2010年轉(zhuǎn)眼間即將逝去，這一年樓市歷經(jīng)兩輪嚴厲調(diào)控而未低頭。市場氛圍雖然一度風聲鶴唳，但房價泡沫膨脹并未實質(zhì)性轉(zhuǎn)向。
　　近日，中國社科院相繼發(fā)布中國經(jīng)濟藍皮書和房地產(chǎn)綠皮書，從數(shù)據(jù)計量上對泡沫程度做了嚴肅的測度。整體來看，資產(chǎn)泡沫較之2009年又有了不小升幅。不過，中國房地產(chǎn)市場的命運或許將開始悄悄變化。若以1998年為房地產(chǎn)市場化元年，則本輪房地產(chǎn)周期已進入第十二個年頭。而很多跡象也恰與英國經(jīng)濟學家弗雷德·哈里森的“18年周期”模型愈發(fā)相似。
　　哈里森曾準確預(yù)見美國和英國最近三十年的數(shù)次泡沫崩潰。他認為自從工業(yè)革命以來，完整的房地產(chǎn)周期維持在18年左右。如1974年，1992年和2010年可以看成是美國房地產(chǎn)市場每輪周期的最低點。哈里森的研究結(jié)論是，“房價會先上漲7 年，然后可能會發(fā)生短期下跌，然后再經(jīng)歷5 年快速上漲，再之后是2 年的瘋狂（哈里森稱為“勝利者的詛咒”）。最后是歷時4 年左右的崩潰。”他認為這個規(guī)律目前依然在起作用。
　　那就讓我們一起來估量，未來3到6年中國房地產(chǎn)市場的可能走勢。
　　的確，在經(jīng)歷了長達12年的長周期之后，促使房價泡沫不斷膨脹的多重因素都已呈現(xiàn)強弩之末的趨勢。雖然看漲房價的因素林林總總，但重大因素無外乎剛性需求、土地財政和貨幣泛濫。如果刨除這三點，房價泡沫也就失去了存在的基礎(chǔ)。
　　事實上，經(jīng)過這幾年的不斷透支，剛性需求已難以支撐房價繼續(xù)攀升。當房價已遠遠偏離普通居民收入，且以加速度繼續(xù)拉大兩者的差距，房價早已經(jīng)進入了買泡泡階段，房價上漲到3萬，還是5萬，與大多數(shù)老百姓已經(jīng)完全沒有關(guān)系。在房價收入比動輒20倍以上的情況下，剛性需求還能維持多久，令人懷疑。因此，筆者以為，高房價恰恰是阻礙城鎮(zhèn)化進程的最大攔路虎，剛性需求不足以成為房價反彈的動力。剛性需求支撐起來的買方，完全不可能逆轉(zhuǎn)房價調(diào)控。
　　過去兩年，中國放出來近18萬億的新增貸款，遂使廣義貨幣投放量急速暴漲。今年下半年通脹勢頭的快速走高，終于引起中央政府對于貨幣超發(fā)的警惕。明年貨幣政策的轉(zhuǎn)向以及近期央行頻繁的貨幣調(diào)控，都使得接下來貨幣增速勢必回落，貨幣井噴格局必然終結(jié)。
　　按照過往經(jīng)驗，年度新增貸款額度維持在3萬億到5萬億的水平，完全能保證8%以上的經(jīng)濟增速。即便在2004年前后經(jīng)濟過熱的年份，信貸增量也只是維持在三四萬億左右。因此，2011年新增貸款規(guī)模能維持在5萬億就不錯。雖然較之這兩年明顯回落，但對于中國經(jīng)濟常態(tài)化而言，這依然是天量的規(guī)模。
　　而一旦高通脹時代重新席卷全球，各國央行就會全然不顧其他，而將全部精力用于對付通脹的惡化上。其中，美聯(lián)儲持續(xù)升息的速度可能超過預(yù)期，在短短一年到兩年內(nèi)，就將聯(lián)邦基準利率從0.5%拉升至4%以上完全有可能。而要是美元基準利率升至4%左右，中國央行勢必也不得不進入加息周期，比如貸款基準利率接近8%，甚至更高。如此力度的貨幣緊縮，對于房地產(chǎn)投機勢力的打擊將是巨大的。
　　盡管目前我們還看不到國家改革分稅制的可能，地方政府土地財政的依賴性看起來還有增無減，不過，土地財政模式呈式微之勢已無疑問。城市土地總是有限的，規(guī)劃面積不可能無限度擴展。據(jù)筆者的觀察，近幾年全國各個城市隨處可見的開發(fā)區(qū)、房地產(chǎn)、城市擴容的熱潮此起彼伏，并最終表現(xiàn)在房價和地價的暴漲上，這一過程已出現(xiàn)了全國化特征。一旦未來幾年這一現(xiàn)象得不到遏制，那么十多年后大部分城市的土地資源將被賣得差不多了。越來越多的人已經(jīng)意識到，土地財政正在掏空中國的未來發(fā)展空間。
　　近期有媒體報道稱，上海、重慶明年或?qū)⒄�式開征房產(chǎn)稅。此舉固然是為了完善稅制結(jié)構(gòu)，同時也是為了遏制房價，但在筆者看來更為重大的意義在于，此乃啟動分稅制改革的第一步。只有讓地方政府找到新的財源，土地財政才具備終結(jié)的基礎(chǔ)。否則，分稅制改革怎么也啟動不了。
　　整體看來，房價泡沫再想怎么瘋狂已不太可能。尤其是當支撐房價泡沫的最關(guān)鍵三大因素都漸漸消退之際，“只漲不跌”的樓價也就到了該回歸正常的時候了。如今，大多數(shù)人都已經(jīng)意識到房地產(chǎn)泡沫是中國經(jīng)濟未來最大的風險，房價不可能長時間違背經(jīng)濟規(guī)律，如果貨幣緊縮周期不再因房地產(chǎn)蕭條而再度放松，如果 “十二五”轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長模式的大步堅實邁開，那么接下來三年內(nèi)房地產(chǎn)泡沫泄氣必是趨勢。
　　哈里森的魔力也會作用于中國房地產(chǎn)市場。