住房“雙軌制”能夠化解當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)問題嗎？從2010年的情況來看，國(guó)十條的推出應(yīng)該是轉(zhuǎn)變了這些年來房地產(chǎn)發(fā)展的政策思路，開始步入正確的轉(zhuǎn)道。但是這個(gè)正確的思路并沒有真正落實(shí)與推行，而把重點(diǎn)放在建設(shè)大量的保障性住房上。2010年政府規(guī)定要建設(shè)580萬套保障性住房，2011年計(jì)劃再建設(shè)1000萬套保障性住房。
也就是說，2011年政府希望通過住房“保障軌”及住房“市場(chǎng)軌”雙軌制來化解房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題與矛盾。即購(gòu)買不起住房的居民進(jìn)入保障軌，而市場(chǎng)軌則讓市場(chǎng)自由發(fā)展。其實(shí)這種從香港及新加坡那里學(xué)習(xí)來的思路，不僅沒有參考性，而且在實(shí)踐中可能面對(duì)的問題更多。因?yàn)�，中�?guó)內(nèi)地與香港、新加坡的情況是完全不同的。這些地方不僅地方小、人口少，而且政府財(cái)力強(qiáng)。盡管如此，這些城市的保障住房體系也花了60至70年才達(dá)到今年這種非理想的程度(即香港的這種住房保障體系是犧牲絕大多數(shù)住房福利水平為代價(jià)的，我們只要到過香港，就知道香港中低收入居民的住房條件之差是世界上十分罕見的，新加坡要好一點(diǎn))。對(duì)于人口眾多的中國(guó)內(nèi)地來說，要達(dá)到香港及新加坡的保障性住房水平至少也得花上200年時(shí)間才能達(dá)到。
中國(guó)不僅人口多，而且區(qū)域廣大不同的區(qū)域經(jīng)濟(jì)及環(huán)境的差別性大，再加上不少地方政府的財(cái)力有限。在中國(guó)中西地區(qū)，以目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，如果不是靠中央政府財(cái)政支持，這些地區(qū)是完全沒有能力來解決當(dāng)?shù)氐谋Ｕ闲宰》康�。我們現(xiàn)在可以看到就算每年建設(shè)1000萬套住房財(cái)政有能力來做。但1000萬套住房建設(shè)僅是城市居民住房條件補(bǔ)課，都得很長(zhǎng)時(shí)間來滿足城市低收入民眾的需要，而每年通過城市化進(jìn)入城市的人口住房解決靠這種住房保障體系更是困難。也就是說，即使這個(gè)住房保障體系是合理的，但是政府實(shí)際的財(cái)力是無法支撐這個(gè)住房保障體系的。更何況，保障性住房體系并非僅是保障城市弱勢(shì)居民的居住權(quán)的問題，而且是保障全體國(guó)人居住權(quán)的問題。
要保證全體居民的基本居住權(quán)的問題，就得通過有效的市場(chǎng)方式來解決，而不是“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”。實(shí)際上，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大問題，就在于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到底是為什么的問題，或住房市場(chǎng)的本質(zhì)是什么的問題。如果這個(gè)問題不清楚，其他問題就會(huì)隨之涌現(xiàn)出來。因?yàn)�，在任何一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)質(zhì)或根本就是把它當(dāng)作為保證每一個(gè)居民基本居住權(quán)的市場(chǎng)，住房市場(chǎng)生產(chǎn)的所有住房以此為目標(biāo)。但是，由于早幾年住房市場(chǎng)政策失誤，通過政府各種各樣的政策(包括信貸政策、稅收政策和土地政策等)鼓勵(lì)國(guó)人全民投機(jī)炒作，把住房當(dāng)成個(gè)人謀利賺錢的工具，把中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變成了一個(gè)全民投機(jī)炒作的市場(chǎng)。在這種情況下，住房的價(jià)格豈能不快速飆升？房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益豈能不盤根錯(cuò)節(jié)？房地產(chǎn)泡沫豈能不吹大？這才是國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的問題的實(shí)質(zhì)所在。
因此，要化解當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，最為重要的是要嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作，去除住房市場(chǎng)的賺錢效應(yīng)或投資工具效應(yīng)。只要把房地產(chǎn)投機(jī)炒作擠出市場(chǎng)，恢復(fù)住房的居住功能而不是投資功能，住房成為一個(gè)消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，這時(shí)有效的住房市場(chǎng)就能夠形成。