中國的城市化率很快將達(dá)50%，并還將繼續(xù)提速深化。這種理論上的城市人口數(shù)量膨脹，給商品房市場可能出現(xiàn)的所謂持續(xù)繁榮提供了論據(jù)。很多人都認(rèn)為商品房價格會不斷走高。這種直線思維，無疑有其唐突和輕率之處。
　　人口數(shù)量增加，必然產(chǎn)生相應(yīng)的需求量，然而，這只是毫無根據(jù)的假定。這種想象中的強(qiáng)勁購買力，若要成為現(xiàn)實，須具備幾個不能跨越的前提：首先，那些新城市人口得固定在城市里，而不是在城市與鄉(xiāng)村之間奔波游走，或者身在城市里，家卻安在鄉(xiāng)村，陡有“新市民”之名。而要實現(xiàn)這一點(diǎn)，這些新增人口需要有充分的就業(yè)機(jī)會，如果不能在城市化大潮中找到與自身能力相稱的崗位，就不可能通過向社會創(chuàng)造財富來實現(xiàn)價值變現(xiàn)，哪怕?lián)碛辛顺鞘袘艏�，也留不下來。其次，新增城市人口的收入必須具有可持續(xù)性，并且收入水平還不能過低。其三，新增城市人口的社會福利和保障必須覆蓋到位，必須充分健全。
　　若不具備以上三點(diǎn)，那么所謂的城市化，只是許多人進(jìn)行了一次物理反應(yīng)意義上的空間轉(zhuǎn)移與集合，而這種人口爆炸性增長，也只是物理反應(yīng)意義上的簡單數(shù)量遞增與復(fù)制，在質(zhì)量上并沒有發(fā)生什么變化，因此也就不可能促進(jìn)房地產(chǎn)市場的經(jīng)久不衰。
　　中國是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大國，向工業(yè)化國家邁進(jìn)，還是近三四十年的事情，與工業(yè)化相伴隨的城市化，從來就是一件任重道遠(yuǎn)之事，非常復(fù)雜，需要解決許許多多的前置性、伴生性和矛盾性的任務(wù)。將農(nóng)地變成工地、將農(nóng)民變成市民，完成了一次身份置換，只是城市化進(jìn)程一個小小開頭，還處于名義上的城市化階段。我們還有一個二次城市化的問題，這需要使得大家分別在收入和福利、保障等方面取得與城市化速度相并進(jìn)的增長，并且這個綜合權(quán)益結(jié)構(gòu)層面轉(zhuǎn)變達(dá)到非常穩(wěn)固的水平。本質(zhì)地看，這才是城市化的終極要領(lǐng)。這是一項長期的工作，既是一個建構(gòu)堅實社會福利的過程，也是一個培育消費(fèi)能力的過程。繞開這一個環(huán)節(jié)去談城市化與商品房市場的關(guān)系、與商品房高價格的關(guān)系，就會陷入一種無本之木、無源之水的危險。
　　進(jìn)一步考察，在城市人口特別是新增城市人口初步的財富積累還沒有完成時，盲目樂觀地強(qiáng)調(diào)城市化對于樓市的推動力量，就有可能助推泡沫。因為整個樓市的推進(jìn)和房價的高企完全是基于一個虛無的成因。即使是受此鼓勵勉強(qiáng)將更多人推進(jìn)城市，推入市場，也只會使整個局面更混亂，反而抑制了需求的有序和良性轉(zhuǎn)化與釋放。這樣的城市化，是衰退的、低效率的城市化，將造成更為嚴(yán)峻的城市貧困現(xiàn)象。聯(lián)合國人居署、住建部等方機(jī)構(gòu)今年聯(lián)合發(fā)布的中國城市狀況報告已明確提出，部分中低收入家庭和大批 “新城鎮(zhèn)居民”，尤其是“蟻?zhàn)濉钡淖》繂栴}尤為突出。北京因“蟻?zhàn)濉本劬佣�聞名的唐家�(guī)X，至少居住著十萬左右大學(xué)畢業(yè)生，租住房屋小到幾平方米。 還有1000多萬戶家庭居住在各類城市和國有工礦棚戶區(qū)。倘若城市化下人人都具備購買力，試問誰還會去“蟻居”？我們又何必再去一輪接一輪改造城中村？
　　不錯，需求永遠(yuǎn)決定了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。但未經(jīng)培育的需求則毫無益處。按理說城市化過程中因為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，工業(yè)占有的結(jié)構(gòu)比重提高，是可以消化很多剩余勞動力，增加不少就業(yè)機(jī)會，然而工業(yè)化本身也向勞動力轉(zhuǎn)移提出了更高要求，而受傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展慣性的影響，當(dāng)下勞動力素質(zhì)參差不齊，可以說總體水平不高，這一點(diǎn)如果無法得到及時的升級，城市化對于數(shù)億勞動者來說就是一個漩渦。有必要看看他們的收入狀況，從2005年到2009年，中國農(nóng)村居民年人均純收入分別是3255元到5153元，這個收入，是穩(wěn)步提高的。不要忽略，在實際上已包含了絕大部分城市化所得，因為現(xiàn)在的農(nóng)村居民收入構(gòu)成中，真正占主要支撐的部分并不來源于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出，大多數(shù)人已轉(zhuǎn)崗到城市并借此獲取收益。但這個收入水平，放在城市里能干什么呢？能解決很多連城市白領(lǐng)階層都不能擺脫的基本生存困擾嗎？而中國的房地產(chǎn)市場，如果只是依靠這種強(qiáng)行為之的增長模式去踉踉蹌蹌地拉動，市場本身怎么可能發(fā)育成熟？
　　當(dāng)前價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離實際的商品房市場，對于中國大多數(shù)普通家庭（包括新增城市人口）而言，是沒有關(guān)系和沒有意義的，很多切身需要于是被宣判為無效。無論長期還是短期，他們只能進(jìn)入租賃市場�？梢灶A(yù)見，在市場矛盾沒有得到完全解決前，這些新增城市人口對于租金價格的推升將一直被維持，結(jié)果也許會構(gòu)成隱患——城市化帶來的寄居需要對租金的拉動效應(yīng)，必使投資性購房行為得到鼓勵或暗示，從而助長靠房地產(chǎn)來撈錢的投機(jī)風(fēng)氣。這或許是城市化與高價商品房的唯一聯(lián)系了。要化解這種成本大于收益的城市化風(fēng)險，政府推行的公租房政策如果能被有效率地執(zhí)行，那是具備了潛在的優(yōu)勢的。