高唱房價(jià)大跌的自02年魏杰教授開始，經(jīng)歷王曉廣、謝國忠、易憲容等等的無限放大，至今有8年了，房價(jià)在03年開始的調(diào)控中越調(diào)越漲也走過7年時(shí)間。應(yīng)該說這8年，所有條件都發(fā)生了根本性的變化。但是我們很多的所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)家，也就是靠罵房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，卻連常識都不顧。最近謝國忠、牛刀等人又開始叫囂房價(jià)大跌，而且比每一次都瘋狂，他們叫囂的房價(jià)大跌80%，簡直是癡人說夢。
葉翔，匯信資本董事總經(jīng)理。葉總一篇發(fā)表在天涯的文章很有代表性。題目是《經(jīng)濟(jì)學(xué)家不如賣菜老婦》，有必要引述一下這個(gè)小故事：
周未我上菜市場買菜，在一攤位前停下，攤主是一位年近60的老婦，從她的臉上看不出有多少智慧。以下是我與她的對話：我問：“菜又漲價(jià)了?”婦答：“是的�！薄霸趺锤愕�，都是通脹惹的�！蔽易詥栕源�。
聽到我提通脹，老婦眼睛一閃，“看你戴眼鏡，挻斯文的，應(yīng)該有點(diǎn)學(xué)問。是經(jīng)濟(jì)學(xué)家?”
我心中一動(dòng)，點(diǎn)點(diǎn)頭，“是�！闭娌恢浪窃趺纯闯鰜淼摹�
“你是經(jīng)濟(jì)學(xué)家，我正有問題問你。我有時(shí)會(huì)看看報(bào)紙，電視，都說通脹是什么流動(dòng)性太多搞的，是不是就是指錢發(fā)得太多了，我們香港人指“水”太多?”
“是。”
“這水是美國人放出來的?”
“是。”
“既然水是美國人放的，肯定是先流他的家里，滿了才流到我們這里?”
“是�！�
“那為什么美國沒有通貨膨脹?”
“這個(gè)……”
“聽說日本泡沫破裂之后，政府也放了很多水，都放了二十年了，怎么也沒有通貨膨脹?”
“這個(gè)……”
我突然發(fā)現(xiàn)老婦更象經(jīng)濟(jì)學(xué)家�！澳悄f說，為什么我每星期來買菜，您都漲價(jià)?”
“因?yàn)槲业缴钲谌ミM(jìn)貨，賣菜給我的農(nóng)民說，他們種菜的本高了�！�
“都是哪些成本?”
“種子，化肥，農(nóng)藥。最重要的是，他們的生活費(fèi)提高了，如果菜價(jià)不提，他們種菜就不夠吃了。”
“哦!”
“你說，這些本跟美國人放水有關(guān)系?”
“好象沒有�！�
“沒關(guān)系，那為什么你們這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家天天說是放水引起的通貨膨脹?”
“這……”付了錢，拿起菜，快步離去。
昨天微博上蔡鴻巖發(fā)的一篇有關(guān)北京菜價(jià)的小文：
北京菜販子稱用面包車?yán)诉M(jìn)城總被罰款，所以菜價(jià)要漲。北京市內(nèi)貨運(yùn)車輛管理是最大的釣魚執(zhí)法，由于按交管部門規(guī)定這個(gè)兩三千萬人口的城市，除去搬家公司有證車輛，就再?zèng)]有一種可運(yùn)貨的車。所有運(yùn)貨車只能是用金杯、面的之類的客車貼上厚厚的車膜。交警想罰款了就在路口專截面包車，一截一準(zhǔn)。
這是基本的生活常識。
而按張五常教授的說法：經(jīng)濟(jì)學(xué)是常識。只是我們的所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)家一直脫離常識而存在著，而且不顧常識竟然在各個(gè)領(lǐng)域，我們的唱衰派經(jīng)濟(jì)學(xué)家，比賣菜農(nóng)婦的智商知識還差的很遠(yuǎn)。當(dāng)然對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，這些所謂的經(jīng)濟(jì)學(xué)家就相當(dāng)不靠譜了。
明明是不合理的不適宜時(shí)間節(jié)點(diǎn)的調(diào)控錯(cuò)誤造成的土地供應(yīng)量大降，與土地價(jià)格從收儲(chǔ)階段大漲的影響、由于建材成本增加的影響、由于人工成本大幅增加的影響、由于稅費(fèi)等增加的影響，造成自07年開始的房價(jià)地價(jià)輪番上漲的過程，我們卻歸因于不著邊際的所謂流動(dòng)性過剩，歸因于4萬億救市造成的通脹預(yù)期。在美國次貸危機(jī)發(fā)生之后的一個(gè)季度，啟動(dòng)救市政策，只有拉動(dòng)住房消費(fèi)的政策，至于四萬億投資基本建設(shè)，已經(jīng)是后話了。和97年亞洲金融危機(jī)一樣，我們及時(shí)啟動(dòng)了房地產(chǎn)市場化，靠內(nèi)需拉動(dòng)將經(jīng)濟(jì)拖出低谷。應(yīng)該說，多虧了我們有50年的住房改善的欠債，而基本建設(shè)的4萬億加上住房改善的拉動(dòng)，本來處于金融危機(jī)谷底的中國經(jīng)濟(jì)，迅速走出泥潭。這是最小的代價(jià)做了最大的事情。房地產(chǎn)與投資房地產(chǎn)的人們功不可沒。信心比黃金更重要，在09年年初喊出這個(gè)口號的時(shí)候，我們的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們是否有信心呢？沒有。
著名的房地產(chǎn)攪局的專家曹建海在08年年底聲稱09年中國GDP負(fù)增長6%，時(shí)寒冰叫喊房價(jià)大跌45—80%。09年將是中國房地產(chǎn)雪崩元年。他們的分析建立在了對中國經(jīng)濟(jì)完全失去信心的基礎(chǔ)上。
而9.29新政之后，樓市衰派有一次忽悠。謝國忠房價(jià)見頂，將大跌80%、牛刀的房價(jià)大跌80%的言論，還有一些根本上不了臺(tái)面的如深圳的一個(gè)小投資者的房價(jià)大跌言論，基本不顧事實(shí)，也不顧常識。面對日益艱難的拆遷，面對無法增加的土地供應(yīng)。面對保障房建設(shè)分流商品房用地造成商品房用地將急劇縮減的局面，制造行業(yè)恐慌，誤導(dǎo)消費(fèi)者。
當(dāng)然，相信他們的人已經(jīng)越來越少。真正的實(shí)力購房人群和投資者，不會(huì)繼續(xù)關(guān)注他們的言論。不論是成本因素，還是不但不能增加而且急劇減少的土地供應(yīng)（包括保障房與商品房的土地供應(yīng)），都不可能出現(xiàn)房價(jià)大跌的局面。而更應(yīng)該關(guān)注的是如何限制房價(jià)的新一輪暴漲。
然而我們在限購限貸的同時(shí)，對拆遷問題的處理又會(huì)造成土地收儲(chǔ)的愈加艱難。
據(jù)報(bào)道：11月10日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署規(guī)范農(nóng)村土地整治和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)工作。其中強(qiáng)調(diào)要充分尊重農(nóng)民意愿，涉及村莊撤并等方面的土地整治，必須由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶自主決定，不得強(qiáng)拆強(qiáng)建等內(nèi)容更有所指。
加上正在審議的新土地管理法與拆遷安置條例的方向都是尊重居民和農(nóng)民的用地權(quán)，相信在新法與新條例加上輿論監(jiān)督，未來的土地征收工作會(huì)相當(dāng)難，而且成本也在迅速提升。
一級開發(fā)實(shí)踐中，我們明顯的感到土地開發(fā)的時(shí)間越來越延長，即使地方土地部門想加大供應(yīng)，降低供地成本，實(shí)際情況是條件早已發(fā)生根本的改變。而不論是保障房還是商品房供地只有一個(gè)渠道。至于強(qiáng)拆是不被鼓勵(lì)的，那么我們的拆遷難度將更加加大。
所有這些因素，都造成了嚴(yán)重的供不應(yīng)求，而抑制房價(jià)的努力，除了抑制土地價(jià)格無法做到之外，房地產(chǎn)開發(fā)成本中除利潤外的所有成本都不是開發(fā)企業(yè)可以控制的。那么試圖靠行政手段控制價(jià)格，請先控制上游產(chǎn)品的價(jià)格。牽扯面過于寬泛的房地產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)本身只是解決資金、組織資源的資本運(yùn)作型企業(yè)。盈利是各個(gè)方面的。而眾多的上下游產(chǎn)業(yè)的價(jià)格控制是相當(dāng)艱難的。
頻繁的調(diào)控之手越來越加碼，只有一個(gè)理由：供不應(yīng)求不能解決。房價(jià)大跌建立在嚴(yán)重供不應(yīng)求的局面中。而且房企轉(zhuǎn)身速度極快。在房價(jià)真的松動(dòng)的情況下，轉(zhuǎn)向是必然選擇，不買地是必然選擇，還有更多的應(yīng)對之術(shù)。
房價(jià)大跌，在個(gè)別人的夢中，而不可能出現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)中。