最近，樓市再現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升、“地王”頻現(xiàn)的情勢(shì)，而日前央行的問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告也顯示，45.2%的城鎮(zhèn)居民傾向于“更多投資”，而在各主要投資方式中，“房地產(chǎn)投資”是居民投資首選。由此看，政府“堅(jiān)決遏制”的住房投資投機(jī)性需求（以下統(tǒng)稱為投資性需求）有再爆發(fā)的可能，并給樓市回暖火上澆油，導(dǎo)致“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)“調(diào)控”再次變成“空調(diào)”。
　　房地產(chǎn)投資連續(xù)成為居民投資首選，不僅因?yàn)閲?guó)內(nèi)投資渠道太少及國(guó)人對(duì)房地產(chǎn)特別偏愛(ài)，更因?yàn)檫^(guò)往房地產(chǎn)投資帶來(lái)的持續(xù)財(cái)富效應(yīng)與示范效應(yīng)——近幾年樓市投資者絕大多數(shù)賺了錢(qián)，甚至賺得盆滿缽滿，而投資中國(guó)股市賺錢(qián)者卻不足一成。正是這種持續(xù)的財(cái)富效應(yīng)，使很多人產(chǎn)生了房?jī)r(jià)只漲不會(huì)跌的錯(cuò)覺(jué)，進(jìn)而在房市已經(jīng)出現(xiàn)明顯泡沫且國(guó)家堅(jiān)決遏制的情況下，依然對(duì)房地產(chǎn)投資情有獨(dú)鐘，某些人甚至冒違規(guī)違紀(jì)的風(fēng)險(xiǎn)不惜弄虛作假“頂風(fēng)”貸款投資多套房。如此瘋狂且潛能巨大的投資需求若得不到有效遏制，就會(huì)使樓市泡沫進(jìn)一步被吹大，而如果“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控再次變成“空調(diào)”，必然會(huì)沉重打擊民眾對(duì)政府調(diào)控的信心，這又會(huì)加劇樓市進(jìn)一步看漲的市場(chǎng)預(yù)期，引發(fā)更多的投資性購(gòu)買(mǎi)需求。
　　面對(duì)嚴(yán)峻事態(tài)，“第三輪調(diào)控”應(yīng)當(dāng)盡快出臺(tái)。新一輪的調(diào)控舉措，除了房產(chǎn)稅之外，筆者以為，應(yīng)當(dāng)采取一些長(zhǎng)效舉措，穩(wěn)定樓市預(yù)期，根治投資性購(gòu)房，而不是權(quán)宜地“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”。長(zhǎng)效舉措之中應(yīng)首先根除樓市泡沫的元兇——投資性購(gòu)房需求，政府應(yīng)當(dāng)明確住房只能用于居住，而不得用于投資，并明文禁止投資性購(gòu)房。
　　需補(bǔ)充說(shuō)明的是，明文禁止投資性購(gòu)房，是指在國(guó)家大政方針乃至基本國(guó)策層面，將“每個(gè)家庭在一個(gè)城市只能購(gòu)買(mǎi)一套住房”像計(jì)劃生育一樣作為基本國(guó)策長(zhǎng)期貫徹實(shí)施（當(dāng)然，跟獨(dú)生子女政策類似，對(duì)于某些特殊家庭如有特別需要或特別困難，可以允許購(gòu)買(mǎi)第二套房，但只能用于自住，且5年乃至十年不得轉(zhuǎn)讓，限于篇幅對(duì)此不展開(kāi)論述），由此將投資性購(gòu)房列為禁止行為，其力度和長(zhǎng)效性將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)現(xiàn)行的權(quán)宜之策。例如上海推出的限購(gòu)政策中有“一定時(shí)期內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)”、“暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購(gòu)一套商品住房”，對(duì)投機(jī)性購(gòu)買(mǎi)“商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款”等“暫時(shí)性”字眼。
　　禁止投資性購(gòu)房理論依據(jù)主要有以下幾個(gè)方面：
　　首先，投資性購(gòu)房需求是極其不穩(wěn)定的市場(chǎng)因素，會(huì)加劇樓市波動(dòng)，進(jìn)而影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與可持續(xù)發(fā)展。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響舉足輕重，其產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，會(huì)牽連數(shù)十個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，其穩(wěn)定是關(guān)乎整個(gè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要因素，如果樓市激烈波動(dòng)，則會(huì)影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)乃至社會(huì)的穩(wěn)定。而投資性購(gòu)房需求具有明顯的追漲殺跌特點(diǎn)：房?jī)r(jià)上漲時(shí)，投資性購(gòu)房會(huì)大量涌入放大需求，拉動(dòng)價(jià)格和供給大幅增長(zhǎng)，并促進(jìn)GDP增長(zhǎng)（此類增長(zhǎng)實(shí)際上是透支未來(lái)的不可持續(xù)需求拉動(dòng)的，我國(guó)近幾年即出現(xiàn)了此類情形，造成了房市持續(xù)供不應(yīng)求的假相，而另一方面大量房子被閑置）；而房?jī)r(jià)下跌時(shí)，投資性購(gòu)房又會(huì)成為殺跌的力量，迅速增加樓市供給，造成市場(chǎng)供過(guò)于求，使增量房供給大幅減少（開(kāi)發(fā)投資減少），嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（次貸危機(jī)后的美國(guó)、房地產(chǎn)泡沫破滅后的日本都是典型例證）。因此，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，就要從源頭上根除危害樓市的主要不穩(wěn)定因素。而自住型購(gòu)房增長(zhǎng)一般較穩(wěn)定的，所以禁止了投資性需求，樓市的穩(wěn)定也就可控可期。
　　其次，投資性購(gòu)房是樓市泡沫的元兇。各類市場(chǎng)泡沫本質(zhì)上都是投機(jī)過(guò)度的產(chǎn)物，禁止了投資性行為，樓市的泡沫也就失去了溫床，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能長(zhǎng)治久安。從社科院的《住房綠皮書(shū)》看，全國(guó)35個(gè)大中城市二類地段普通商品住房平均房?jī)r(jià)泡沫為29.5%，而在我國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)明顯泡沫的背景下，有必要對(duì)投資性購(gòu)買(mǎi)采取堅(jiān)決措施，以免房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)擴(kuò)大。
　　第三，住房是人們生活的必需品，房?jī)r(jià)問(wèn)題關(guān)乎民生與社會(huì)穩(wěn)定，應(yīng)當(dāng)只能用于自住，而不應(yīng)該作為投資品。目前，投機(jī)炒作農(nóng)產(chǎn)品已經(jīng)被界定為違法行為，而住房同樣作為人們生活的必需品，理當(dāng)將房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作列為明文禁止行為，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)司空見(jiàn)慣的土地違規(guī)閑置、囤地捂盤(pán)、捏造散布漲價(jià)信息以哄抬價(jià)格、牟取暴利等行為予以懲處。當(dāng)前形勢(shì)下，政府應(yīng)當(dāng)明確住房只能用于居住，而不能用于投資，由此逆轉(zhuǎn)樓市供求關(guān)系及市場(chǎng)預(yù)期。為此，筆者建議，下一步政府應(yīng)該禁止樓市的投機(jī)行為，明文禁購(gòu)第三套，限制第二套的購(gòu)買(mǎi)（例如，僅限于非投資目的改善性過(guò)度二套房或特殊家庭有特殊需要的自住二套房）。此外，有必要對(duì)針對(duì)當(dāng)前樓市的亂相制定有針對(duì)性市場(chǎng)與價(jià)格監(jiān)管法規(guī)。
　　第四，投資性購(gòu)房會(huì)加劇貧富差距，影響社會(huì)和諧。近些年在投資性購(gòu)房大量涌入市場(chǎng)后，一方面房?jī)r(jià)不斷攀升，造就了富豪榜上諸多的房地產(chǎn)業(yè)大鱷，也使一些購(gòu)買(mǎi)了二套房乃至N套房的平民百姓身價(jià)倍增，某些家庭投資房產(chǎn)收的入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了薪酬，讓實(shí)業(yè)投資者和上班拿死工資者艷羨；而另一方面，隨著房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，眾多無(wú)房者離住房夢(mèng)越來(lái)越遠(yuǎn)。
　　第五，美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)了次貸危機(jī)，日本房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)二十年來(lái)一蹶不振。當(dāng)前，全球主要經(jīng)濟(jì)體中唯獨(dú)中國(guó)的泡沫還堅(jiān)而未破，且有被再吹大的危險(xiǎn)，已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“堰塞湖”，我們不能再任由房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)擴(kuò)大而貽害子孫后代，因此必須采取一些他國(guó)都不曾有過(guò)的特別措施，而明文禁止投資性購(gòu)房則屬此列。
　　明文禁止投資性購(gòu)房后，租房房源從何來(lái)？實(shí)際上，租房需求應(yīng)當(dāng)主要由有政府提供廉租房以及大型房地產(chǎn)企業(yè)提供只租不售的房源來(lái)滿足（目前國(guó)內(nèi)房企大多數(shù)是開(kāi)發(fā)性公司，而物業(yè)類公司明顯偏少），這有利于形成租房市場(chǎng)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，也便于對(duì)流動(dòng)人口和租房城市的規(guī)范。而另一方面，隨著投資性購(gòu)房被明文禁止，房?jī)r(jià)很可能回歸理性，越來(lái)越多的人有望實(shí)現(xiàn)居者有其屋的夢(mèng)想，而使租房需求逐步減少。