高價賣地不遏制調(diào)控樓市成空談
2010-11-24   作者:井水明  來源:證券時報
 
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  據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示,截至11月22日,上海與北京賣地收入已突破千億,大連為893.1億元,同比暴增297.66%。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,今年前三季度,全國30個城市土地出讓金累計接近9000億元,同比增長七成。值得注意的是,和2009年相比,盡管推地不多,但多數(shù)城市土地出讓金收入?yún)s甚為可觀,截至9月9日,北京、上海、成都、武漢實際供應(yīng)土地面積在只有2009年供應(yīng)水平的3至5成的情況下,卻取得了相當(dāng)于2009年水平82%至116%的土地收入,這說明土地價格上漲了不少。
  地價大幅上漲,會不會直截了當(dāng)?shù)胤从车椒績r上漲呢?地價作為房價的重要組成部分,地價漲房價肯定跟著漲。進(jìn)入11月下旬,部分地區(qū)仍處于漲價漲量的雙升情況。其中,深圳的上周環(huán)比漲幅竟高達(dá)40.61%。根據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)數(shù)據(jù):上海樓市調(diào)控細(xì)則頒布后,11月1日至17日期間,均價在5萬元/平方米以上的19個新樓盤之中,多達(dá)八成的項目成交均價出現(xiàn)上揚(yáng),環(huán)比漲幅在7%至12%不等。樓市調(diào)控的預(yù)期正在被穩(wěn)步上升的房價所抵消,有關(guān)部門總喜歡說的“樓市調(diào)控已取得初步成果”的說詞更像一句隨興而發(fā),恐怕他們自己也覺得沒有說服力。
  從整體來看,應(yīng)該說,中國房地產(chǎn)市場還沒有步入真正的調(diào)整期,因為目前整個房地產(chǎn)市場的資金依然充足,房地產(chǎn)企業(yè)依然可以依賴于前期獲得的資金儲備拒絕進(jìn)行降價銷售。今年1至10月,行業(yè)資金來源增速達(dá)到32%,處于歷史高位,而應(yīng)付款累計增速僅為26.9%,還低于2006至2008年的平均水平。同時,從企業(yè)流動性來看,目前資金流動性指標(biāo)——貨幣資金/(短期借款+年內(nèi)到期非流動性負(fù)債)為1.4左右,雖然較2009年有所惡化,但依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2008年房地產(chǎn)降價銷售時的0.8!安徊铄X”仍舊是開發(fā)商敢于與連續(xù)出臺的樓市調(diào)控政策對賭的根本動力所在。
  賣地收入破千億,地方政府在這場涉及諸方利益的博弈之中,成為最后的贏家。樓市調(diào)控之下地價大幅上漲,會激發(fā)地方政府把更多的土地資源投入到土地市場,盡可能地多拿出土地資源換取短期巨大收益。此舉是否會擠占保障性住房供地需求和指標(biāo)呢?據(jù)統(tǒng)計,截至9月初,北京僅完成全年2500公頃供地計劃的26%,上海完成全年計劃的74%,廣州和深圳分別完成全年計劃的18%和33%。這說明什么:一方面是地價上漲了不少;另一方面地方政府的目的在于賣地收錢,而不是加大供地以增加保障性住房供應(yīng)。反映到保障性住房建設(shè)上來,必然會導(dǎo)致保障性住房建設(shè)的欠賬與減少,無形之中減少了住房的供應(yīng)量而造成房價的進(jìn)一步被推高。
  地方政府賣地收入節(jié)節(jié)攀升,說到底是土地資源的稀缺性決定了土地價格會隨之大幅上漲。地方政府將利用手中掌握的大量土地資源來獲取更多資金,既折射出某些地方政府有哄抬地價之嫌,也折射出某些地方政府落實宏觀政策不積極甚至持抵制態(tài)度,更說明了地方政府對土地財政的依賴有增無減。有地方政府支撐房價,房價豈能不漲?而國家多輪重大樓市宏觀調(diào)控中,土地財政始終沒有進(jìn)行針對性調(diào)控,說明地方政府在面對自己切實的利益時,無論如何也不肯抽身的態(tài)度和立場,致使某些地方政府多年陷入土地財政泥潭之中難以自拔,也造成國家樓市調(diào)控一次又一次的無功而返。
  由此可見,京滬賣地收入過千億,向外界發(fā)出了一種極強(qiáng)的信號,在“面粉”步步上漲的態(tài)勢之下,“面包”水漲船高的跟進(jìn)是符合商品價格規(guī)律的。而要真正達(dá)到樓市調(diào)控的目標(biāo),最為艱難的一步,就是要遏制房價上漲先要遏制賣地收入上漲,要調(diào)控樓市先要調(diào)控地方政府漲價賣地的沖動。做不到這一條,要想實現(xiàn)樓市調(diào)控預(yù)期的目標(biāo)恐怕是癡人說夢。
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