起人們強(qiáng)烈關(guān)注的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀是多種因素促成的。具體表現(xiàn)為：⑴經(jīng)濟(jì)雖然恢復(fù)，但啟動(dòng)方式僅著力于“鐵、公、基”，通過創(chuàng)新形成的新產(chǎn)業(yè)不多，各種資本投資的機(jī)會(huì)不多。⑵非公經(jīng)濟(jì)準(zhǔn)入的“３６條”貫徹不力，民間資本不能平等地進(jìn)入壟斷行業(yè)，形成了相對(duì)過剩的民間資本，資本天生要增值，天生要為自己尋找出路，于是流向了房地產(chǎn)業(yè)。⑶通貨膨脹預(yù)期。人民幣對(duì)外有升值的壓力，對(duì)內(nèi)有通貨膨脹壓力。在銀行存款負(fù)利率的情況下，無(wú)論是富人還是一般老百姓，都要千方百計(jì)地使自己手中的人民幣不致貶值。當(dāng)其他投資渠道相對(duì)稀缺、股市風(fēng)險(xiǎn)又太大時(shí)，人們把目光投向了房地產(chǎn)。⑷收入分配差距的拉大，使得一些富人即使不貸款也買得起房。況且在富人看來，房子是投資品而不是消費(fèi)品，這就進(jìn)一步刺激了他們買房的欲望。當(dāng)富人的強(qiáng)烈需求進(jìn)一步把房?jī)r(jià)拉上去的時(shí)候，房?jī)r(jià)對(duì)于低收入的群體來說就更高了。由此可見，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)問題是一個(gè)綜合經(jīng)濟(jì)問題。

二、解決當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)問題，要集中各方面的智慧，尋求全方位的均衡

　　既然房地產(chǎn)問題是目前各種經(jīng)濟(jì)社會(huì)問題的集中體現(xiàn)，解決問題也應(yīng)當(dāng)從多方面入手，尋求多方面的均衡。
　　首先，要尋求供給與需求的均衡。從社會(huì)的期望來看，當(dāng)前房地產(chǎn)供給與需求不均衡。人們期望經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的價(jià)格均衡點(diǎn)能降下來，即均衡價(jià)格能低一些。房?jī)r(jià)太高說明需求太旺，供給不足，經(jīng)濟(jì)學(xué)上所講的需求是有效需求，是有貨幣購(gòu)買能力的需求。把均衡價(jià)格下移的辦法一是加大供給，二是減少需求。加大供給，就是要提供更多的房子，市場(chǎng)上待售的房子多了，房?jī)r(jià)自然會(huì)降下來。筆者經(jīng)常舉的一個(gè)例子是，糧價(jià)高了，政府會(huì)把庫(kù)存的糧食拿出來平抑糧價(jià)；肉價(jià)高了，政府會(huì)把庫(kù)存的豬肉拿出來平抑肉價(jià)，那么，政府為什么不能把庫(kù)存的房子拿出來平抑房?jī)r(jià)呢？政府完全可以有庫(kù)存的房子，例如少搞一點(diǎn)“鐵、公、基”的建設(shè)，把這些領(lǐng)域的一些投資拿出來建房子。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，給一個(gè)相對(duì)飽和的領(lǐng)域投資邊際效用會(huì)遞減，減少相對(duì)飽和領(lǐng)域的投資，把減少下來的投資投向那些急需的領(lǐng)域，會(huì)提高整個(gè)投資的效益，即經(jīng)濟(jì)學(xué)上所講的效用最大化。
　　從需求的方面看，起碼兩個(gè)方面應(yīng)當(dāng)引起關(guān)注。第一是當(dāng)從我國(guó)擁有１３億人口的基本國(guó)情出發(fā)的時(shí)候，一個(gè)顯而易見的結(jié)論是我們不能向所有人提供太大的房子，例如動(dòng)輒就一百平方米以上。如果向所有的家庭都提供一百平方米以上的房子，那就會(huì)大大超乎我們的國(guó)力，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。日本、韓國(guó)就很少建大房子，這是基于可以使用的土地。韓國(guó)嚴(yán)格規(guī)定了絕對(duì)不可使用的、另作他途的耕地。第二是不要盲目地搞移民式的城市化。在中國(guó)的城市化過程中會(huì)有一部分農(nóng)民進(jìn)入城市，這是需要的，也是可以理解的。然而更科學(xué)、更符合中國(guó)實(shí)際情況的可能是城鎮(zhèn)化。通過一鄉(xiāng)一品，加強(qiáng)農(nóng)副產(chǎn)品的深加工，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，加強(qiáng)農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以此解決三農(nóng)問題，這樣的城鎮(zhèn)化可以減少城市房子供應(yīng)的壓力，有利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展。
　　其次是尋求政府與市場(chǎng)的均衡。毫無(wú)疑問，中高收入階層的住房應(yīng)當(dāng)通過市場(chǎng)去解決，中低收入人群的住房應(yīng)當(dāng)通過政府去解決。如果政府加大了經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的有效供應(yīng)，就會(huì)大大緩和房市壓力，緩和人民群眾在房地產(chǎn)問題上的激憤情緒，在房地產(chǎn)問題上的矛盾也就不會(huì)像現(xiàn)在這么尖銳。因此，除了通過科學(xué)的政策制定抑制部分城市的房?jī)r(jià)過快上漲之外，政府一定要保障廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的供給。
　　政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)方面要有所作為。如規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，解決貧富兩極分化的問題。解決貧富分化的問題，既有初次分配的問題，更有再分配的問題，再分配包括適時(shí)推出物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅；落實(shí)兩個(gè)“非公經(jīng)濟(jì)３６條”，讓民間資本有更多的投資機(jī)會(huì)；通過土地經(jīng)營(yíng)制度、財(cái)稅制度的改革，解決土地財(cái)政的問題等。還要認(rèn)識(shí)到，負(fù)利率雖然可以刺激經(jīng)濟(jì)，但過度的負(fù)利率將影響人們的預(yù)期，也會(huì)擾亂經(jīng)濟(jì)秩序。
　　最后是尋求經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的均衡。任何經(jīng)濟(jì)問題都不可能是純粹的經(jīng)濟(jì)問題，特別是當(dāng)經(jīng)濟(jì)問題發(fā)展到一定程度的時(shí)候。政府不可能坐視部分城市房?jī)r(jià)過高不管。從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的企業(yè)家，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)，他們的利益訴求也是正當(dāng)?shù)�。我們�?yīng)當(dāng)努力尋找社會(huì)各種利益的均衡，尋求經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的均衡，使我們的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)能夠健康、和諧地發(fā)展。