樓市二次調(diào)控至今已近兩個(gè)月，但房價(jià)走勢依然讓人揪心。從一些民間研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)來看，主要城市房地產(chǎn)市場量價(jià)環(huán)比回升已成事實(shí)。
　　中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的“中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)”顯示，今年11月全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8487元/平方米，較上月上漲0.82%，其中86個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲。與此同時(shí)，中國社科院發(fā)布的2011年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》指出，如果調(diào)控放松房價(jià)將會(huì)恢復(fù)性反彈，價(jià)格可能上漲20-25%，甚至更高。
　　盡管房地產(chǎn)市場存在很多扭曲因素，但決定房價(jià)暴漲的主因始終是“供需失衡”。短期政策調(diào)控更進(jìn)一步加劇了中長期的這種失衡，也就導(dǎo)致了“越調(diào)越漲”怪圈不可避免。綜合考慮與樓市走向相關(guān)的各種要素：宏觀背景、政策、市場等可能發(fā)生的變動(dòng)，筆者認(rèn)同社科院的觀點(diǎn)，2011年房價(jià)的確存在報(bào)復(fù)性反彈的機(jī)會(huì)，如果要給出一個(gè)時(shí)間窗口，那么這個(gè)機(jī)會(huì)將出現(xiàn)在二季度。當(dāng)然，從區(qū)域房價(jià)的上漲結(jié)構(gòu)來看，二三線、中西部城市的房價(jià)漲幅，將遠(yuǎn)高于一線城市、東部沿海城市。
　　宏觀經(jīng)濟(jì)無疑是樓市走向的最重要依據(jù)，當(dāng)前越來越多的數(shù)據(jù)顯示，中國經(jīng)濟(jì)可能已在三季度觸底，2011年仍將是比較樂觀的。通脹一再突破市場預(yù)期，全年實(shí)現(xiàn)3%目標(biāo)基本無望�！巴�脹將在明年上半年再創(chuàng)新高”，已經(jīng)成為官方和市場的基本共識。面對通脹的持續(xù)升溫，貨幣政策的收縮幅度已經(jīng)成為挑戰(zhàn)各方神經(jīng)的重要擾動(dòng)因素，盡管政治局定調(diào)貨幣政策將以“穩(wěn)健”為主，但具體政策絕不可能呈現(xiàn)中性、究竟是偏松還是偏緊，不斷引發(fā)各種揣測。
　　從歷史上樓市與宏觀經(jīng)濟(jì)間的規(guī)律看，至少到明年二季度，相對確定的經(jīng)濟(jì)增長與高通脹，都對房價(jià)繼續(xù)向上形成有力支撐。但貨幣政策緊縮對房價(jià)將形成抑制作用，特別是貨幣收縮力度和政策手段的不確定性，會(huì)加劇樓市的不安。但2005-2007年的調(diào)控失敗顯示：在宏觀保持上升態(tài)勢背景下，加息等信貸緊縮政策，雖能在短期內(nèi)對樓市投資和成交量產(chǎn)生較明顯的負(fù)面影響，但從中長期看，在貨幣收縮與貨幣收縮所暗含的通脹壓力持續(xù)升高之間，投資者更愿意相信通脹會(huì)失控，然后購入房產(chǎn)保值，而并不是相信政策能夠控制住通脹選擇。結(jié)果，貨幣收縮往往是在通脹身后追趕，而加息步伐也總是追不上房價(jià)上漲的速度。
　　以此推論，2011年通脹才是左右房價(jià)的主要因素，而非貨幣收縮。更值得注意的是，當(dāng)前貨幣超發(fā)水平已經(jīng)驚人，所謂的收縮也最多是從超級寬松向正常水平的回歸，流動(dòng)性泛濫的局面甚至幾年內(nèi)也難以根除：當(dāng)前各種消息顯示，明年M2的增長目標(biāo)將定在15%，那么，如果以年末M2規(guī)模為71萬億（10月份69.9萬億）來計(jì)算，則明年新增M2為10.7萬億，而一般新增貸款占新增M2的70%左右，這意味著明年實(shí)際新增貸款將達(dá)到7.5萬億左右。這樣的幅度實(shí)在難言貨幣政策收緊。況且，我們面臨的外部經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)比2007年更加復(fù)雜，宏觀調(diào)控必須以不傷害經(jīng)濟(jì)增長為底線，這無疑將對貨幣政策力度形成制約�？傊�，加息難以對抗通脹的助推作用，這是2011年房地產(chǎn)市場的大背景。
　　不可否認(rèn)，今年的樓市調(diào)控政策非常嚴(yán)厲，但歷史經(jīng)驗(yàn)顯示，越是嚴(yán)厲的政策往往越是短命。房地產(chǎn)業(yè)是利益格局最復(fù)雜、利益集團(tuán)勢力最強(qiáng)大的領(lǐng)域，越猛烈的調(diào)控，往往意味著被打壓者的反撲越猛烈，市場走向調(diào)控目標(biāo)反面的風(fēng)險(xiǎn)更大。
　　事實(shí)上，今年的兩輪調(diào)控都未取得顯著成效，就充分說明了“部委之間意見相左、地方政府陽奉陰違、國有銀行欺上瞞下”所導(dǎo)致的政策邊際效應(yīng)遞減，不是減弱，而是進(jìn)一步強(qiáng)化了。
　　當(dāng)前地方政府態(tài)度非常強(qiáng)硬，一方面是因?yàn)橹醒虢o予的壓力不斷加大，另一方面是因?yàn)榻^大部分一二線城市，截至前三季度的賣地收入已經(jīng)超過了2009年全年，這自然可以暫時(shí)拋開土地財(cái)政情結(jié)，做出強(qiáng)硬姿態(tài)。但這一切在明年就會(huì)徹底改變：在十二五開局和換屆的綜合推動(dòng)下，新一輪大規(guī)模投資將開始，同時(shí)大規(guī)模的保障房建設(shè)也主要有賴商業(yè)用地出讓收入作為主要支持（保障房的20—40%資金來源于土地出讓）。屆時(shí)，地方政府還能延續(xù)當(dāng)前的強(qiáng)硬嗎？這不得不讓人懷疑。
　　考慮到今明兩年建保障房1600萬套，有人寄望于以保障房來彌補(bǔ)供需缺口。但這些保障房僅僅是計(jì)劃開工，何時(shí)完工上市還沒有定論，加上地域上冷熱不均。而三季度末，商品房屋竣工面積增速已經(jīng)是年內(nèi)新低。預(yù)計(jì)明年上半年新增商品房供應(yīng)增速還將有所回落。這意味著保障房遠(yuǎn)水難救近渴，被再次壓抑了半年投機(jī)需求和剛需，可能在明年二季度再次爆發(fā)。特別是在保障房建設(shè)滯后，而前期房價(jià)上漲并不明顯的的中西部、三線以下城市，房價(jià)的漲幅將顯著高于一線、沿海城市。